刚开年，西安的二手市场先热闹起来了。
保利天悦11/17日单日成交6套，这个月已经成交29套了（截至1月18日），目前看价格也是企稳。
不止这一个小区，从我们日常监测中发现，不少二手房小区价格显现出强劲韧性，抗住了这波市场下沉。
这到底是短暂的新年行情，还是市场深处悄然发生了变化呢？
壹丨二手主导
复盘2025年全年，西安二手房网签了978.61万方，换算成套数则是96652套。比去年下滑了4%，减少4271套。
对比全国大概是什么样的水平呢？上海25.4万套，成都23万套，其余超10万套成交的城市分别是北京、广州、天津。
西安排名第六，切实超过了南京（8.95万套）、杭州（88465套）、深圳（56217套）等一众城市，成交量又一次站上全国一梯队。
值得注意的是，这些城市中，上海、北京、成都、广州常住人口都已经超1800万了。西安市场的内生需求与流通底盘，比想象中更扎实。
二手市场整体量缩价跌之外呢，趋势上，西安的二手房已经连续两年领先于新房了，市场主导地位彻底确立。
2023年新房成交696.4万方，二手成交973.62万方；
2024年新房成交585.4万方，二手成交1008.95万方；
2025年新房成交406.13万方，二手成交978.61万方。
存量房产在楼市成交中的占比已经从3年前的58%上升至70%。市场唱衰的声音虽然此起彼伏，但还是有源源不断的购买力涌入，这恰恰印证了西安楼市的长期韧性。
贰丨需求尚在
表现到最前端的客户行为上，贝壳全年新增带看712.42万次，同比增长了36%。这意味着市场潜在需求池依旧很大，购房者并没有离场，而是集体进入观望模式。
与旺盛需求相对的，是持续攀升的二手房挂牌量。2022年，全市二手房挂牌量还在10万套左右徘徊；而到了2024年10月，随着西安限售政策放开，契税减免，房源如开闸之水涌入市场。截至2025年底，挂牌量已飙升至约17万套。比上一年增加了有2万套。
其中包括了不少二手次新小区的入场，所以二手成交户型结构在变化，越卖越大，23年98.62㎡；24年99.97㎡；25年101.25㎡。
这一变化背后有两层逻辑：一方面，二手房价格的下探，使得原本预算有限的刚需客群能够“向上够一够”，选择更大、更舒适的空间。另一方面，在市场调整期，大家更理性，切实以自身需求为第一置业原则，而非盲目的先上车。
过去两年，楼市刮起一阵“砍价风”，各类砍价视频、主播层出不穷，甚至还有直播间在线砍价，把私密的价格谈判搬上了网络，对买家来说获得了溢价信息和谈判技巧。但对于很多业主来说，这就像一场公开的“信心穿刺”，某些层面来说也加速了降价套现、离场的恐慌心态蔓延。
不过近期，市场出现了新变化：一是舆论层面管控，对于房地产领域“恶意炒作、虚假宣传、扰乱市场秩序、误导政策解读”进行禁言、约谈；二是部分买家砍价过于激进，突破业主心理底线，不少业主干脆选择“摆烂”——不卖了。
在经历极端的价格踩踏之后，买卖双方的心理预期正在靠拢，一个更理性的谈判基准，或许正在临界点悄然形成。
叁丨微观市场
在普遍的观望与博弈之下，西安二手房市场呈现出明显割裂感，微观层面正发生变化。
长期监测中我们发现，高新、奥体这种热点板块一二手价格快追平了。
融创望江府二期最近的成交价基本是1.65万/㎡，中粮奥体壹号小面积2.2-2.3万/㎡，大点的2-2.1万/㎡。全运村高层价格1.8-1.9万/㎡，楼层不好/临高铁的也有更低的价格。
而1.5-2.1万/㎡的价格，奥体板块同时有新房在售，客户的选择层面更丰富了，着急看次新房，想要新产品的也有一众四代宅在售。
cid和软新也是如此，像软新2万出头的价格能买到高新宸樾的现房，次新保利天悦的大户型也是这个价格。
除了板块层面的变化，我们还发现了一些出现止跌迹象的楼盘。
一是老牌书包类，爱知学区房在狂飙，三中的学区房，高山流水星币传说一室，年初低楼层1.62万/㎡，年中正常楼层1.59万/㎡，12月的成交价1.69万/㎡；
还有超英长乐家园同样是三中的书包，23年至今大部分成交价基本都是在1.1万/㎡。
二是老城区交通方便的老房子，比如说紫玉兰庭成交不多，24年年底至今，低楼层的价格基本1.1万/㎡，正常楼层1.25万/㎡。
兴庆熙园94平的两室，24年至今价格基本都是在1.1万/㎡；
南门望城的正常户型去年来价格基本都是在1.15-1.2万/㎡左右，差不多77万的总价，首付20万，月供和房租基本持平。
城南锦绣，这一年的价格基本都是在9Ｋ的价格。
还有像高新的一些老房子，购入价低，这些粗算租金回报率能达到4％以上了。
此外，海伦湾二期、领航悦宸、绿城春和印月、枫丹唐悦……这些盘基本都是半年来，价格阶段性的稳住了，就看接下来能不能维持。
这两天也关注到上海二手房在持续升温，周末连续两日网签破千套。
不过当下的市场，机遇已不在于识精准踩中市场最低点，而在于以更冷静的心态去匹配自身需求，找到真正适合自己的标的。
开年的这一抹热闹能不能持续我们也会持续关注，对于西安楼市，我们或许可以抱有一份谨慎的乐观：最艰难的时期可能正在过去，市场企稳，或许就在眼前！
