浙商资产纾困商业地产经典案例

浙商资管围绕“不良+行”、“金融+产业”方向，探索产融结合的资产经营模式，综合运用债权收购、参与法拍、破产重整投资、市场化债转股等形式切入单体重组，通过投行化运作提升底层资产价值。

本案例底层资产为上海市区地铁口成熟商业楼。对商业地产而言，最重要的是地段。该商业楼位于上海市徐汇区核心地段，地理位置得天独厚。即使疫情期间，商场仍处于满租状态，表面上整个物业如常运转。可见，该资产本身具有较高价值，只是复杂贷款关系等导致债务人无法有效运营。同时，该项目债权转让价格有吸引力，债权具合法合规性，这些构成收购该项目债权的前提因素。

从开始接触该项目，到债权收购完成,投资人尽调时间将近1年，针对全链条上各个环节进行风险梳理与论证，确保项目的可行性。投资人经多轮竞价，最终以分期付款形式成功竞得标的债权。然而因不良资产处置周期较长，到期日临近，原债权持有人不同意展期，投资人不得不另寻资金来源。

浙商资管接触到该项目后，与原债权人、法院、运营方、意向买受人充分沟通，开展债权收购、司法处置、以物抵债、现场接管、资产运营和价值提升、退出出售等一系列专业工作，协同投资人通过投行化手段不断提升资产价值，最终将该资产以更好的价格和形态交给高效资产运营方。

▍模式分析

从卖整筐苹果到卖苹果果盘，因为“摆盘方式”、销售渠道发生变化，收益翻番。从贸易型转换到服务型，首先要打破原有的固化思维，通过多种手段更好提升不良资产价值，最关键的就在于找准切点，实现最佳进入和退出。不良资产底层资产大多因为债务人资金链断裂,导致无力运营抵押物从而导致资产低效。通过投行化手段，将债权转换为物权，同时对资产进行升级转换，实现价值发现和资源整合。

——通过债权承继，解决分期收购债权的交易结构问题

投资人已通过分期付款形式向原债权人收购债权，若直接帮投资人支付债权收购尾款，则无法保证债权的唯一性。原债权人若对债权进行公开二次竞价，则可能导致债权被他人收购，投资人将前功尽弃。经多轮分析论证，浙商资管与投资人通过设立SPV的形式，承继标的债权，既实现债权转让，又保证了债权的唯一合法性，同时可以隔离风险。

——通过物权转化，形成权利闭环

根据法院拍卖公告，标的债权对应抵押物为按现状带租约整体变卖，竞买人自行了解标的的使用情况，标的内如有承租、转租等合法占据或无合同、无法定原因占据的情况，由竞买人自行了解并通过合法途径自行解决；且过户过程中所涉及的由原权利人及买受人承担的税收和费用。依照法律、法律规定由原权利人和买受人各自的承担，但原权利人负担的部分由买受人先行垫付。

基于上述原因，多数社会投资人对抵押物望而却步，导致司法拍卖两次流拍。在司法变卖过程中，债权人通过债权抵顶的方式参与竞价，在获得抵押物所有权的同时形成权利闭环。

——通过改造升级，提升资产价值

重新定位标的，通过对城市老旧物业、低效存量商用物业的重新市场定位、设计改造及招商运营管理，挖掘建筑的历史文脉，推动文创产业的孵化发展。原商业楼建筑与道路分离，建筑前的整片绿化隔离了建筑与道路；主入口不显眼，3个主入口位于人流少的临街面，且主入口中心处为店面；楼宇特征不明显，虽处于十字路口显眼位置，但立面无特色，相比周边楼宇缺乏吸引力。

浙商资管联合投资人通过注入设计、创新、众创等新元素，引入OFFICE PARK概念，将物业提升为融合“办公/创意/休闲配套”三大功能的升级版城市创意商业体。

——通过两层主体设立，形成债权处置方式的灵活性和退出方式的多样性

项目主体为SPV下设的有限责任公司，可通过债权转让、抵押物法拍和以物抵债等多种方式处置债权，形成债权处置方式的灵活性。项目退出可通过转让SPV持有的项目公司股权，亦可转让平台公司持有的债权、实物资产，形成退出方式的多样性。最终买受人通过收购平台公司股权获得标的资产，浙商资管顺利退出。

▍核心经验：“不良+投行”、“金融+产业”并举

随着企业债务困境状况越来越复杂，浙商资管深深意识到，要在不良资产收购处置能力提升方面“更上一层楼”，就必须打破原有的固化思维，积极推动不良资产处置的 “投行化”，全力推动金融+产业的紧密联动，充分发挥产融协同优势，让债务困境企业在更多元化产业资源整合与更丰富纾困帮扶方案的助力下，更好地完成“破茧成蝶”与“转型升级”。

所谓“不良+投行”，主要是以不良资产主业为基础，采用投行化手段挖掘更多资产潜力和价值，侧重提升不良资产处置能力与资源调配能力，助力不良资产从粗放型处置向技术型处置“转变”。

所谓“金融+产业”，则是充分使用金融工具，精准布局价值被低估的产业板块，形成“金融支撑→升级产业，产业支撑→做大金融资产”的双循环。

“不良+投行，金融+产业”代表着浙商资管未来五年业务发展战略的大方向。凭借助力众多企业成功完成产业重组与业务重整，浙商资管持续聚焦债务困境企业经营问题，全力“扶危救困”，力求为实体企业医治各项疑难杂症，提供“一站式、综合性、全方位”服务，争做全国一流的困境企业“全科医院”——不但为各类困境企业提供从“轻症”、“重症”到“死亡”的覆盖全健康周期的综合治疗，还向问题企业提供从初级“包扎止血”到高级“移植手术”的立体式诊疗技术服务。

为了做好精准“诊治”，浙商资管还设立了“三大诊疗科室”：

——针对行将就木，医治无望的“僵尸”企业，综合运用司法拍卖、破产清算等手段加快企业出清、腾挪发展空间，最大限度盘活资产、减少损失；

——针对体质虚弱，但有望救活的“重病”企业，按照“治病救人、强身健体”的思路实施救助，在化解风险的基础上积极整合资源，引入战投，助力企业脱困重生；

——针对体质较好，只是暂时受困的“休克”企业，及时救助，迅速止血，保障企业顺利渡过难关。

浙商资管经验归纳为构建了5类基本疗法：3类基础疗法：债权、股权、物权；2类系统疗法：综合性单体重组、轻资产帮扶；

“3+2”基本疗法体系基础上，延伸发展债务重组、债权置换、共益债、资产盘活、破产重整、破产管理人服务等12类专项技术。

如今，在浙商资管的业务赋能与产业资源整合助力下，这些纾困帮扶措施不但可复制可推广，还产生日益显著的成效。

来源 |不良资产头条

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