宁波楼市2025年报:卖得最好的楼盘、二手房成交最多的小区,以及整体房价表现……

在2025年宁波楼市开局之时，利益相关各方应该都对这一年的行情有着很大的期待。

2024年国庆前发布的一系列“史诗级”楼市利好政策，叠加宁波购房补贴政策当年底截止的因素，带动宁波楼市在2024年四季度高歌猛进，市六区无论新房还是二手房，成交量都站上了全年高位。

且过完春节回来，购房者们发现，很多在售楼盘缩小甚至收回了优惠、重新涨价了……

2025宁波楼市的“小阳春”，伴随着总额1.6亿元的“住房购新配送消费券”活动以及契税缴纳家庭住房套数查询区域范围调整两项重磅利好，也在三月份如期而至。

但现在回望2025年一整年，当时三月份的成交量，竟就是全年的最高位……

之后无论是“年中大促”还是“金九银十”，宁波楼市气氛都相对平淡。

直到九月份启动的宁波市商品住房“以旧换新”首期活动在年末进入旧房过户、新房网签的“高峰”时间，同时伴随着一批“四代宅”新盘的热卖，宁波楼市运行曲线终于在2025年最后一个月，甩出了漂亮的“翘尾”。

在国家统计局前天发布2025年12月全国70个大中城市房价涨跌幅数据后，我们今天可以相对仔细地来回顾宁波楼市的2025年。

如下。

新房市场

成交量创新低，高端盘“高歌”

2025年，宁波市六区新建商品住宅（以下简称“新房”）成交量再创本轮深度调整以来的新低，全年仅共成交11861套，只比2024年的一半略多一点，不足2020年的18%。

据房管部门数据绘制。以下图表如无特别标注，数据来源均与此一致。

全年绝大部分月份的成交套数，都不足千套——与宁波楼市火爆那些年单月有七八千套的“巅峰”状态比，已完全不在一个层级了……

与此相对应的，是我们已经说了一整年甚至更久的新房新增供应量低迷。

2025年全年，市六区新房新增供应总量仅9000套出头，同样创下近5年的“新低”。

从一年中几个楼市传统销售旺季节点来看，开发商似乎普遍“补货”热情不高——实际上，随着近些年各大房企鲜有拿地，也确实“无货可补”。

与此相呼应的是，相比2024年，2025年市六区及高新区各自的新房总成交套数都大幅下降，并且，成交量降幅和新增供应总量降幅呈正相关。

其中，鄞州（含东钱湖，下同）、江北、高新区，去年新房成交量都接近“腰斩”；降幅最大的奉化，更达到55%。而去年市区新房新增供应总量的下降，也由以上几地领衔——高新区降59%，奉化降52%，江北降47%，鄞州降42%。

此外，全年新房成交量环比减少29%的海曙，新房新增供应总量也环比减少了25%。

注：北仑新房库存数据包含了多个安置房项目，其中部分安置房项目兼有小部分商品住宅可售，因此北仑的去化周期测算可能偏差较大。

但在低成交量中，一批高端改善盘表现却极其亮眼——尤其是江山万里的玖洲（江北湾头）、玖曜（鄞州钱湖商圈）、明湖星洲（东部新城明湖），占据了全年市六区新房成交面积、成交金额前十榜单的前三名。

江万只凭这3个盘，就卖了150多亿元！比成交金额前十榜单上后面七个盘全部加起来还高出近67亿元！

“好房子”不愁卖，有“好价格”、性价比突出的房子也好卖——几个一直比较敢于在价格上“做动作”的盘，以及因面积、总价特别适配“以旧换新”换房人需求的盘，也在市六区全年成交套数前十榜单上占据了一席之地。

来看三张榜单：

尽管全年依然有很多老盘打折促销，但热卖的一批高端改善盘，以及受到购房者追捧的宁波楼市上首次出现、售价相对更高的一批“四代宅”楼盘，很大程度上定义了2025年宁波新房整体的房价水平。

