保定区县地产市场调查——定州

（定州博物馆）

01/区域概况

定州市，河北省辖县级市，由保定市代管，是河北省直管县体制改革试点县，石家庄都市圈组成城市。 位于华北平原西缘，河北省中部偏西，自西向东与保定曲阳县、唐县、望都县、安国市和石家庄深泽县、辛集市、无极县相邻，总面积1283平方千米，辖4个街道、17个镇和4个乡（其中1个民族乡），544个村（社区）。

（定州行政区域图）

定州是华北地区南下北上、东出西联的重要交通枢纽，距北京180公里、天津200公里，境内3条高速公路（京港澳高速、曲港高速、津石高速）、3条铁路（京广铁路、京广高铁、朔黄铁路）、3条国道（107国道、515国道、337国道）、5条省道（省道S113、省道S234、省道S238、省道S331、省道S332）纵横交错。

（定州区位图）

定州市有5000多年文明史，是联合国地名组织命名的“千年古县”，河北省十大历史文化名城之一。 4300年前尧帝在定州唐城建都，战国中山、两汉中山、后燕先后定都于此，是中山文化的主要发祥地。有定县开元寺塔、汉中山王墓、定州贡院、大道观玉皇殿、晏阳初旧居、定州文庙等文物古迹。

02/发展规划

在千年历史文化的滋养下，定州市打造历史文化名城取得不错成果，定州博物馆、宋街、众春园等文旅项目成为城市的闪亮名片。同时，近年来定州市坚持建设现代化高品质中等城市的目标，大力引进战略新兴产业、现代物流产业等，建设京津冀先进制造基地、科技成果转化基地和现代商贸物流基地。以产城融合、人文兴城、蓝绿润城为发展战略，统筹城乡发展。在此基础上，定州主城区以“建设新城、保护古城、提升旧城”为布局原则，优化形成““一主一副、一核四心”的中心城区空间结构。

（定州主城区国土空间发展规划）

03/人口经济

根据政府统计数据，截至2023年末，全市常住总人口107.65万人，比上年末增加0.03万人。2024年末，定州市常住人口108.72万人，比上年末增加1.07万人。虽然近两年定州人口实现缓慢增长，但对比2021年第七次全国人口普查公报，定州常住人口较当时1095986 人减少约2万人。当前全市城镇常住人口61.74万人，常住人口城镇化率为56.79%。

2024年，定州市地区生产总值完成433.9亿元，同比增长5.8%。全社会建筑业增加值33.2亿元，比上年增长4.4%。规模以上工业企业实现利润总额15.7亿元，比上年下降5.1%。

04/行业概况

在房地产行业，2024年定州资质等级以上建筑业企业房屋施工面积418.2万平方米，下降13.3%；房屋竣工面积199.5万平方米，增长12.1%。土地供应市场上成交活跃，2025年住宅用地挂牌成交33宗合计31.892307公顷，成交金额124615.26万元，对比2024年成交18宗合计19.110315公顷，成交金额82928.18万元，土地成交面积和成交金额均大幅上涨。

（定州市主城区2025-2026年1月住宅用地成交情况统计）

（定州市2024年住宅用地成交情况统计）

05/在售项目

大量土地成交对住宅市场的直接影响，便是市场上存有大量的在售项目。定州住宅市场多年来由多家本地开发商文博地产、香江地产、鹏洲地产、中天地产、启润地产等为主导，各开发商百花争鸣。根据我们的不完全统计，目前定州主城区有数十个在售项目，联排叠拼、改善洋房、刚需高层等不同层次的产品都有比较充足的供应量，使定州楼市无论在那个层面都形成了一种十分“卷”的局面。

当前的定州楼市，在售产品以城区东部板块为重点，沿京港线（107国道）和迎宾大道集中了当前市场上的主流改善产品如君正园、鹏洲云璟、众春御园、绿诚桂语听澜、安喜旭阳学府、中山瑞府等，而在城西、城南、中心城区等板块内，云玺府、懋鑫福城等刚需产品；旭阳学府、溪湖合墅等高端叠墅产品也占据市场的一极。

（定州市场主要在售项目分布）

06/市场调查

在各类产品供应量充足的情况下，住宅市的销售价格也形成了较大价差，刚需产品均价5000-6000元/平米，品质楼盘均价则集中在7000-8000平米区间，而高端叠墅类产品则从200-300万元/套不等。

具体到项目成交，君正园、鹏洲云璟、安喜旭阳学府等改善项目入市时间较短，但从销量来看，各项目开盘销量均在20套左右，并未出现开盘火爆热销的效果，而与此类项目产品类似且入市较早的绿城桂语听澜、中山瑞府三期等项目目前也有比较大的库存。而在刚需产品类别市场上，云玺府项目月均去化稳定在20套左右，其它如央公馆等项目也同样有较大库存。综合来看，我们调研的13个项目月均综合去化量125套，合计库存接近4000套，按照这个去化速度，整个市场的库存去化周期需要约32个月，考虑到还有更多未统计的项目，整个市场的去化压力明显相当大。

（定州市主城区主要在售项目成交情况统计）

07/未来分析

从整个市场的现状来看，虽然随着定州整体的经济发展和城市人口的缓慢增加，楼市的需求量有望稳定。但在销售项目众多，库存和潜在供应增加，各类产品竞品齐出的情况下，定州的楼市未来仍然会面临相当“卷”的环境，这将要求开发商在产品和运营能力上更多的提升内功，甚至导致一批开发商因承压力不足而进行降价竞争，使购房人购买到更具性价比的产品。

（众春御园千万级社区大门）

（众春御园实景样板间）

（众春御园赠送小院样板间）