外资持续涌入,泰国工业地产成楼市“最亮眼板块”

当前，泰国工业用途房地产市场仍处于扩张阶段，并被视为各类房地产细分领域中前景最为“正向”的板块之一。随着中国、新加坡及台湾资本持续将生产基地迁入泰国，工业地产需求不断被推高，成为支撑市场增长的核心动力。

在工业园区领域，增长尤为明显。世邦魏理仕泰国（Cushman & Wakefield Thailand）工业与物流部门负责人蓬潘·普洛伊佩奇透露，截至2568年底，全国工业园区用地总面积约为221,788莱，空置率仅6.52%，处于极低水平。其中，电动汽车（EV）产业成为最重要的正面因素之一。随着整车厂布局深化，电池、车载显示屏等EV供应链企业陆续进入泰国，进一步拉动工业用地需求。

受此影响，工业园区土地的平均成交价格已上升至每莱831万泰铢，较前一季度环比上涨3%。与此同时，仍有超过18,367莱土地正处于开发为工业园区的过程中，显示市场热度仍在延续。

不过，市场也显现出一些值得警惕的现象。过去3至4年间，中国资本持续加大对泰国工业地产的参与度，主要通过设立法人实体进入市场。其中，部分投资者被发现以泰国人名义作为“名义股东”，由泰方持股51%，以此方式大规模收购土地并开发工业园区，目标区域集中在东部经济走廊（EEC），尤其是春武里府和罗勇府。

业内人士指出，中国资本在EEC地区往往一次性收购500至1,000莱的大型地块，分散布局在Ban Bueng、Bowin、Pluak Daeng、甚至延伸至Ban Khai等区域。由于中国资本集中、大额购地，而土地供应本身有限，成为推动春武里—罗勇土地价格快速上涨的重要推手。

数据显示，2025年初，东部区域土地价格约为每莱550万至650万泰铢；至2026年初，已上涨至750万至800万泰铢，年增幅达15%至25%。细分区域来看，班汶、波温及普洛登一带，价格从原先的550万至650万泰铢，上升至650万至750万泰铢，部分地段甚至触及800万泰铢；班凯区域的涨幅更为明显，价格从原先约450万泰铢，跃升至650万至750万泰铢。

对此，业内也直言，相关法律并非空白，关键在于地方政府是否严格执法、并有效进行管理与监督。

在开发模式上，中国资本不仅自建工业园区，也开始大规模布局仓库和标准厂房出租业务，并主要租赁给同为中国背景的企业，形成与本土资本的直接竞争。世邦魏理仕泰国研究与咨询部门负责人素拉切·功奇表示，目前泰国可出租工厂总面积约为342万平方米，平均空置率为9.53%；可出租仓库面积约为605万平方米，空置率为11.50%，较此前高达20%至40%的水平已明显下降。

未来三年（2026—2028年），工厂与仓库的新供应预计将达459,000平方米，其中标准厂房约50,000平方米，标准仓库约409,000平方米，显示市场仍将持续扩张。

与此同时，泰国政府也开始从另一端加强监管。自2568年以来，当局显著收紧对中国公民的背景审查，重点打击“灰色中国资本”及非法务工行为。企业普遍反映，中国人士申请工作签证的难度明显提高，审批周期拉长，有的案例延迟长达一个月。

学生签证的审核同样趋严。政府已启动主动清查措施，针对部分注册缴费却未实际就读、转而非法工作的中国学生进行处理。受此影响，2025年在泰中国学生人数已降至约24,000人，低于高峰时期的27,000人。有案例显示，一些人士长期以学生身份在泰停留，最长可达8年，却并未实际学习。目前相关部门已取消数千人的签证，以强化管理秩序。

泰国工业地产在外资推动下持续走强，但伴随资本结构变化、价格快速上涨与监管趋严，市场也正进入一个更复杂、更加考验政策与执行力的新阶段。

泰国澜象传媒 | 监制

Winona/羊咩咩/飞飞 | 编译

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