[研讯]地产链涨什么?

核心结论：26年持续重视开工端弹性，推荐防水（东方雨虹/科顺股份）、水泥（海螺/上峰/华新）、工程管材（中国联塑）；中长期看好涂料（三棵树）、板材（兔宝宝/北新建材/伟星新材）。

市场在涨什么？我们认为主要受益：

1）12月新开工和房价环比弱改善。25年1-12月地产新开工面积同比-20.4%，较1-11月增速+0.1pct；一线城市新房/二手房价格环比-0.3%/-0.9%，降幅较11月分别收窄0.1/0.2pct，并延续至1月；

2）保利发展昨晚公布25年归母净利10.2亿元，同比大幅减少40亿元，也低于市场普遍预期，部分预期一线城市政策会继续出台；

3）供给出清相对彻底的防水、建筑铝模板租赁和工程管材行业，25Q3已出现不同程度的提价；

4）机构配置低预期、低仓位。

持续性怎么看？我们认为地产链建材目前信用减值风险基本出清，而资产端减值风险集中在工抵房（与二手房价相关），但减值金额将大幅下降。

1）开工端目前仍处于震荡筑底的阶段，若26年需求端有惊喜，供给端相对需求端下行更快的行业龙头有望获得更大弹性，推荐防水、水泥、管材；

2）中长期来看，我们持续看好存量市场翻新，24年存量装修规模首次突破新房装修，持续看好涂料、板材和石膏板龙头。

●1、投资和销售两端承压，期待着力稳定房地产市场政策

1）统计局数据，2025年1-12月，房地产投资同比-17.2%，新开工同比-20.4%，施工同比-10%，竣工同比-18.1%，销售面积同比-8.7%，销售额同比-12.6%，销售均价同比-4.1%。2）据统计局数据，2025年12月70城二手房房价环比-0.7%，保持低位，并且70城二手房房价再次全部下降。25年12月中央经济工作会议表态“着力稳定房地产市场，积极稳妥化解风险”，期待进一步政策落地。

●2、《查找图书求是》明确房地产金融属性、强调居民资产负债表、并建议政策一次性给足

《查找图书求是》为房地产重磅发声，改善房地产政策预期。本次表态关键在于：1）确认了房地产金融属性，意味着除了商品价值外，也承认了金融价值，这个表态变化很大；2）强调居民资产负债表，确认了目前需求端的问题，或将扭转以往更多B端政策输出，C端也可期待；3）建议政策要一次性给足，这是首次类似公开表态，或意味着在时间维度上和部门维度上协同政策出台。

●3、房地产已深度调整，居民资产负债表需修复，期待需求端政策发力

2021年7月至2025年12月二手房房价累计下跌40%，已超过42国平均跌幅的34%，房价已经深度调整，同时物价合理回升作为货币政策的重要考量，也需要房价的止跌回稳，但考虑到央行居民调研数据显示，房价预期下降的比例持续提升、倾向消费意愿的比例持续下降，显示修复居民资产负债表是破局关键，需要政策呵护推动行业“止跌回稳”，尤其是需求端政策支持。

●4、投资分析建议：我们认为， 我国房地产基本面仍将继续磨底，考虑到近期经济工作会议要求“着力稳定房地产市场”，并且本次《查找图书求是》为房地产重磅发声，预计后续有望进一步楼市支持政策出台。此外，目前板块配置创历史新低，部分优质企业估值也已具备吸引力。

1）好房子房企：滨江集团、绿城中国、建发国际、中国金茂、保利发展、招商蛇口，关注城投控股；2）商业地产：新城控股、华润置地；3）二手房中介：贝壳-W。

关注核心城市政策宽松预期

2025年12月24日，北京出台新一轮房地产政策，对限购、房贷利率和公积金政策进行优化，此后上海、深圳尚未跟进。回顾北京的政策调整思路，主要包括：1、全方位缩短外地人购房社保年限，将五环内购房社保年限由3年降至2年，五环外则由2年降至1年；2、二孩及以上的多子女家庭可在五环内多购买一套；3、房贷利率不再区分首套和二套，根据市场化定价；4、二套房公积金贷款首付比例由30%降至25%。

参考北京政策力度，上海在外地人购买核心区社保年限方面具备跟进空间。对比京沪深地产政策：1、限购方面，京沪深本地户籍保持一致，核心区限购套数均为2套（多孩家庭可增购1套），非核心区不限套数；外地人限购套数也一致，均为核心区1套（多孩家庭可增购1套）、非核心区不限购，但社保年限存在差异，松绑程度深圳>北京>上海，核心区分别为1/2/3年，非核心区分别为0/1/1年。2、商贷方面，京沪深完全相同，均为认房不认贷，首套/二套首付比例分别为15%/20%，利率不区分首套/二套。3、公积金方面，京沪深首套公积金贷款首付比例均为20%，但二套首付比例有所差异，北京25%、上海核心区25%/非核心区20%，深圳20%，松绑程度深圳>上海>北京；此外，深圳最高贷款额度亦是最高。

结合政策时滞和市场量价表现来看，上海地产新政或在路上。回顾上一轮政策节奏，北京在2025年8月8日出台新政，上海、深圳分别在8月25日、9月5日跟进，滞后接近一个月。上海当时对于限购（本地户籍和缴满1年社保的外地人在外环外不限购、单身视同家庭）、公积金（购买绿色建筑住房上浮最高贷款额度、支持公积金付首付和“又提又贷”）、房贷利率（不区分首套/二套）、房产税（外地人首套免征、二套及以上给予人均60平免征面积扣除）进行优化。政策出台后，2025年9月上海成交量同比有所反弹，但Q4以来再度走弱，房价环比跌幅有所收窄，总体来看量价仍然面临调整压力。根据中指院和房管局的数据，4Q25上海新房/二手房成交套数同比下降22%/19%，今年1月1-18日新房/二手房成交面积仍然同比下降39%/12%；根据统计局的数据，上海二手住宅价格环比跌幅从25年8月的1.0%逐步收窄至12月的0.6%。

近期地产政策、《求是》文章积极表述纷至沓来，持续践行中央经济工作会议“着力稳定房地产市场”的思路。我们期待政策继续围绕“预期”对症下药、加速房地产市场回稳，核心城市和在此拥有更强资源获取能力的头部房企有望率先受益。重点推荐：1、兼具“好信用、好城市、好产品”的“三好”地产股，如华润置地、中国海外发展、招商蛇口、滨江集团、绿城中国、建发国际集团、中国金茂等；2、依靠运营能力在市场调整中掌握现金流生命线的房企，如华润置地、新城控股、龙湖集团等；3、受益于香港市场复苏的香港本地房企，如新鸿基地产、领展房产基金等；4、受益于稳健现金流、具备分红优势的物管企业，如绿城服务、华润万象生活、招商积余等。

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