番禺区《广州地铁地产珑曜上城》优缺点分析,附最新价格,地铁3号线石碁南站,九年一贯制广外附学校,1.6公里长滨水漫步公园,超新规
广州地铁地产·珑曜上城是位于广州市番禺区TOD4.0标杆项目。
一、项目基本信息
开发商：广州地铁地产（央企背景）
备案名：珑曜花园
拍地时间：2024年12月13日
开盘时间：2025年4月19日
交付时间：2027.10.1-2028.4.1，精装修
拿地总价：11.84亿元
折合楼面价：1.17万/平
占地面积：68万平方米，分四期，一期11.5万平方米
总建筑面积：总68万平方米，一期28.48万平方米
总栋数：一期规划6栋楼，预计约1090户
梯户比：1-2栋2T5，3-4/8-9栋3T5
户型使用率：130%
容积率：1.39
绿化率：35%
车位比：1227个，约1：1.1
物业公司：广州地铁物业，2.98元
产品：主推73-87-89-109-130平全南向3/4/5房
二、项目楼栋分布和户型
分四期开发，目前主推一期，一共6栋楼。
三、项目交通配套
地铁：距地铁3号线东延段石碁南站约500米，步行8-10分钟可达。通过3号线无需换乘，3站直达万博CBD、5站抵达珠江新城，无缝接驳18号线、22号线，半小时内畅达珠金琶核心生活圈。
五大纵轴干线：周围有东新高速、新光高速、华南快速、绕城高速、南沙港快速。
四大横线路网：附近是亚运大道、广台高速、南大干线、环城高速。
四、项目教育配套
学校：配建36班九年一贯制广外附学校，已正式签约并完成主体封顶，预计2026年开学。学校采用“全人教育”理念，由广外教育集团直接管理，师资与课程体系与广外本部同步，实现“目送式接送”。
周边学校：周边3公里内汇聚石碁镇中心小学、石碁中学等8所小学、7所中学，形成从幼儿园到初中的一站式教育闭环。
五、项目商业配套
商业：项目自带4000㎡立体商业长廊，意向引入肯德基等连锁品牌；北侧不到100米是金龙城财富广场，直线距离约1公里范围内还有中创汇·时光park等。依托3号线，可半小时共享广州黄金三角CBD+万博CBD+南沙CBD商圈配套。
六、项目医疗配套
1公里内有石碁人民医院及中医药结合医院，5公里内覆盖番禺中心医院等三甲机构。
七、项目休闲配套
休闲：沿河打造约1.6公里滨水漫步公园（在建中）、体育运动公园等自然公共空间，还规划了多功能双主题会所（含室内泳池、健身房、儿童乐园等），满足居民运动、娱乐、休闲需求。
八、项目优势分析
1、交通便利，距离地铁3号线石碁南站约500-700米，步行约10分钟可达。通过3号线可直达珠江新城、万博CBD等核心商圈，无缝对接18号线、22号线，半小时内可达市中心，一小时内畅行粤港澳大湾区。周边还有东新高速、新光高速、南沙港快速等多条主干道，自驾出行便捷。
2、教育配套优质，配建一所36班的九年一贯制广外附学校，已签约并封顶，预计2026年开学。学校采用“全人教育”理念，硬件设施完善，可实现“目送式”上学，能一站式解决幼儿园到初中的12年教育，教育确定性较高。
3、户型设计出色，户型使用率约130%，阳台、飘窗、花池等赠送空间丰富，所有户型阳台率20%。全南向设计，采光通风佳，全系标配入户花园、270°环幕飘窗和大方厅，空间利用率高，适合不同家庭结构需求。
4、商业配套逐步完善，自身规划4000㎡立体商业长廊，意向引入肯德基等品牌。周边1公里内有金龙城财富广场，2站可达永旺梦乐城、龙湖天街等大型商业体，约5公里内有番禺广场等成熟商圈，能满足日常购物需求。
5、生活配套丰富，规划约1.6公里滨水漫步公园、体育运动公园、双会所（含室内泳池、健身房、儿童乐园等），打造全龄段休闲空间，未来生活便利性较高。
6、开发商实力雄厚，广州地铁地产是国企，拥有30余年开发经验，以“百年地铁工程”标准建房，项目规划和配套落地能力较强，品质有一定保障。
九、项目待改善分析
1、周边环境待改善，目前周边以农田、村屋和厂区为主，城市面貌较为荒凉，商业和生活配套尚在建设中，需一定时间填充，短期内生活便利性有限。
2、噪音和粉尘影响，部分楼栋（如1栋和2栋）小户型朝向亚运大道，可能存在噪音和粉尘干扰，对噪音敏感的购房者需谨慎考虑。
3、建设周期较长，项目分四期开发，整体建设周期较长，部分配套（如商业、公园等）需逐步完善，首批入住的业主可能需经历较长时间的配套建设期。
4、超高层楼栋，部分楼栋为47层超高层，日常等电梯可能需较长时间，且高层住户可能面临电梯维修、停运等影响出行的问题。
十、项目适合人群
珑曜上城适合对交通、教育有需求，且能接受周边短期配套不足的购房者。其高使用率户型、地铁便利性和教育配套是核心优势，但需权衡周边环境和建设进度。若追求成熟配套，可对比周边成熟楼盘；若看好区域发展潜力，珑曜上城是性价比之选。
十一、项目在售楼栋和价格
1栋：32层，2梯5户，73.88.89.105平，2027.10完
2栋：32层，2梯5户，73.88.89.131平，2027.10完
3栋：39层，3梯5户，89.90.105平，2027年12月1日，8层和24层是避难层，尾货。
4栋：39层，3梯5户，89.90.107平，主推，2028年4月1日，8层和24层是避难层。
9栋：45层，3梯5户，76.91.92.109平，主推，2028年6月1日，14层和30层是避难层。
74/76平18X万起、89/90/92平218万起、94平240万左右、107/109平271万起、131平32x万起。
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