2026年伊始，沉寂已久的房地产市场迎来意外暖意，核心城市二手房市场率先爆发，呈现“量价齐升”的强劲态势。从上海单日成交破千套的火爆场景，到深圳核心片区的“豪宅热”，再到南京、杭州等新一线城市的成交翻倍，这轮开年行情不仅打破了市场的低迷预期，更成为观察楼市复苏脉络的重要窗口。深入剖析这轮热度的成因、特征与可持续性，对理解当前房地产市场格局具有重要意义。
政策组合拳的精准落地，是本轮二手房市场回暖的核心驱动力。2026年开年，一系列“真金白银”的利好政策密集释放，从税费减负到信贷优化，全方位降低了交易门槛，修复了市场预期。税费方面，1月1日起实施的增值税新政成效显著，个人销售购买不足2年的住房，增值税征收率从5%降至3%，叠加附加税费后，一套总价500万元的房源可节省近10万元交易成本。这种实质性减负直接激活了买卖双方积极性，不少房东将税费优惠转化为降价空间加速成交，而购房者也因成本降低打消了观望念头。
信贷与配套政策的协同发力进一步巩固了复苏基础。央行1月中旬下调再贷款、再贴现利率0.25个百分点，改善市场流动性环境，首套房贷款利率普遍跌破3%，较数年前下降超1.5个百分点。同时，换房个税退税政策延续至2027年底，商用房首付比例降至30%，武汉等城市取消公积金贷款户籍限制，形成了覆盖刚需、改善、商办等多维度的政策支持体系。权威媒体强调政策需“一次性给足”的定调，更彻底打破了市场对政策反复的担忧，为交易活跃注入信心。
核心城市市场表现亮眼，呈现出“一线领跑、新一线跟进”的差异化复苏格局。上海作为标杆城市，热度尤为突出，1月多次出现单日成交破千套的场景，截至1月19日成交已突破1.3万套，预计全月将连续三个月站稳2.2万套高位。库存端的变化更印证市场热度，上海二手住宅挂牌量较一周前减少2402套，呈现缓慢下行趋势，房东议价空间持续收窄。深圳市场则呈现“豪宅与普通二手房双线发力”特征，第2周二手房网签量环比暴涨43%，香蜜湖、深圳湾等核心片区成交量飙升，看房量同比上涨31.8%。
新一线城市同样迎来成交爆发。南京1月单日成交最高达340套，创下近一年新高，累计成交已突破3056套，超过去年12月全月总量；杭州奥体、世纪城等热点板块成交翻倍，申花板块一个周末成交9套，抵得上此前一周成交量；苏州狮山片区学区房出现“当日挂牌次日签约”的秒签场景，部分房东因预期升温临时撤牌。值得注意的是，这轮回暖并非普涨，而是聚焦核心板块，远郊区域仍面临流动性不足的压力，南京临安、杭州富阳等区域成交周期超249天，与核心区形成鲜明对比。
二手房市场的活跃的核心价值，在于打通了“卖旧买新”的置换链条，形成一二手市场联动复苏效应。随着二手房成交放量，业主顺利套现并释放购房资格，大量置换需求涌入新房市场，为新房去化注入动力。贝壳数据显示，南京、成都等城市“卖旧买新”客户占比显著提升，北京、上海新房网签量已呈现环比上涨态势，一线城市新房成交面积在开年第一周结束了连续12周的同比下降趋势。同时，二手房价格企稳为新房定价提供了合理锚点，避免了此前“新房比二手贵滞销、比二手便宜踩踏”的尴尬，南京核心区二手房成交均价环比上涨1.7%，推动新房推盘定价更趋稳健。
对房企而言，这轮回暖堪称“及时雨”，有效缓解了资金链压力，但受益格局呈现明显分化。销售回款提速成为房企最直接的“造血”方式，成交放量带动回款规模激增，头部房企与优质民营房企受益显著。万科凭借股东低息借款与中债增进增信支持，流动性安全垫持续筑牢；绿城等聚焦核心城市改善产品的房企，因契合市场需求，回款与盈利空间同步改善。然而，出险房企仍需依赖债务重组与资产出售，纾困进程相对缓慢，市场回暖带来的信心修复仅为其债务谈判创造了更有利环境，尚未从根本上解决流动性问题。
展望后市，这轮开年热度的可持续性，取决于政策落地效果、经济复苏节奏与需求释放动能三大核心因素。短期来看，随着传统销售旺季“金三银四”临近，叠加政策效应持续显现，核心城市二手房成交有望延续回升态势，改善型需求将持续成为主力。但需警惕三点隐忧：一是热度集中于核心城市，三四线城市仍深陷库存泥潭，楼市“强者恒强”的分化格局将进一步加剧；二是当前成交增长部分源于春节前的集中入市需求，节后需求是否衔接存在不确定性；三是居民收入预期尚未完全修复，单靠政策刺激的行情可能面临后劲不足的风险。
从长期趋势看，这轮回暖标志着房地产市场正从“普涨时代”转向“品质竞争时代”。购房决策更聚焦于居住价值、配套成熟度与流通潜力，粗制滥造的远郊房源逐步被市场淘汰，核心板块的优质二手房与改善型新房将成为市场主流。对政策制定者而言，需保持政策连续性，同时警惕市场过热风险，通过精准调控推动楼市实现“软着陆”；对房企而言，聚焦核心城市、优化产品结构、筑牢资金链，将是穿越行业周期的关键。
2026年开年核心城市二手房的“量价齐升”，是政策精准发力与市场自发调节共同作用的结果，为低迷的楼市注入了强心剂。但这场“小阳春”并非行业反转的信号，而是结构性复苏的起点。唯有顺应市场分化趋势，夯实需求基础，才能推动房地产市场真正回归平稳健康发展轨道。
