商业地产|2026年商业地产机会和政策利好

走过的2025年，大家普遍能感觉到经济下行，消费降级，钱不好赚了。个人认为这是经济周期的一个正常现象，或许在未来几年甚至更长时间都是常态。首先声明，我不是经济学家，也不是预言家。我是从经济学规律和从事十几年商业地产一线工作，进行的一个评判。

年终岁尾，也参加了一些相关的商业活动，被问到的最多的一句话是：现在地产好做吗？特别是商业地产，还能做吗？空铺那么多，写字间空租也不少，大型商业不良资产逐渐增多，还有希望吗？被问得多了，我也懒得回答了。就在这里给关心这个问题的朋友，统一回答：

第一呢，地产不好做，是事实，那么传统行业现在哪个行业好做？都不好做的情况下，那么为什么还有这么多人做传统行业呢。总结一点：还是有刚需的，赚不赚钱就看谁能解决需求者的痛点，深耕领域的细节，提升专业和升级产品质量及功能；

第二呢，既然传统行业都一个样，但地产行业在现阶段还是我国支柱产业，那有没有市场就不言而喻了；

第三呢，单独说一下商业地产，特别是大连，这是一个小众的行业，只服务投资者和企业。多罗嗦一句，截至2025年5月，中国民营经济组织达到1.85亿户（个体小微企业占1.27亿户），占中国经营主体总量的96%。这么多的中小微企业，大多数是需要办公场所、经营场所和生产场所，也不排除有部分僵尸企业和居家办公的。

第四呢，针对商业地产从业人员，特别是招商、资管、居间服务者，如果就是单纯提供标的基本信息，还是以“房东”角色存在于行业内，就会被逐渐淘汰。细化的市场需要聚焦“大社区运营官”角色，构建长期稳定的上下游利益共同体。行业急需既懂资产管理又懂数字技术的复合型人才，人才短缺可能制约转型深度。

絮叨了这么多，还是重回今天的主题，2026年商业地产到底有没有什么机会？

一、利好政策简单梳理：

1、 投资方面：REITS（不动产投资信托基金）市场扩容，为商业地产提供了重要的退出渠道和资金循环机制。这个话题，我就通俗易懂的说一下，就是商业地产证券化，把几个亿的资产分割成若干个份额，有众多的股民投资者持有，大家一起分租金。你只需要花几千几万的买一份，也不用你打理，有专业团队打理，坐等收租就可以了，

2、 金融方面：商业地产首付降至30%，年化利率3.05%，基本和住宅一样了，降低了投资门槛和持有成本。

3、 存量商业更新改造，政策支持绿色环保低碳商业。

二、商业地产机会点：

1、长线持有：商业地产整体价格普降30-50%属于历史冰点，主要考虑租金投资回报率5%以上，个人认为就是优质资产。

2、存量资产价值提升：大规模新建时代过去后，城市更新和存量改造成为主旋律。针对持有这类资产的业主，尤其对于很多未能满足现代体验需求的商业体和老旧写字楼，通过功能焕新、节能改造（如申请绿色金融支持）和引入高端配置（健康设施、智能楼宇技术），有望实现资产价值的显著提升。

3、商业不良资产：这个板块机会和风险共存，需要慧眼识珠。在这里就不展开的分享，有兴趣的可以单独私信。

4、情绪价值消费：针对闲置资产，可通过标准行业来带动非标商业地产盘活。（比如大连熊洞街，文旅与厂房的结合）

5、产业结构调整：针对高科技、金融、新能源、服务业等刚需行业，要进行新的经营场景打造。

6、工业物流地产：与智能化、自动化产业集群协同发展，需求强劲。

7、长租公寓与科学园区：3000平左右酒店类资产，成为资本的新宠。

三、商业地产风险点

1、市场分化加剧：无论是购物中心还是写字楼市场，都呈现出“强者恒强”的两极分化格局。核心优质资产租金看涨，但部分老旧、同质化的资产空置压力依然很大。

2、宏观环境依赖：商业地产的复苏最终依赖于整体经济的回暖和个人收入预期的改善。

2026年的商业地产市场，政策“暖风”正在努力引导市场预期，而真正的机会属于那些能够敏锐捕捉需求变化、精于运营管理、并勇于拥抱科技创新的市场参与者。

希望这些信息对你有帮助。如果你对某个特定领域（比如写字楼投资、零售物业运营或物流地产）有更具体的兴趣，我们可以继续深入探讨。

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