按国家统计局数据换算，2025年宁波新房房价总体仅微跌1.4%，而2024年全年整体跌幅高达7.83%。

据国家统计局数据绘制

同样按国家统计局每月环比涨跌幅数据换算，如果把本轮楼市深度调整开始的2021年4月的宁波新房房价假定为20000元/平方米，则到2025年12月，宁波新房房价约18893元/平方米，即这一轮调整下来总的跌幅也就5.53%。

而同样时间段，宁波二手房价的跌幅，要高出很多！

下面，来看宁波二手房市场在2025年的表现。

二手房市场

量很稳，等价稳

2025年，市六区总共成交了40429套二手住房——是新房的近3.5倍！为连续第三年站上4万套。

从全年各月表现看，绝大多数时候都稳定在3000套以上的水平。

二手房成交量的稳定，很大程度上与二手房价的持续走低激发购房意愿有关。

据国家统计局数据换算，2025年宁波二手房价整体跌幅为6.69%，远高于新房房价跌幅；而从2021年4月算起，宁波二手房价整体跌幅高达20.16%，假设当时二手房价是20000元/平方米，则到2025年底已跌至15967元/平方米。

而二手房东的实际“体感”，恐怕比上述数据更为强烈——相较市场调整之前，价格“腰斩”甚至已跌去百分之七八十的房子，也已不罕见……

不过，值得关注的是，2025年宁波二手房价的整体跌幅相较2024年明显收窄，且是之前三年跌幅不断扩大后的首次收窄。

看下面这张图：

这，不知是否是宁波二手房价终于将迎来止跌回稳的一个信号？

可能与二手房市场止跌回稳关系重大的另一个值得关注的数据，是二手房挂牌量在近几年的变化。

据宁波市房产交易信息服务网数据，2022年11月8日，宁波市六区通过房产中介机构挂售的二手房套数，首次突破10万套；

2023年底，该数据已经高达11.6万套；

2024年12月18日，该数据重回10万套以下；

而截至2026年1月4日15:00，该数据已迈进9万套以内，为89371套。

很多粉丝给我们“宁波楼市报道”留言说，二手房价跌到今天这个水平，手头的房子已经让中介“撤下来了，不卖了”……

这应该是2025年市区二手房“抛压”明显降低的原因之一，同时或许也表明，宁波的二手房市场正在重构供需的平衡。

只是，这个过程可能依然会让二手房东们比较“难熬”——相比于一年4万多套的成交，目前不到9万套的二手房挂牌量，还是一个“天量”。

从市六区2025年各自月均二手房成交量以及总挂牌量数据，来推算各自静态消化周期，鄞州区、海曙区、江北区都要消化两年半以上。

估摸出乎很多人意料的是——奉化区的二手房静态消化周期，在各区中是最短的，仅约9个月。并且，2025年奉化的二手房成交量，是六区中唯一比2024年有增加的。

2025年市六区中最“吃香”的二手房小区，和前两年一样，依旧是低总价的次新安置房小区，它们在成交套数前十榜单中占了9个。其中，鄞州、镇海各占了4个和3个，前者分布在下应、首南、五乡和东部新城；后者则集中在骆驼和蛟川。

榜单中唯一的非安置房小区，是江北应家的限价房小区甬樾湾。

这些小区的二手房平均成交单价大多在万元出头，最低的不到9000元——与它们的价格相比，很多没电梯的“老破小”尽管有一定的地段优势，但总体竞争力显然要弱不少……

2025年的宁波住房市场，简要回顾如上。

新的一年，会有哪些影响宁波新房、二手房市场的因素？宁波楼市可能会如何走？

敬请关注我们下一篇对2026宁波楼市的展望！

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采写：宁波晚报记者  徐露清

编辑：余   涌

二审：程旭辉

三审：葛   颖