我和住工地的地产总裁,深聊了两天
- 2026-02-15 05:40:16
他之前是掌管百亿区域的总裁，创业之后，却住到了工地工棚里。
他说，在工棚里，可以洞察居住空间的更多可能。
他就是李丹俊。
手哥曾经对这位原碧桂园区域总裁、集团设计院院长创业后做过操盘解读。
碧桂园区域总裁创业，到县城盖别墅，比别人贵30%，月月还是销冠 | 操盘手记
为了探寻他创业即爆买的更深层秘密，我跟他约了两次长谈，一次在广州，一次在重庆。
第一次，提炼到了山源的关键词：极致。
第二次，梳理出了其详细的6大极致法则。
靠这种下行期的极致新活法，李丹俊带领团队实现了逆势增长，溢价30%爆卖别墅，项目净利润率预估在两位数以上。
又快又好有利润，好像实现了增长不可能三角，但这种模式唯一的缺点，就是费人。过去一年里，他跟团队走遍全国，看了上百块地。
其独创的“极致新活法”，值得更多中小房企借鉴，今天做大致梳理。
1月24-25日，李丹俊将在第8届房地产创新营销峰会上做深度分享及闭门交流。
一、极致模式选择：碧桂园基因+单盘主义
李丹俊将碧桂园高周转与精准定位的基因，与中小房企资源禀赋相结合，创新提出了“极致单盘主义”。
不同于传统大盘开发，山源聚焦县域市场，通过单盘极致化运作降低风险。例如重庆酉阳项目，以“中产买得起的别墅”为定位，半年售出130套，登顶重庆别墅销冠。
李丹俊用行动证明：真正的机会永远藏在被低估的市场里。
在山源模式上，他的反向逻辑是这样的：“别人看的是县域的短板，我们看到的是县域的‘未完成态’。”
或许，中国房地产的新十年，正在800多个县域城市的土地里悄然生长。
二、极致客户定位：细分市场精准狙击
“客户在哪里？”是山源拿地前的首要问题。
其团队通过县域经济深度调研，锁定两类核心客群：县域返乡精英与在地改善需求。针对前者，产品强调“轻奢质感+熟人社交场景”；针对后者，则强化“高得房率+超级配套”。这种颗粒度极细的客研体系，使得产品溢价能力超30%。
山源团队摸底县城政府科室人员数量，级别，以及各事业编制人数，这是第一步。第二步是，摸底有编制人员的公积金每月额度，把这个算出来，再倒推能否覆盖月供。
这样极致的客户细分定位，在获取土地前期就做到位，相当于是为这一批人定制，价格合适，产品升级，为什么不买呢？
三、极致货值变现：90%+可售比的秘密
传统房企常因车库、会所等沉淀资产拉低利润，卖完房后，所有的利润都沉淀在车库上、商业上。而山源通过三项创新实现货值的超量产出，可售比达到90%+。
1. 规划前置：通过设计控规，将不可售面积压缩至10%以内，亩产增高；
2. 产品重构：别墅产品零公摊设计，联排户型赠送率达100%-150%
3. 成本分摊：将非可售部分成本科学分摊至可售面积，降低账面成本
在手哥看来，作为前500强集团设计院院长出身的李丹俊，把楼盘可售比拉高到90%+，是他的专业壁垒，也是山源的独特竞争力。
四、极致产品打磨：细节偏执狂
作为设计院出身的管理团队，山源将产品细节管控推向极致：
空间效率：拒绝“卧室100㎡”的土豪式设计，通过人体工学测算最优空间尺度；
成本适配：不同产品线配置分级体系，刚需户型严控窗地比，改善型强化收纳系统；
工艺标准：建立22项“毫米级”施工验收标准，如瓷砖铺贴误差控制在±0.5mm。
产品层面的创新和细节还有很多，比如部分路灯占据私家花园，未施工部分，全部改为壁灯……这都是基本盘。
五、极致性价比：中产洋房变别墅的降维打击
山源集团的产品赠送率做到了极致，非花园、非阳台赠送，而是真正的室内空间赠送。让客户用洋房价格的买别墅，让中产也买得起的别墅。
重构价值体系，做到了极值赠送：利用重庆新规政策，实现133㎡叠拼空间可达170㎡
同时，通过设计成本优化，又能极控成本：标准化产品库覆盖85%模块，单方造价较同行低15%以上。
六、极致组织革新：5人战队创造亿元业绩
打破传统房企臃肿架构，山源营销团队是明显特种兵方式，极简组织，极致人效，极致速度。
极简组织：一线销售仅5位，1+1+5模式，角色复合。每位销售同时承担主播、拓客等职能。
极致人效：在县域市场，营销团队人均年产值约1800万。
极致速度：半年销售130多套别墅，也形成了县域特有的线上营销方法，即创始人IP+项目主账号+员工矩阵号（40个）
在内容设置上，直播内容80%为县域生活资讯，仅20%植入房产信息，实现自然流量转化。
七、资本破局：职业经理人合伙制
针对中小房企融资难题，李丹俊开创“微合伙”模式：
1）低门槛：单份投资100-500万元，10-15人即可启动项目
2）强透明：季度披露经营状况、财务报表（销售回款、成本支出）、重大事项进展等。
3）快周转：6-8个月现金流回正，年化IRR要求达25%+
这套体系已在实践中验证：某县城别墅项目净利润率达两位数，投资者复投率超70%。
这个在行业下行期难以置信，却是已经跑通的事实。
1月24-25日，李丹俊将在广州第8届房地产创新营销峰会上，首次完整披露六大极致活法。
2天研学，3大神盘主题分享，10位实战派操盘手深度主讲。
第8届创新营销峰会时间：2026年1月24日、25日。
峰会地点：广州中旅阿那亚 / 美林湖。
行程安排：第一天阿那亚，第二天美林湖。
峰会费用：单人价2980元/人，团购价2580元/人（3人起）。
包含：会务费、讲解服务费、交通费（阿那亚至美林湖往返）、研学组织费等。不含差旅酒店等餐宿费用，加手哥（momolu214）发你峰会详情手册。
为保证学习交流体验，本次峰会仅限100位，以报名先后为准。
