本文来自方正证券研究所于2026年1月24日发布的报告《2026开年地产政策环境改善：定调、货币、存量》，欲了解具体内容，请阅读报告原文。
作者、联系人：王嵩，SAC执业证书编号：S1220525080009
语音·每周深度访谈
深度·访谈思维导图
引言与摘要
2026 年初的房地产市场，正迎来一场地产行业的政策 “组合拳”。从《求是》开年文定调行业金融属性，到重申中央城市工作会议的方针，再到央行发布会推出结构性金融工具降息，政策从顶层设计到落地执行形成完整闭环。
这波政策究竟打破了哪些过往的调控逻辑？货币宽松如何真正惠及企业与购房者？存量市场又藏着哪些新机会？
我们邀请了嵩山论市的王嵩老师，与您一起从近期求是杂志文章出发，结合央行边际宽松的货币政策，梳理2026年初至今地产政策环境的改善。
风险提示：货币政策宽松不及预期、房价下跌超预期、居民收入增速修复不及预期。
问答实录
①丨求是杂志开篇定调的突破点
- 重新强调地产行业的金融属性
主持人：
2026 开年的地产政策，最核心的突破点是什么？“重申房地产金融属性” 和 “一次性给足政策” 这两个表述，对市场到底意味着什么？
2026年初的政策核心突破，在于重新厘清房地产的核心属性与调控逻辑，通过明确的导向性表述打破市场观望情绪，为行业企稳筑牢政策基础。其中，房地产金融属性的重申与“一次性给足”政策原则的提出，构成了当前政策导向的两大核心支点。
1.1 金融属性的系统性回归：三大核心特征明确支撑资产价值
《求是》开年文明确提出“房地产带有显著的金融资产属性”，这一表述并非简单定性，而是对房地产资产核心特征的系统性认可。
在我看来，房地产金融属性有三大内涵。
其一，价格波动的合理性被认可。政策层面不再回避房地产价格的市场波动属性，而是通过“熨平市场波动、缩短调整时间”，明确调控目标是引导波动回归合理区间，而非压制正常价格规律。这意味着市场无需再担忧“价格调整即政策收紧”的反向约束，为资产价值的市场化定价扫清了认知障碍。
回顾过往地产周期，我们可以明显发现，在2021年之前一线和二三线城市的房价波动呈现明显的周期性，价格增速的波峰和波谷大概间隔2-3年时间，而2021年之后不同能级城市新房价格增速开始整体下行，目前各线城市均已经历30个月以上新房价格增速小于0，推动房价恢复周期性、修复房地产市场预期，具备很高的必要性。
其二，交易流动性的政策赋能。金融属性的核心前提是充足的交易流动性，当前政策正通过多重举措激活市场流通。一方面，《求是》文章强调“优化存量更新”，为二手房、商业地产等存量资产流转提供方向指引；另一方面，配套政策持续落地，如二手房交易增值税减免范围扩大、商业用房首付比例下调等，直接降低交易门槛，提升资产流转效率，从制度层面夯实流动性基础。
2026年初至今，住房成交的税费政策有明显利好。今年1月1日起，个人将购买不足 2 年的住房对外销售的，增值税征收率从 5% 降至 3%；个人将购买 2 年以上（含 2 年）的住房对外销售的，免征增值税。该政策降低了短期交易的税费成本，能增加市场房源供给，促进一二手房市场的良性互动。
另外，2026 年 1 月 1 日至 2027 年 12 月 31 日期间，出售自有住房并在现住房出售后 1 年内重新购房的纳税人，可享受个人所得税退税优惠。
我们观察2024年初至今的二手房日度成交面积高频数据（取30日移动平均值），也可以发现北京、上海、深圳的二手房成交面积中枢逐渐稳定。
图：北京、上海、深圳2024年初至今二手房高频成交（30日移动平均）
其三，抵押融资功能的稳定保障。房地产作为优质抵押资产的属性被强化，政策通过维护市场稳定避免资产价值大幅波动，保障其抵押融资功能的有效发挥。这不仅为企业提供了稳定的融资锚点，也为居民“卖旧买新”的置换需求提供了金融支撑，契合“支持刚需、改善性住房需求”的政策导向。
作为抵押资产，二手房价格成为了地产抵押物的估值中枢。而2022年二手房价格同比增速下降至0以下时，其作为抵押物的担保能力也受到影响，最终在2022年二季度个人住房贷款余额达到38.9万亿的高峰后就开始下降。
