参考案例|房产拍卖中案外人以房屋租赁权为由提出执行异议的处理规则

入库编号：2024-17-5-201-016

案例级别：参考案例

于某与李某豪执行异议案

——房产拍卖中案外人以房屋租赁权为由提出执行异议的处理规则

关键词 执行 执行异议 案外人异议 房屋租赁权 排除执行

基本案情

执行法院依据2013年12月31日作出的已经发生法律效力的上海市奉贤公证处（2013）沪奉证执行字第×××号执行证书，在执行申请执行人李某豪与被执行人胡某良、张某珍公证债权文书一案中，查得被执行人名下位于上海市闵行区保乐路的房产一幢，房产于2013年12月13日设立抵押，抵押权人即申请执行人李某豪。法院遂对该房屋依法进行评估、拍卖。在房屋的处置过程中，案外人于某对上述执行行为提出异议，主张对该房屋的租赁权。

在听证过程中，于某表示，被执行人胡某良曾向其借款总计人民币100多万元未还，故于2013年3月将上述房屋租给其使用，房租抵扣钱款，同年8月签订租赁合同，约定租赁期限20年，且承租人有转租权。目前房屋已被转租给他人。于某向执行法院提供证据如下：一是上海市杨浦区人民法院（2014）杨民一（民）初字第2×××号民事调解书，借条、银行取款明细等，以证明欠款事实；二是2013年9月7日于某与胡某良签订的租赁合同；三是于某与沈某的租赁合同，以证明房屋已由于某再转租给他人。

法院经审查查明：

一是杨浦区人民法院的民事调解书确认胡某良分别在2014年1月16日、2月10日和2月20日向于某借款总计460000元，双方在杨浦区人民法院主持调解下达成协议，由胡某良在2014年9月20日前归还于某欠款本金460000元，利息22500元以及于某因此支出的诉讼费用。

二是于某和胡某良在租赁合同中约定胡某良将上海市闵行区保乐路某全幢房屋出租给于某，租期自2013年9月7日至2033年9月6日，每月租金8000元，抵扣胡某良借于某之欠款和违约金，租赁保证金100万元，由于某交付胡某良（于某表示该100万元即他给胡某良的借款），于某对房屋有转租权，合同落款日期为2013年9月7日。

三是落款署期为2013年9月7日，署名为胡某良出具的借条，借条内容为胡某良向于某借款100万元，并约定借款利息及其他费用。

四是于某与沈某签订的租赁合同，租赁期限自2014年6月20日至2016年6月19日，落款日期为2014年6月8日。

五是系争房屋现依法核准登记在胡某良名下，并于2013年12月13日设立抵押，抵押权人为申请执行人李某豪，房屋于2014年2月8日始涉多案司法查封。

六是执行法院于2014年12月9日曾约谈于某，于某表示系争房屋是其向被执行人胡某良承租，租赁期限自2014年1月17日至2034年1月16日，其后再转租给沈某，并当场提交了与其陈述内容一致的租赁合同一份以佐证，2015年2月2日，于某向执行法院明确表示其在2014年12月9日提交的租赁合同的签订日期为2014年1月16日，即借款当日签订，此外双方再无签订过其他租赁合同。

上海市闵行区人民法院经审查后于2015年5月27日作出（2015）闵执异字第5号执行裁定：

驳回于某的异议请求。

裁判理由

法院生效裁判认为，本案争议焦点有二：一是于某和胡某良之间的租赁关系是否真实、合法、有效；二是于某占有使用房屋的具体时间究竟是在法院查封和抵押权设立时间之前还是之后。具体分析如下：

第一，于某前后两次陈述的内容存在矛盾，其在确认不再有其他合同后，经告知先前合同承载的租赁权不得对抗房屋之抵押权，就再次提出还有其他签订于抵押设立之前的租赁合同。对于前后言辞的不一致，于某并未提供合理的、足以让人信服的解释，而自行推翻了先前的陈述，根据当事人陈述与证据认定规则，可信度较低。

第二，根据于某陈述及其提供的书证，对于同一房屋，于某和胡某良先后签订了三份租赁合同，除租期开始日期和保证金外，并无其他实质性内容变更，这有违常理，不符合通常租赁合同的订立习惯。于某对此并未作出合理解释，故对三份租赁合同的真实有效性存疑。

第三，于某提供的杨浦区人民法院调解书和借条反映的两个债权，债权数额与两份租赁合同的保证金一致，时间吻合，考虑到执行法院曾告知其不同租赁时间所产生的不同法律后果，难以排除于某为谋取自身最大利益捏造证据的可能。

因此，于某自述的事实、举证的书证存在多处矛盾，租赁合同本身未经依法登记备案，合同的真实性、合法性以及实际履行情况均未经诉讼或其他合法程序确认。根据执行审查中有限、审慎实体审查原则，不宜在执行程序中界定租赁关系的真实有效性。综上，于某主张的异议缺乏必要的基础事实，不能阻却法院强制执行行为。故法院依法作出如上裁判。

裁判要旨

对于案外人主张房屋租赁权要求排除执行的异议审查，应当秉持审慎、有限实体审查的原则，准确认定案外人所主张租赁权的真实性，通过审查租赁合同签订、租赁物的占有使用等细节情况，考察当事人主张的事实之间是否存在相互矛盾之处，防止案外人和被执行人相互串通、利用案外人异议程序恶意阻却执行。

关联索引

《中华人民共和国民事诉讼法》（2023年修正）第238条（本案适用的是2012年修正的《中华人民共和国民事诉讼法》第227条） 

执行异议：上海市闵行区人民法院（2015）闵执异字第5号执行裁定（2015年5月27日）