上海1/5的二手房,“没了”?!

上海1/5的二手房，“消失”了？！

根据媒体报道，上海二手房挂牌量已经连续9个月下跌了。

这一点，从链家内部的数据库中也可以得到印证。

换一句夸张点的话说，

上海约1/5的二手房消失了！

最特意和中介朋友们交流一下，想知道这一市场变化背后的原因，

但是我发现——

二手房挂牌量的减少，只是近期上海楼市变化中“最不起眼”的一个！

最近的上海楼市，还有很多“不寻常”的信号！

为什么上海这么多二手房消失了！

笔者和中介们交流一下，他们表示上海二手房挂牌量快速下降主要有2个原因：

第一，二手房卖得好了！

去年，上海一共卖了25.4万套二手房，创下了近4年的新高。

同时，这个热度也一直延续到了今年的1月。

截至1月20日，上海已经网签了14159套二手房，日均707套左右。按照这个速度，今年1月份的二手房又能突破2万套了！

这就像一个水池，进水口保持不变甚至缩小，但出水口放大了，经过一段时间，无疑会让池子里的水位降低。

而这其中卖得最快的，莫过于那些总价段在300万的产品。要么是内环内的小户型，内中环的老公房，以及外环外的小三房……

反正就是突出一个总价低。

而买这类房产的客户也很明确，基本上是单身、年轻小夫妻、把房子给儿女的老年人！

但是，中介们普遍表示：

而现在内中环一套100万左右的老破小，能租个3500元/月，基本上问题是不大。

第二，有大量的房东，主动撤牌，不卖了！

尤其是在900-1500万以及1500-3000万这两个价位段。

根据德佑提供德数据，2025年第三季度上海900-1500万的二手房挂牌数量减少了14.3%，1500-3000万的二手房挂牌数据量减少了14.24%！

这个价位段的房子大多位于市中心地段，而且是百平米以上的次新房。

这类房源，曾经都一度上涨到非常高峰的价格，现在有的虽然回撤，但其实大部分人并不接受“大刀”，依旧在与市场博弈。

“赌拆迁”

  在市中心卷土重来了！

上海于2025年全面提速城市更新，推进“两旧一村”改造、城中村改造和旧工业区更新。尤其是徐汇、虹口、黄浦还有很大的城市更新空间。

“赌动迁”也就成了很多老破小的卖点。

最典型的两个例子，是静安区的柳营新村。

该小区在2024年的成交均价基本上还在4万/㎡出头。但是从去年下半年开始，这个小区的房价开始快速反弹。12月份，该小区有一套2室住宅以8.8万元/平方米成交，正好是年初成交价的两倍。

也就是在去年12月，这个小区正式启动“两清”（核清户籍、核清产权）工作。

类似的情况也出现在徐汇区。

徐汇区日晖二村近半年成交价上涨24.9%，达到7.35万元/平方米；枫林新村近半年成交价上涨7.7%，成交均价达到9.89万元/平方米。

虽然这个两个小区目前还没有正式动迁，但是他们周边的小区已经明确动迁了。所以民间预测，这两个小区未来将有很大的动迁空间。

但是中介们表示，现在这些老小区价格起来后，成交也越来越困难了。

但是有一点要注意！

“博拆迁”并非稳赚不赔。现实中，拆迁传闻反复出现却始终未能落地的案例并不少见。

“很多老破小现在卖的，其实就是一份动迁预期。”上述人士表示，“一旦预期落空，或者改造方式不符合投资者的测算，成本可能很难收回来。”

价格触底的信号，已经出现了！

紧随着二手房挂牌量锐减而来的是，2026年的上海楼市将会迈入一个新的阶段。

现在，上海的房价已经有“冒头”的趋势！

有媒体报道，链家今年1月份的二手房成交均价已经来到了4.13万/㎡。

这个价格虽然还不及高位，但是已经是2025年3月以来一路下滑的二手房成交价里面的首次上涨。

市区的低门槛小户型和高端豪宅，以及青浦、奉贤等郊区依靠外地客群和本地置换的产品成为拉动二手房价格的主力！

那么这种趋势又会持续多久呢？这也是现在人们最关心的问题。

笔者也很难给出回答。

但是有一些信号已经很清楚了：

300万低总价的房源快速消化，代表着最基层的刚需购买力进场；

“博拆迁”、“以租养贷”的重新出现，代表着投资客正在重新进场；

可以肯定的是未来高层还将不断释放的利好信息；

它们就像特三角不断翻滚着影响楼市，直到数据出现逆转！