“二手房供应过剩、价格承压格局未变”，这是目前西安二手房的现状。

与此同时，国家统计局的最新数据显示，西安二手房房价环比下跌1.1%、同比下跌9%，也印证了这一点。

事实上，大家的体感也是如此，即便是曾为千人摇的红盘进入二手房市场，也仍有可能以低于新房的价格成交。

值得一提的是，有个去年刚交付的两千人摇号盘，却是个例外。

01罕见，首套次新房成交价高于新房！

这一楼盘就是位于奥体板块的龙翔奥城云玺。

该项目于去年10月31日迎来正式交付，就在最近首套二手房源成功出手，前后不到2个月。

成交的这套房源建面为142.31㎡，位于总高17F的小高层之上，房屋位于楼栋的中层，户型结构为四室。

根据西安房管局发布的一房一价，该户型大约位于小区的15#楼，中层房源的备案价格在18189-19289元/㎡之间，单套总价约259万-274.5万元。

值得一提的是，该二手房源在挂牌价290万元的基础之上，最终以297.5亿元的价格交易，折合单价约为2.09万元/㎡。

从账面上看，与新房购入价相比，该房源的二手房成交价上涨了23—38.5万元之间，这在二手房普遍破发的时代下，极为罕见。

更让人意想不到的是，该房源的成交周期仅为33天，与前瞻顾问统计的平均7.1个月的成交周期相比，成交算是极为顺利的。

龙翔奥城云玺新房是于2023年9月中下旬首次登记的，之后四开四罄，也曾创下了2000+人摇号的热销场面，是2023年奥体热销楼盘之一。

02背后的逻辑是？

所以此时的问题也随之而来，为何是龙翔奥城云玺走出了一波独立行情？

从楼盘本身来看，龙翔奥城云玺地处这两年大热的奥体板块。

提到奥体板块，大家印象最深的是，这一板块不仅是去年整个西安板块中溢价地块最多的，同时新房房价一度赶上了高新区……这一切源于板块的城市占位，基础配套的高浓度以及高兑现度，以及土地的稀缺之上。

聚焦在龙翔奥城云玺项目上，西北角紧邻铁一中陆港中学，与铁一中陆港小学实际距离仅为700米左右，属于名校学区范围内。

你会发现，即便在深度调整期，在西安但凡坐拥优质教育资源的项目，依然备受市场追捧。

除此之外，项目北侧数百米为港务三甲医院西安交通大学第一附属医院国际陆港院区，可以说周边配套不错。

具体到产品上，项目为龙翔“云系”产品的首发，是奥体首个双露台的项目，也是奥体首个规划泳池会所的项目，社区为纯小高设计，仅有建面约143㎡一个户型，全系2T2设计，舒适度较高，产品力算是不错的。

且项目为提前2个月交付，业主交付满意度较高。也正因如此，在项目交付不到2个月内首套二手房顺利成交。

就目前看，作为去年西安卖得最好的民企——龙翔控股目前主要在/待售的项目：

一个是位于奥体中央公园旁的龙翔奥城锦宸府，推出的是117-126㎡的四代宅。

一个是位于未央团结片区的龙翔未央和鸣，产品为建面约111㎡-139㎡，最大得房率达到了约154-157%，待入市。

这两个项目都是位于热门板块，均距离公园不远，均在名校学区范围内，产品力都还可以。

03港务二手房未破发房源占比38%！

在前瞻顾问发布的2025年12月份的西安市场月报中，港务二手房的未破发房源占比达到38%。

除了龙翔奥城云玺外，绿城全运村芳菲苑、中粮奥体壹号二期以及华润未来城市二手房成交价都高于新房。

但需注意的是，2020-2023年港务新房供应量激增，这两年新房集中涌入二手市场，或将迎来次新房的价格背刺。

仍以龙翔奥城云玺为例，首套房成交后，进入2026年项目又陆续成交2套房，成交价格分别为19371元/㎡、17469元/㎡，虽说楼栋、楼层位置不同，但价格优势逐步减弱也是事实。

庆幸的是，2026年西安二手房新政已落地执行，即，增值税降至3%，满2年后全免。所以当下对于卖家来说，卖房要趁早，对于买家来说，可以多对比。

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