2026年开年第三周，合肥二手房市场成交1639套，环比上升11.27%，成交均价10926元/㎡，环比上涨1.57%。这一数据是短期波动还是市场企稳信号？在政策红利持续释放的背景下，刚需与改善型购房者该如何把握机会？
NO.1 | 壹
新房市场——结构性分化，核心板块表现稳健
新房市场方面，根据第一房研究院数据，2026年第3周合肥市区新房成交备案143套，成交均价25647元/㎡。包河区成交面积占比40.92%，九区排名第一；滨湖区成交面积占比11.28%，排名第二；瑶海区成交面积占比10.5%，排名第三。
成交方面，合肥九区本周成交2.03万m²，环比下降32.91%，成交均价25647元/m²，环比下降17.24%。成交金额5.2亿元。
产品结构来看，本周成交面积段集中在130-150平方米的改善型户型，占比最大，说明当前市场需求仍以改善型客户为主力，购房者对于居住空间和舒适度的要求持续提升。
01.12-01.18合肥市区备案住宅类商品房143套，备案均价25647元/㎡
综合来看，合肥新房市场在第3周进入调整阶段，成交量价均有所下行，其中包河区依托区域优势占据成交主导，而市场整体呈现出较为明显的结构性特征。随着春节临近，市场预计将延续平稳运行态势，后续表现仍需观察政策导向与供应节奏的进一步变化。
NO.2 | 贰
二手房市场——量价回升，以价换量成主流
2026年第3周（1月12日至18日），合肥二手房市场迎来明显回暖。本周成交1639套，环比上升11.27%；成交均价10926元/㎡，环比上涨1.57%。这一数据延续了开年以来的回升势头——1月11日曾创下单日376套的近10个月新高，1月前两周累计成交达2604套，展现出市场活跃度的持续修复。
从新增挂牌情况来看，本周新增挂牌房源1012套，环比上周增加68套，上升7.2%；挂牌均价14066元/㎡，环比上升10%，为近7周最高水平。瑶海区以140套新增挂牌位列第一，包河区134套、庐阳区112套分列二三名，政务区新增挂牌最少仅18套。这一数据反映出房东预期正在缓慢修复，但区域分化依然显著——政务区挂牌均价高达35702元/㎡遥遥领先，新站区仅8348元/㎡，三县中的肥东县更是低至6815元/㎡。
调价房源数据进一步印证了市场的分化趋势。本周全市5639套房源涉及调价，其中价格上涨339套，环比上升10.78%；价格下降5300套，环比下降8.48%。从区域分布看，蜀山区降价小区占比高达44%，庐阳区41.86%，滨湖新区最低为21.95%。与此同时，经开区涨价小区占比提升最为显著，从第2周的3.29%上涨至第3周的7.1%，政务区则下降2.7%。
来源：合肥楼市航拍图
热门成交板块集中在肥东县和滨湖新区，文一名门金隅、文一豪门金地等小区成交活跃。龙岗、上派、陶冲湖等商圈成交较多，这些区域的共同特点是：总价相对友好、配套逐步完善、交通便利性较好。从成交结构来看，80万-150万总价段的刚需户型主导市场，90-120㎡三居室占比超过50%，反映出"刚需主导、改善跟进"的市场格局。
值得注意的是，当前市场仍处于"以价换量"阶段。2025年合肥二手房成交均价同比下降19.6%，滨湖新区跌幅达22.1%，议价空间攀升至9.42%创近一年新高。许多房东为促成交易主动降价，如滨湖欣园一套103.85㎡房源从90万降至76万成交，滨湖瑞园93㎡房源降价10.8万后以"7字头"单价成交。这说明价格已成为驱动成交的核心变量，买方市场特征明显。
NO.3 | 叁
结语
2026年初，合肥房地产市场迎来多项政策利好，形成“利率降、税费减、补贴延”的支持格局。增值税率下调、个税退税政策延续、商贷首付比例统一降至30%等，降低了购房成本。公积金政策也明显放宽，提取范围扩大、贷款额度提升，夫妻最高可贷120万元，多子女家庭首套可达144万元。
来源：合肥楼市航拍图
合肥作为GDP超1.4万亿、人口超千万的“双万之城”，产业强劲、人口年轻，为楼市提供长期支撑。但市场回暖并非普涨，分化加剧：核心区优质资产抗跌性强，远郊及产品力弱的房源则继续承压。
购房者应理性把握窗口期：刚需可关注地铁口、学区稳定的低价二手房；改善群体宜聚焦核心区优质品牌项目；投资需谨慎，远离缺乏支撑的远郊板块。
总体来看，合肥楼市将呈现“政策托底、市场筑底、分化加剧”的特征，“好房子为王”成为趋势。在“房住不炒”背景下，居住属性回归核心，选择合适的资产比预测市场时机更为重要。
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