本文内容来源官方房地产业会计核算手册（20251230版）
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第三节预售阶段
二、房屋预售
（一）业务描述。
根据《商品房销售管理办法》（中华人民共和国建设部令〔2001〕第88号），商品房销售包括商品房现售和预售，其中，商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。
商品房预售实行预售许可制度，商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序，按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》等有关规定执行。
房地产开发企业向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得预售证后可进行房屋预售。
在预售过程中，房屋价款的收取通常分为以下阶段：
1.定金。
客户选定房源后，与房地产开发企业签订《认购意向书》（以下简称“认购书”），房地产开发企业可以按照认购书的约定向客户收取定金。
2.房价款。
房地产开发企业在与客户签订认购书后，买卖双方进入《商品房买卖合同》签订阶段。在此阶段，企业可能收取客户支付的首期规定的房价款（以下简称“首付款”）、按揭款、分期支付或一次性支付的购房全款。其中，按揭款是指在商品房销售过程中，买受人为履行购房款支付义务而向银行借入的按揭贷款。根据《城市房地产抵押管理办法（2021修改）》（中华人民共和国建设部令第56号，住房和城乡建设部令第52号修改）第三条，预购商品房贷款抵押（即按揭贷款）指购房人支付首期规定的房价款后，以所购房屋作为抵押物向银行申请贷款，由贷款银行代其向房地产开发企业支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
根据现行监管规定，房地产开发企业在商品房预售过程中，收取购房人支付的定金、首付款、商业银行发放的按揭贷款和其他形式购房款等商品房预售资金，应存入商品房预售资金监管专用账户。房地产开发企业使用预售监管资金，应符合住房资金监管机构（含住房公积金管理机构等）的资金监管要求。
（二）会计处理。
在商品房预售模式下，会计处理的重点问题之一是判断收入确认应当采用时段法还是时点法。根据收入准则第十一条有关规定，满足下列条件之一的，属于在某一时段内履行履约义务，否则属于在某一时点履行履约义务：一是客户在企业履约的同时即取得并消耗企业履约所带来的经济利益；二是客户能够控制企业履约过程中在建的商品；三是企业履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且该企业在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。对于该判断，房地产开发企业应当根据收入准则规定，并结合商品房预售业务实质进行综合分析。
1.商品房在建期间，买受人（购房人）尚未取得相关商品房的法定所有权，亦无法对相关商品房进行使用、抵押、出租等活动，这表明买受人不能够在建造商品房的同时即取得并消耗商品房所带来的经济利益。
2.商品房建造期间，买受人无法将在建商品房用于出售或抵押，也无权主导房屋的建设、改变房屋设计或用途，因此，买受人不能够控制房地产开发企业履约过程中在建的商品房。
3.通常《商品房买卖合同》约定买受人与房地产开发企业销售的商品房为指定楼栋门牌号的唯一房屋单位，该指定商品房具有不可替代用途。但是，在判断房地产开发企业是否能够在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项时需要重点考虑以下事项：如果购房合同约定，客户或其他方原因终止合同仅需支付一定金额或一定比例的违约金，且相关法律法规不支持房地产开发企业对已发生成本和合理利润主张收款权的，表明违约金无法补偿房地产开发企业已经发生的成本和合理利润，不满足在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项的条件。
基于上述分析，在通常情况下，商品房预售业务不满足在某一时段内履行履约义务的条件，属于在某一时点履行的履约义务，应当采用时点法在控制权转移时确认收入。房地产开发企业在转让承诺的商品房控制权之前已收取的预售款项（不含增值税部分），应确认为合同负债。
【例6】甲公司是一家中国境内的房地产开发企业，在中国境内从事房地产住宅项目的开发与销售。甲公司于2×20年1月通过招拍挂取得一块土地使用权，并在该块土地上开发A小区商品房，于同年10月取得预售许可证之后开始预售A小区商品房，预计将于2×22 年6月竣工后交付给客户。
