下阶段地产行业的机遇在哪?(上篇)|中银地产 夏亦丰团队

本文来自中银证券研究部于2026年1月13日发布的报告《正视困境，冲出重围；长坡薄雪，向阳而生——房地产行业2026年年度策略》。欲了解具体内容，请阅读报告原文。夏亦丰S1300521070005

在增长引擎转换的下半场，地产行业的机遇在哪？之住宅开发赛道：适配核心城市、户型、产品力需求的房企更具优势。

1）需求向核心城市聚拢，重仓核心城市的房企迎来发展机遇。25年1-11月一、二线城市新房成交金额占比为43%，住宅类用地成交总价占比61%，同比+7pct，处于17年以来最高水平。我们跟踪的60家样本房企25年1-11月23个重点一二线城市销售占比均值为72%，平均市占率1%。核心城市销售占比高，且在重点城市市占率也较高的主流房企有：滨江、越秀、中海、绿城、招蛇、华润、建发、保利置业、龙湖。

2）从市场需求角度来看，面积段更加趋向于120平以上的改善型产品，主打改善型产品的房企更加迎合市场需求。60家样本房企中以高端改善为主或以改善户型为主，且项目能级较高的为主：华润、绿城、中海、滨江、华发、建发。

3）在“好房子”逻辑下，产品力突出的房企更具优势。华润、中海、华发、绿城、建发、越秀、滨江、招蛇、保利置业品牌溢价相对最高，所进驻的城市中超过35%的城市溢价率均>20%。

综上所述，适配核心城市、户型、产品力需求的房企更具优势，在三个维度均有优势的房企有：华润、绿城、中海、滨江、建发。主流房企中，保利置业、越秀、招蛇、华发具备其中两项优势，多为央国企或区域深耕型房企。

1 住宅开发赛道机遇一：需求向核心城市聚拢，重仓核心城市的房企迎来发展机遇

2 住宅开发赛道机遇二：主打改善型产品的房企更加迎合市场需求

3 住宅开发赛道机遇三：在“好房子”逻辑下，产品力突出的房企更具优势

住宅开发赛道：适配核心城市、户型、产品力需求的房企更具优势

无论是从楼市还是从土地市场的角度，核心城市占全国的比例都在提升。从新房成交来看，一、二线城市新房成交占比明显提升，2023年35个一、二线城市新房成交金额占比达48%，2025年1-11月仍有43%。从更前置的土地市场成交情况来看，2025年1-11月一、二线城市住宅类用地成交总价占比达61%，同比提升7个百分点，处于2017年以来的最高水平。

核心城市销售占比高、重点城市的市占率较高的房企迎来发展机遇。60家样本房企2025年1-11月23个重点一二线城市销售占比均值为72%，其中一线城市占比均值为23%；样本房企在23个重点一二线城市平均市占率为1.0%，在一线城市的平均市占率也为1.0%。具体来看，

1）核心城市销售占比较高的主流房企（2025年1-11月23个重点一二线城市销售占比均值>70%）有：滨江集团、越秀地产、大悦城、招商蛇口、首开股份、绿城中国、建发国际、龙湖集团、中国海外发展、金地集团、华润置地、保利置业。

2）重点城市市占率较高的主流房企（2025年1-11月在23个重点一二城市平均市占率>1%）有：保利发展、华润置地、滨江集团、招商蛇口、中国海外发展、建发国际、绿城中国、万科、龙湖集团、首开股份、碧桂园、金地集团、大悦城、华侨城、融创中国。

3）综合来看，核心城市销售占比高且重点城市的市占率也较高的房企有：滨江集团、越秀地产、中国海外发展、绿城中国、招商蛇口、华润置地、建发国际、保利置业、龙湖集团、中国铁建、国贸地产、合肥城建、苏高新、南京高科、中华企业。

从市场需求角度来看，面积段更加趋向于120平以上的改善型产品。重点30城2025年1-10月新房成交中90平方米以下产品平均占比仅15%，90-120平方米的产品平均占比37%，120平方米以上产品平均占比48%。

我们认为，主打改善型产品的房企更加迎合市场需求。我们跟踪了60家样本房企2025年1-11月套均成交面积与套均成交价数据，将房企分为四类：

1）套均成交面积>90平，套均成交价>200万，意味着房企项目以高端改善为主或以改善户型为主且项目能级较高的为主。

2）套均成交面积<90平，套均成交价>200万，意味着房企项目以高能级城市的刚需产品为主。

3）套均成交面积>90平，套均成交价<200万，意味着房企项目以低能级城市的改善型产品为主。

4）套均成交面积<90平，套均成交价<200万，意味着房企项目以低能级城市的刚需产品为主。

我们认为，以上第一类房企是主打改善型产品的房企，更加迎合市场需求。具体而言，有华润置地、绿城中国、中国海外发展、滨江集团、华发股份、建发国际集团、天保基建、嘉里建设、津滨发展、上海临港、深振业、栖霞建设、金隅集团、苏高新、南京高科。

在“好房子”逻辑下，产品力突出的房企更具优势。我们认为，产品力突出的房子通常是具备品牌溢价的房企，通过重点城市参与房企的平均成交价格对比。我们用（2025年1-11月房企在具体城市中的销售均价/该城市同期整体销售均价-1）得到样本房企在各城市中的溢价率，再通过城市数量占比得到：

1）华润置地、中国海外发展、华发股份、合肥城建、绿城中国、建发国际、越秀地产的品牌溢价相对最高，所进驻的城市中超过50%的城市溢价率均>20%；

2）信达地产、京投发展、津滨发展、天保基建、嘉里建设、保利置业、国贸地产所进驻的城市中有50%的城市溢价率均>20%；

3）滨江集团、招商蛇口所进驻的城市中有超过35%的城市溢价率均>20%。

4）其中嘉里建设、信达地产由于主打高端豪宅产品，溢价更多；区域深耕型房企在布局城市中具备良好口碑，在当地市场认可度较高，因此享有更高的溢价，例如华发股份、津滨发展、天保基建、合肥城建、京投发展等。

综上所述，我们认为，适配核心城市、户型、产品力需求的房企更具优势。在三个维度均有优势的房企有：华润置地、绿城中国、中国海外发展、滨江集团、建发国际。另有华发股份、越秀地产、招商蛇口、保利置业、苏高新、南京高科、天保基建、嘉里建设、津滨发展、合肥城建、国贸地产具备其中两项优势，以上房企多为央国企或区域深耕型房企。

60家样本房企名单：华润置地、中海地产、招商蛇口、保利发展、万科、绿城中国、滨江集团、越秀地产、保利置业、建发房产、华侨城、华发股份、新城控股、金地集团、碧桂园、融创中国、龙湖集团、大悦城、中国铁建、旭辉控股、绿地控股、嘉里建设、建业地产、津滨发展、渝开发、天保基建、南京高科、北辰实业、上海临港、天地源、中海宏洋、德信中国、苏高新、深振业、栖霞建设、金融街、金隅集团、京能置业、南山控股、深物业、天健集团、首开股份、合肥城建、远洋集团、京投发展、电建地产、正荣地产、国贸地产、雅居乐、金科股份、佳兆业、中华企业、上实发展、金辉控股、中骏集团、时代中国、龙光地产、信达地产、华远地产。