以一概全.贝壳厦门近2万套二手房,近期没外展.

个人见解。2026年。房价上扬。买房议价空间小。

从这几个方面去分析

2026 年房价大概率止跌回稳、结构性分化：全国告别普跌、进入筑底，一线及强二线核心区率先企稳甚至微涨，三四线仍有阴跌压力。以下是核心判断与依据：

一、止跌回稳的核心依据

调整到位：本轮自 2021 年调整至今，开发投资、销售面积、新开工等核心指标已深度回落，重点城市二手房较峰值平均跌幅近 40%，泡沫大幅挤压。

供需改善：新开工与竣工面积持续低于销售面积，新增供给减少，库存去化加速，部分区域将现 “紧平衡”。

政策托底：“稳楼市” 信号明确，限购限贷松绑、保交楼推进、金融支持发力，房企债务风险缓和，信心边际修复。

价值回归：租售比、房价收入比进入合理区间，租金收益率多在 2% 以上，部分超 5%，购房压力显著缓解。

二、结构性分化是关键特征

一线及强二线核心区：人口净流入、库存去化周期短，2026 年大概率率先止跌，核心区新房或有 **2%-4%** 温和上涨，二手房跌幅收窄至 3% 以内。

普通二线城市：核心区靠学区、地铁等优质配套支撑，价格 ±1% 波动；外围新区库存高企，仍有 **5%** 左右下行空间。

三四线及以下：人口持续流出、库存高企，去化周期超 30 个月，2026 年仍以降价跑量为主，均价或再跌5%-10%。

三、制约全面反弹的核心因素

居民收入与就业预期仅边际改善，缺乏大幅加杠杆基础，房价不具备反转条件。

全国住房总量过剩，人均居住面积已达发达国家水平，保障房与租赁住房分流需求。

市场从增量扩张转向存量优化，定价逻辑回归居住需求，投资投机退潮。

四、对普通人的启示

刚需自住：2026 年是一线及强二线核心区的优质上车窗口，优选地铁、学区、次新等硬通货。

投资：放弃普涨幻想，聚焦核心城市核心资产，租金回报稳定的物业更具配置价值。

三四线购房：谨慎选择，优先考虑人口与产业支撑强的区域，避免远郊、文旅等风险盘。

要不要我把上述结论浓缩成一份 3-5 条的 2026 年买房快速决策清单，方便你直接对照使用？

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