2×21 年3 月1日，甲公司和某客户签订商品房买卖合同，将A小区的一套商品房预售给购房人该客户（买受人，下同），付款方式为客户于合同签订日一次性全额支付合同价款。合同的主要条款约定如下：
1.甲公司向该客户预售的商品房为：A小区1号楼1 单元3 层303室；
2.甲公司不能将该商品房出售给合同约定的购房人之外的其他方；
3.该商品房应于2×22 年7月31 日前交付给购房人，该商品房在建期间购房人不拥有该商品房的法定所有权，不能将在建商品房用于出售或抵押；
4.在下列情形下购房人有权解除合同：（1）购房人所购商品房套内建筑面积误差比绝对值超过3%；（2）甲公司逾期交房超过30天；（3）房屋交付后，主体结构质量不合格。除上述情形外，如果购房人单方要求解除合同，应当向甲公司支付合同价款的20%作为违约金。
本例中，甲公司的履约义务为向指定购房人销售建造的商品房，针对该项履约义务：（1）甲公司负责建造商品房，商品房在建期间购房人尚未取得相关商品房的法定所有权，购房人并不能够在甲公司建造商品房的同时即取得并消耗甲公司建造商品房所带来的经济利益。（2）甲公司在其自己拥有土地使用权的土地上建造商品房，商品房建造期间购房人尚未取得相关商品房的法定所有权，无法将该在建商品房用于出售或抵押，也无权主导房屋的建设、改变房屋设计或用途，表明购房人不能主导该商品房的使用并从中获得几乎全部的经济利益，因此，购房人不能够控制甲公司履约过程中在建的相关商品房。（3）合同约定购房人与甲公司销售的商品房为指定楼栋门牌号的唯一房屋单位，甲公司不能替换向购房人预售的房屋单位，也不能再与购房人之外的其他方签订该指定商品房的买卖合同，甲公司将按照合同约定建造房屋并按期交付给购房人，因此，该指定商品房具有不可替代用途。但是，如果购房人单方要求解除合同，仅需向甲公司支付合同价款的20%作为违约金，表明甲公司并不能够在整个合同期间内任一时点就累计至今已完成的履约部分收取能够补偿其已发生成本和合理利润的款项。综合上述情况，甲公司该商品房预售业务不满足在某一时段内履行履约义务的条件，属于在某一时点履行的履约义务，甲公司应当在购房人取得该指定商品房控制权时（通常为交付商品房时）确认收入。
需要注意的是，如果因为购房人单方要求或者第三方原因导致解除商品房买卖合同，除非房地产开发企业有权保留预售房款全额并无需返还，且有相关法律法规支持的，才表明房地产开发企业能够满足“在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项”的条件；在我国相关法律法规下，即使在商品房买卖合同中没有约定解约条款，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，如果因为购房人单方要求或者第三方原因导致解除商品房买卖合同，购房人支付的违约金金额通常并不能补偿在整个合同期间内任一时点房地产开发企业就累计至今已完成的履约部分已发生的成本和合理利润。
1.收取定金。
定金是买卖双方签订项目认购书时，为担保正式缔约而收取的款项。在行业惯例中，通常认为在客户缴纳定金时，符合收入准则的“合同”即已成立，因此房地产开发企业收取的定金或由认筹金转化的定金大多通过“合同负债”科目核算。
房地产开发企业收取的定金在正式签订购房合同后将转化为客户的购房款，转化前的定金与转化后的购房款均包含增值税额。为此，房地产开发企业应当将收到房款的客户对价部分和增值税额分别进行核算，前者应当计入“合同负债”科目核算；关于后者的处理，由于房地产开发企业在预售阶段收到房款时，通常尚未达到增值税纳税义务时点，因此在实务中相应的增值税部分通常通过“应交税费——待转销项税额”科目核算。
（1）签订认购书，收取定金。
会计分录：
借：银行存款
贷：合同负债
应交税费——待转销项税额
（2）已收取的认筹金转为定金。
会计分录：
借：其他应付款——购房意向金
贷：合同负债
应交税费——待转销项税额
2.收取房价款。
房地产开发企业收到的首付款、按揭款、分期支付或一次性支付的购房全款，均应按照合同负债有关规定进行相关会计处理，将实际收到房屋首付款、按揭款、分期支付或一次性支付的购房款（不含增值税部分）计入“合同负债”科目，将相应的增值税部分计入“应交税费——待转销项税额”科目。
会计分录：
借：银行存款
贷：合同负债
应交税费——待转销项税额
【飞扬老师建议】从全国各省税务局官方网站公布的税务稽查文书中可以看到，没有一家房企因会计科目使用错误而被税务行政处罚。若非强制，对“合同负债”科目使用不习惯的话，可继续使用“预收账款”科目进行账务处理。
