去年一年，南京卖了约9万套二手房，但成交的中位数总价，跌到了117万——这可是整整十年来的最低点。
说白了吧，市场的主力军，就是握着百来万预算的普通刚需。现在网上到处有人在问：预算100万左右，在南京还能买到像样的二手房吗？
别不信，答案不仅能，而且选择比你想象的要多。楼市这轮调整，让价格老实了不少。100万，不用死盯着偏远的郊区，在主城照样有得挑。 带学区的老房子、守着地铁商场的次新房，都能列入你的清单。
先来说说，这100万该怎么花？
实话实说，100万的总价，肯定不能既要、又要、还要。地段、房龄、面积、品质，很难全占。但咱们可以换个思路：抓主要矛盾。
你是着急孩子上学？那就重点看主城学区房，房子小点旧点能接受就行。
你是年轻上班族，图个方便？那就瞄准地铁口、有商圈的次新房，通勤购物不折腾。
你就在某个区工作，想住得近？那就在单位附近找找房龄新一点的小区，住着舒服点。
把最核心的一两个需求想明白了，选择就容易多了。
主城学区房，价格真的松动了
放在前几年，谁敢想？鼓楼、秦淮这些地方，百万出头也能蹭到不错的学区。
鼓楼的华保新寓，对应宝船小学和宁海中学。一套50多平的房子，6年前要280多万，现在104万左右就能谈。
玄武的天山路小区，是中央路小学+科利华中学的双学区。里头有些20平米左右的特殊户型，现在98万就能拿下，比2020年便宜了四十万。
秦淮的王府园小区，初中是顶流的钟英中学。不到38平米的小户型，当年单价炒到快8万，总价300万。现在？124万以内可以好好看看。
甚至，顶级学区房也放下了身段。拉萨路小学+二十九中双学区的永庆村，35平的房子，现在179万。要知道，2019年同样大的房子，单价冲破过11万。
不过咱也得把话说透： 这类房子，基本上都是“老破小”，居住体验就别指望多好了。更关键的是，全国新生儿数量一年比一年少，以后上学的小孩没那么多了。学区房这层“金外衣”，未来可能会慢慢褪色。 买它，主要就是为了学位，得想清楚。
地铁商场旁，次新房也能捡漏
如果你对学区没那么执着，更看重生活便利，那下面这些房子值得一看。房价一降，很多地段不错的次新房，也进入了百万区间。
鼓楼滨江的深业滨江半岛，有住宅也有公寓。能看江景，自带商业，地铁5号线南京西站就在旁边。一套60平出头的房子，最近成交价101万。
雨花这边，无论是铁心桥的万科金色城品，还是小行的名城世家花园，离市中心和河西都不远，周边地铁、商场齐全。五六十平的两房，一百万上下基本能搞定。
江宁有个很典型的盘——翠屏诚园。就在3号线秣周东路地铁口，过个马路就是砂之船奥莱，边上还有一大片产业园，上班生活都方便。这小区房龄才7年左右，当年最高卖到4万一平，现在85平的两房或小三房，总价也就100万出头。
还有个例子挺有意思：百家湖的胜利家园。这是个2019年建成的安置房，部分户型能看秦淮河，走几步就是百家湖中小学、商场和胜太路地铁站。它70平出头的两房，总价100万左右。可它隔壁的商品房小区金辉金陵铭著，最小户型也要300万起步。对比之下，性价比一下就出来了。
另外，像栖霞燕子矶的乐居雅花园、尧化的盈嘉香榴湾这些地方，也有百万左右、房龄不算太老、离地铁商场都近的选择。
想上班近？这些板块可以瞅瞅
对于在特定区域工作的人来说，挑个上班近的房子，幸福感提升一大截。
如果在河西工作，可以考虑江心洲的洲岛和园或洲岛家园。这俩是仁恒代建的安置房，品质和环境公认不错，岛南生活也方便。总价百万，有机会上车。
在江宁九龙湖上班的话，周边产业多。百万预算能看看保利中央公园的60多平小户型，旁边景枫、金鹰、地铁、医院什么都有，非常成熟。
甚至以前觉得高不可攀的江北核心区，现在因为内卷，像保利西江月、正荣润锦城这些次新小区，也有些小户型掉到了百万区间。
现在买房，该怎么盘算？
风向真的变了。以前市场火的时候，一百万在主城核心区想都别想。现在，是实打实的“买方市场”，你有更多机会挑到符合心意的房子。
一方面，选择多了，而且不都是边角料。 只要你把地段、通勤、学校、品质这几个要素排个序，总能找到匹配的。
另一方面，现在利率低，总价也低，每个月的月供压力确实小了很多，对存款不多的年轻人特别友好。
甚至算笔账会发现，因为房价降了，租售比（租金回报率）反而上来了。比如：
这个收益率，已经比很多银行理财要划算了。这也从侧面说明，房价真的挤掉了很多水分。
当然，对咱自己住的人来说，算账归算账，房子终究是拿来过日子的。
最后给点实在建议：
别懒，多跑多看。 同一个小区，白天晚上感觉可能不一样。
晴天雨天都去转转。 看看采光，看看小区环境会不会积水。
看中了，把账算明白。 除了房价，税费、中介费怎么分担，都要跟卖家白纸黑字约定好。
南京楼市的这盆冷水，浇灭的是虚火，浇出来的是实实在在的机会。100万，现在不只是个上车的数字，它意味着你在南京，可以有更多、更理性的选择。 擦亮眼睛，抓住时机，安家梦没那么远。
