一个说真话的学区房博主
北京楼市观察
我的思考不一定全对，但希望对你有启发
文末右下角点个在看，是对我最大的支持
---
北京二手房2023年初至2026年初近三年跌幅深度分析
核心数据对比
2023年1月均价：约60,117元/㎡（吉屋网数据），东城区核心区达101,739元/㎡（2023年3月高点）。
2026年1月均价：54,704元/㎡（环比微跌0.32%，但跌幅较前期收窄），东城区降至74,066元/㎡（2025年12月数据）。
整体跌幅：北京全市近三年跌幅约8.99%（以2023年1月60,117元/㎡至2026年1月54,704元/㎡计算），核心区如东城区跌幅约27%（从2023年3月101,739元/㎡至2025年12月74,066元/㎡），外围区域如昌平区跌幅超8.7%，石景山区达7.8%。
区域分化与价格走势
核心区抗跌性：东城区、西城区等核心区因教育、医疗配套优势，跌幅小于全市平均水平。例如东城区2023-2025年跌幅27%，低于北京整体29%的跌幅（2023年3月至2025年12月）。
外围区域承压：五环外区域如通州、昌平因库存去化周期长（超18个月），通过“以价换量”加速去化，部分小区跌幅超30%。例如海淀清河神盘华润橡树湾五期，2023年4月单价15.8万元/㎡，2025年10月跌至10.2万元/㎡，跌幅35%。
极端案例：上地东里小区126㎡三居从2023年10月1500万元（单价11.9万元/㎡）跌至2025年10月1000万元（单价7.9万元/㎡），跌幅33.3%；望京融科橄榄城94㎡两居从2023年3月1187万元（单价12.6万元/㎡）跌至2025年10月758万元（单价8万元/㎡），跌幅36%。
驱动因素与政策影响
政策松绑：2025年12月北京优化限购、信贷、税费政策（如非京籍五环外社保年限降至1年，商贷利率降至LPR-45BP至3.05%），直接刺激2026年1月日均成交超500套，环比上涨31.08%，单日最高达724套。
供需结构变化：新房供应收缩（2025年全国住宅新开工面积同比降超20%），需求转向二手房；核心区优质次新房、学区房因稀缺性成为“硬通货”，而五环外刚需盘通过“以价换量”加速去化。
市场预期修复：政策“稳预期”信号（如中央经济工作会议强调“着力稳定房地产市场”）叠加低利率环境，缓解购房者观望情绪，带看量、咨询量显著增长。
潜在风险与挑战
区域分化加剧：核心区因资源稀缺可能企稳或小幅上涨，但五环外非热点区域及远郊区县（如怀柔、延庆）因库存去化周期长，房价上涨动力不足，需通过“以价换量”消化库存。
市场波动风险：若政策效应减弱或宏观经济复苏不及预期，需求可能回落；部分老旧小区、远郊房源因房龄长、配套弱，存在贬值风险。
交易风险：需警惕产权纠纷（如共有产权、抵押/查封房）、房屋质量隐患（如隐蔽工程问题）及合同条款漏洞，建议通过资金监管、专业验房等降低风险。
未来展望
政策层面，预计2026年将继续优化限购、信贷、税费政策，推动“控增量、去库存、优供给”；市场层面，结构性修复为主，核心区优质资产与五环外刚需盘将率先回暖，非核心区需通过“以价换量”逐步企稳。购房者需结合自身需求（刚需/改善）、资金状况及区域特性（核心区/五环外）综合决策，优先选择产权清晰、配套完善、产品力强的房源。
