信达地产丨“高价面粉”的冲击...
最近几年，信达地产的计提资产减值损失，一直很吸睛...比如，在2019年计提资产减值损失4.67亿元，同比增长1955.92%，其中存货跌价达到4.2亿元。2020年，计提资产减值损失达到了两位数，为11.98亿元，同比增156.53%，其中存货跌价11.71亿元，涉及的地产开发成本（未开发土地及拟开发土地）计提减值9.69亿元，涉及的地产开发产品（已建设未售出的产品）计提减值2.02亿元...2025年中期财报来看，信达地产信用减值损失为9.58亿元，资产减值损失为16.3亿元。就在今天（1月21日），信达地产发布关于计提资产减值准备的提示性公告。公告显示，信达地产预计计提资产减值准备总额为61.89亿元。此次计提资产减值准备的原因主要包括：应收款项坏账准备、债权投资减值准备、存货跌价准备、投资性房地产减值准备、商誉减值准备以及长期股权投资减值准备。其实很简单，信达地产手中“高价面粉”就是问题所在，去化困难、利润压缩……直至2025年，这些高价地仍然在持续拖累公司的业绩。不少媒体披露：2014年前后，以万科、绿地为首的房地产企业已然跨过两千亿门槛，彼时信达地产堪堪挤入百亿规模。为迅速抢占市场，那一年，信达地产正式确立了“金融地产”战略。具体来看，增加与母公司中国信达不良资产管理业务的联动、成立投融资部，以及重点运作地产基金。在夹层基金输血之下，这家企业的钱袋子迅速得到充盈，开始在全国土地市场“扫货”。2015年6月2日，信达地产率先在广州抢下天河区广日电梯改造商住地，成为新晋地王。次年5月，又击败招商、新城、龙湖等行业龙头，以123.18亿元价格夺下杭州滨江奥体地块，登顶彼时的全国总价“地王”。自此以后几年时间里，信达地产接连在合肥、上海、深圳、杭州等城市不断收割，耗资439.56亿元抢下八宗地王，在行业内声名鹊起。但令信达地产始料未及的是，2017年开始，中国房地产行业迎来长期调控，楼市进入限购、限贷、限价、限售及限商的“五限”时代。
其兴也勃焉，其亡也忽焉...当然，信达地产还远不至于“亡”，甚至未来还有极好的发展前景：
作为中国信达旗下企业，其央企背景与资金实力，带来的优势非常明显，比如信达地产信用评级高，融资成本低（如2024年发行公司债票面利率仅3.2%），且与国有大行战略合作，获得超500亿元授信额度，资金链相对稳定。尤其是信达地产的不良资产处置能力，依托中国信达的不良资产处置平台，拥有丰富的项目资源池，可通过逆周期收购优质不良资产，以低成本获取土地或项目，如上海杨浦综合体项目以账面价值6折收购后实现货值提升40%。除传统开发外，信达地产积极拓展长租公寓、产业园区、养老地产等新业态，同时参与REITs试点，探索“投融管退”闭环，提升资产流动性与回报率。其次是未来发展前景
2026年房地产政策将转向长效机制，保障性住房、城中村改造等“三大工程”进入建设高峰，信达地产作为央企，有望凭借政策资源承接更多政府项目，如保障性住房建设、城市更新等，获得稳定的政策红利与回款。
行业存量盘活进入攻坚期，信达地产在不良资产处置领域经验丰富，可通过司法重整、资产注入等方式盘活烂尾楼或低效资产，如郑州未来公元项目，通过债务重组与运营优化实现盈利，未来此类项目仍有拓展空间。
代建业务毛利率超60%，已成为信达地产第二增长曲线。随着行业轻资产化转型，信达地产可通过输出标准化代建体系，承接更多代建项目，降低资金压力并提升盈利水平。
说归说，除了这些貌似企业宣传的说辞，我们还是要客观冷静的看看未来信达所面临的挑战。短期债务压力巨大：2025年前三季度净亏损53.09亿元，资产负债率攀升至70.83%，短期偿债压力较大。尽管2026年1月获批57.5亿元私募债用于偿债，但需持续优化债务结构。
市场分化风险加剧：二三线城市库存高企，需求疲软，信达地产核心业务集中在这些区域，需警惕市场竞争加剧和房价下行压力。
转型成效待观察：虽然代建业务增长迅速，但房地产业务毛利率仍较低（2025年上半年仅4.19%），需进一步提升产品力与运维能力，实现从“建房子”到“造生活”的转变。
现阶段的地产行情依然严峻，不只是央国企，任何一家涉房企业，想要具备穿越周期的能力，都需要、有效化解债务压力，加速轻资产业务扩张，并在多元化业务中形成盈利闭环，在行业转型中实现稳健发展。希望所有房企都能在市场分化风险下，及时转型成效，未来持续提升运营效率与抗风险能力。房企都转好，地产从业者们也能过得更好些...
注：本文内容与数据由拓界联行及老宋观地产团队根据公开信息整理
