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2025年上海商业地产大宗交易创11年新低，租金继续下探。
这句话听起来很专业，但背后其实讲的是一个再普通不过的道理：
东西不好卖了，价格也撑不住了。
如果你在上海生活过，或者关注过这座城市的发展，大概能感受到这几年的变化。
曾经人潮涌动的写字楼大堂，如今偶尔显得空荡；
曾经排队等位的商场餐饮层，现在多了不少“旺铺招租”的告示。
这些细节不是偶然，而是整个商业地产市场在经历一场缓慢却深刻的调整。
今天我们就来聊聊，为什么2025年的上海商业地产会走到这一步？
它到底冷到了什么程度？
又有没有可能回暖？
更重要的是，这件事和普通人有什么关系？
先说结论：这不是崩盘，也不是末日，而是一次结构性的“挤水分”。
就像一个人发烧后退烧，身体开始恢复，但过程有点虚弱。
上海商业地产正在经历这样的退烧期。
先看一组数据。
2025年，上海商业地产大宗交易总共成交89宗，总金额约487亿元，比2024年下降了15%。
这是自2014年以来的最低水平，也就是整整11年的新低。
换句话说，过去十一年里，从来没有哪一年像2025年这样，大家对买楼这么谨慎。
为什么会这样？原因不复杂：一是钱没那么好赚了，二是楼没那么好租了。
先说“钱没那么好赚”。
过去几年，很多投资者习惯了一种逻辑：
一线城市核心地段的资产，买了就等于稳赚。
尤其是上海这种城市，人口多、经济强、国际化程度高，商业地产被视为“硬通货”。
但现实是，当整体经济增速放缓，企业扩张意愿减弱，办公楼和商铺的使用价值就会打折扣。
这时候，资产的价格自然要重新评估。
再来看“楼没那么好租”。
2025年，上海甲级写字楼全年新增供应超过100万平方米，但净吸纳量，也就是真正被租出去的面积只有不到50万平米。
这意味着，每盖两栋新楼，只有一栋能找到租户。
供大于求，租金怎么可能不降？
数据显示，2025年四季度，上海中央商务区甲级写字楼平均租金跌到6.4元/平方米/天，同比下滑12.1%；
非核心区更惨，降到4.2元，跌幅11%。
要知道，这还是“平均”数字，很多新兴板块的实际成交价可能更低，有些业主甚至主动提供半年免租期、允许灵活分割面积，只为留住一个靠谱的租户。
零售物业的情况也好不到哪去。
核心商圈首层租金虽然还在40元以上，但已经连续多个季度下跌；
非核心区更是跌到14元出头，不少品牌开始收缩门店，转而聚焦线上或社区店。
有意思的是，尽管整体承压，一些细分领域却逆势增长，比如宠物店、平价餐饮、国潮运动品牌。
这说明消费没有消失，只是变了方向。
那么问题来了：
既然市场这么冷，为什么还有人愿意买？
答案藏在交易结构里。
2025年的大宗交易中，办公资产仍然占了52%，是绝对主力。但买家的身份变了。
过去是外资基金、大型险资主导，现在更多是内资企业、地方国企，甚至是券商、律所这类自用型买家。
他们不是为了短期炒高卖出，而是看中长期持有价值，或者干脆就是给自己用。
比如有券商花大价钱买了外马路的江景独栋，图的就是形象和便利；
有建筑公司溢价收购泰禾大厦，可能是为了后续改造或协同业务。
这种“自用+运营”的逻辑，正在取代过去纯财务投资的模式。
另一个值得关注的趋势是长租公寓的崛起。
2025年，长租公寓在大宗交易中的占比达到15%，仅次于办公。
为什么？因为政策在推，需求也在涨。
上海的年轻人多，租房是刚需，而高品质、稳定运营的集中式公寓越来越受欢迎。
再加上公募REITs试点逐步落地，这类资产有了更清晰的退出路径，机构自然愿意投。
说到REITs，这可能是未来几年最关键的一张牌。
简单理解，REITs就是把一栋楼打包成理财产品，让普通人也能“买得起”商业地产。
过去，只有大资金才能参与大宗交易；
未来，通过REITs，普通投资者也能分享核心资产的租金收益。
仲量联行就预测，随着商业不动产REITs的推进，2026年市场流动性会明显改善。
事实上，已经有迹象表明市场在筑底。
2025年四季度，无论是写字楼还是零售物业，需求都出现了温和复苏。
金融行业，尤其是量化私募和科技互联网，特别是AI相关企业成了两大主力租户。
前者需要合规、稳定的办公环境，后者则在疯狂扩招，从算力中心到应用开发，都在找地方落脚。
徐汇滨江、前滩、真如这些新兴板块，甚至出现了AI企业扎堆的现象。
一栋楼里可能同时有做大模型的、做机器人视觉的、做智能客服的，形成小生态。
这种集聚效应，反过来又提升了区域价值。
所以你看，市场不是全面熄火，而是在重新洗牌。
那些位置偏远、配套不足、管理落后的老旧楼宇，确实越来越难租；
但核心区、交通便利、硬件新的项目，依然抢手。
这就是所谓的“结构性分化”。
对普通人来说，这件事的影响可能比你想象的更直接。
如果你是上班族，可能会发现公司搬到了租金更便宜的区域，或者办公室面积缩小了。
但这未必是坏事，省下的成本可能转化为你的福利，或者用于技术研发。
如果你是创业者，现在反而是找办公室的好时机。
业主态度软了，谈判空间大了，甚至能谈到“按季度付租”“免装修期”等优惠。
只要业务有前景，很容易拿到性价比高的空间。
如果你是投资者，那就得更清醒。
过去闭眼买楼都能赚钱的时代结束了。
未来要赚，得靠精细化运营，比如把一栋旧楼改造成青年公寓，或者引入特色业态盘活商场。
这不再是资本的游戏，而是能力的游戏。
最后说说2026年。
多家机构都认为，今年下半年市场有望进入“筑底期”。
一方面，新增供应高峰正在过去，未来几年计划入市的项目逐年减少；
另一方面，AI产业爆发、消费政策加码、REITs扩容等多重因素叠加，会带来新的需求。
但别指望V型反弹。更可能的路径是：
缓慢修复、局部回暖、长期分化。
上海作为中国最成熟的商业地产市场，它的调整过程，其实也是整个行业走向理性的缩影。
总结一下：2025年的上海商业地产，确实冷，但没冻僵。
交易量创新低，租金持续下探，反映的是市场在挤掉过去几年积累的泡沫。
而那些真正有需求、有运营能力、有长期眼光的人，反而在悄悄布局。
这就像冬天的森林，表面寂静，地下根系却在默默生长。
等到春天，最先冒芽的，一定是那些熬过寒冬、扎根够深的树。
所以，与其焦虑“是不是崩了”，不如看清“谁在活下来”。
毕竟，真正的机会，从来不在狂热时，而在冷静后。
（全文完）
