【房地产：下阶段地产行业的机遇在哪】
在增长引擎转换的下半场，地产行业的机遇在哪？之住宅开发赛道：适配核心城市、户型、产品力需求的房企更具优势。
需求向核心城市聚拢，重仓核心城市的房企迎来发展机遇。25年1-11月一、二线城市新房成交金额占比为43%，住宅类用地成交总价占比61%，同比+7pct，处于17年以来最高水平。我们跟踪的60家样本房企25年1-11月23个重点一二线城市销售占比均值为72%，平均市占率1%。核心城市销售占比高，且在重点城市市占率也较高的主流房企有：滨江、越秀、中海、绿城、招蛇、华润、建发、保利置业、龙湖。
从市场需求角度来看，面积段更加趋向于120平以上的改善型产品，主打改善型产品的房企更加迎合市场需求。60家样本房企中以高端改善为主或以改善户型为主，且项目能级较高的为主：华润、绿城、中海、滨江、华发、建发。
在“好房子”逻辑下，产品力突出的房企更具优势。华润、中海、华发、绿城、建发、越秀、滨江、招蛇、保利置业品牌溢价相对最高，所进驻的城市中超过35%的城市溢价率均>20%。
综上，适配核心城市、户型、产品力需求的房企更具优势，在三个维度均有优势的房企有：华润、绿城、中海、滨江、建发。主流房企中，保利置业、越秀、招蛇、华发具备其中两项优势，多为央国企或区域深耕型房企。
投资建议：我们认为，从宏中微观三个角度来看，当前行业仍面临一定压力，需关注及防范市场进一步下行带来的风险。当前防范地产及相关风险仍是首位，市场的惯性下滑及不断蔓延的看跌预期也可能会倒逼政策尽快出台。我们预计，26Q1末可能会有适当的政策调整。若政策思路清晰，调整有力，预计最快26年年底可能会走出螺旋式下滑的困境。从板块角度来看，在市场“止跌回稳”及“回稳”的可持续性没有得到确认之前，整体地产板块或较难出现明确的β行情，但仍可以把握政策博弈带来的阶段性板块机会以及挖掘α机会。地产从标的来看，一方面，适配核心城市、户型、产品力需求的房企或更具备α属性，在传统的开发赛道走出重围；另一方面，在“新消费”主导的商业地产赛道中，提前布局新业态、新模式、新场景的商业地产公司更具优势。
建议关注：华润、滨江、招蛇、越秀、建发；保利置业；华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、嘉里建设、大悦城、百联股份。
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