海淀北的二手房市场现状分析��
- 2026-02-09 05:55:29
海淀北的二手房市场现状分析🫡
🤔先说结论：当前海淀北（以及整个北京楼市）最核心的特征：极致的分化 。这确实不是一个简单的“涨”或“跌”能概括的市场。
我来帮你梳理一下这种“冰火两重天”背后的逻辑，看看哪些是趋势，哪些可能是短期波动。
📊 海淀北二手房：真实的体感是“K型分化”
目前的市场并不是普涨，而是核心资产的结构性反弹，伴随着非核心资产的持续阴跌。
☑️坚挺甚至微涨的一极（橡树湾、上林溪、新硅谷等次新楼盘）
上地树村、橡树湾、领秀新硅谷等，属于海淀北的“硬通货”。它们涨价的原因各有不同，但共同点是供需关系紧张。
👏上地树村（学区+产业）： 这里的爆发确实是硬刚需。上地学区叠加互联网大厂的购买力，需求是刚性的。妈妈们的集中入场，加上房源有限，导致了量价齐升。这是典型的“卖方市场”回归。
👏橡树湾（改善为主）： 你注意到的数据非常关键——小户型成交少，大户型成交多。这说明市场主力已经从“上车族”切换到了“改善族” 。大家不再满足于“有个房”，而是要“住得好”。橡树湾这种配套成熟、体量大的社区，大户型的流通性变好了，价格自然有支撑。
👏领秀新硅谷/上林溪（次新+地段）： 这些盘属于“超跌反弹”。之前跌得太狠（比如有的甚至跌回了10年前的价格），现在稍微回暖，买家觉得性价比合适，就会迅速出手。世华龙樾回迁房反弹，也是因为之前价格触底，现在有资金入场抄底。
☑️ 惨淡的一极（被遗忘的角落）
还有很多盘0成交。结合市场数据，这类房子通常具有以下特征：
远郊或非地铁盘： 比如房山、大兴部分区域，虽然价格也在降，但依然没人买 。
老破小（无学区属性）： 除非是顶级学区（如西城、海淀核心区），否则普通的“老破小”流动性正在枯竭。现在的刚需更愿意去五环外买个次新的小两居，也不愿在四环内买个老旧的“老破小”。
具体案例： 像“菊园”这种老旧小区，近期成交价降幅依然很大，甚至出现了腰斩的情况 。
下文再跟大家分享出现这种现象的原因以及我们作为买房和卖房应该如何去做，去适应
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