后续稳定和改善房地产市场预期，稳定房地产的金融属性，也一定要从稳定房价开始，修复地产资产抵押物的价值。
图：二手房统计局价格同比增速与个人住房贷款余额
1.2 “一次性给足”政策：打破博弈困局，构建稳定预期
“政策要一次性给足，不能采取添油战术”的表述，是本次政策导向的另一关键突破，直指此前市场预期不稳的核心症结。从投资逻辑看，这一原则蕴含三重核心价值：
一是消除政策力度不确定性。过往“渐进式”调控导致市场持续观望，形成“政策-市场”的博弈循环。“一次性给足”意味着政策力度将直达市场关键痛点，如需求端的购房成本、企业端的融资压力等，避免因政策力度不足导致的预期反复，为市场主体决策提供明确依据。
二是强化政策协同性。政策明确提出“强化一致性评估，确保房地产政策与其他宏观政策取向一致”，意味着房地产政策将不再孤立，而是与财政、货币等政策形成合力。例如，保障房建设既获得政策定调支持，又有再贷款利率下调的货币工具配套，政策效能将大幅提升。
三是加速预期修复进程。对于以住宅开发为核心的市场而言，稳定的政策预期是需求释放与企业投资的前提。“一次性给足”的政策逻辑将快速打破市场悲观预期，推动买卖双方、开发企业形成新的市场均衡，为2026年行业企稳创造关键条件。
我们复盘了过往周期的地产政策，发现从过往数据看，往往新房价格增速接近或超过城镇人均可支配收入增速时，会触发调控政策收紧。反之，新房价格增速与城镇人均可支配收入增速产生差距，调控政策有放松空间。后续居民收入增速持续改善，对地产行业政策提振也形成空间。
当前全国人均可支配收入增速在4.3%左右，但是四季度的新房价格平均同比增速为-2.8%，地产政策的“一次性给足“仍然值得期待。
图：新房价格增速与人均可支配收入-地产政策的内在机理
②丨结构性货币宽松对地产的利好
- 财政贴息房贷，不是为了促销量，而是为了稳房价
主持人：
央行此次推出的货币金融政策，从再贷款利率下调到房贷利率低位运行，这些宽松举措能切实降低全链条资金成本吗？后续还有进一步宽松的空间吗？
1月15日国新办央行发布会推出的系列货币金融政策，与顶层政策导向形成精准呼应，通过结构性金融工具利率下调等举措，构建了全方位适度宽松的货币环境，直接降低地产存量资产流转的资金成本，为政策落地提供强力支撑。
2.1 结构性再贷款利率普降：降低融资成本，激活投放意愿
央行明确下调各类结构性货币政策工具利率0.25个百分点，一年期再贷款利率从1.5%降至1.25%，其他期限同步调整。
这一举措虽未单独提及“保障房再贷款”，但形成了普适性的成本红利：一方面，直接降低银行投向保障房建设、老旧小区改造等民生类住宅项目的资金成本，提升金融机构投放积极性；另一方面，为住宅开发去库存的合理融资需求提供了低成本资金来源，缓解地方国企资金压力，契合“防范化解房地产风险”的政策目标。
过往地产支持类的结构性工具再贷款，使用规模较低。截至2024 年 9 月，3000亿元保障房再贷款额度仅实际投放 162 亿元，使用率约 5%，政策效能未充分释放。我们参考其他地产类再贷款的投放，包括保交楼再贷款和房企纾困再贷款，实际使用额度均在250亿以下，对本身再贷款总额度使用率低。而后续针对再贷款降低利率，预计可以提升再贷款的投放情况。
2.2 个人住房贷款成本维持低位：支撑需求释放，优化置换环境
数据显示，2025年12月新发放个人住房贷款加权平均利率降至3.1%，较2018年下半年累计下降2.6个百分点，持续处于历史低位。低利率环境直接降低居民购房的利息负担，尤其是对“卖旧买新”的改善性需求形成强力支撑。
同时，央行明确表态“2026年降准降息仍有空间”，当前6.3%的平均法定存款准备金率为后续政策预留了空间，叠加2026年起首套个人住房公积金贷款利率降至2.6%的举措，将进一步巩固需求端的成本优势，为住宅市场需求释放提供持续动力。
2.3 差异化工具精准发力：兼顾企业融资与存量激活
货币工具的结构性优化进一步提升政策精准度。
一是设立1万亿元民营企业再贷款，重点支持中小民营企业，这可以为优质民营住宅开发企业提供差异化融资支持，缓解其资金压力；二是鼓励金融机构提升汇率避险服务水平，丰富产品体系，降低企业跨境融资风险，可以为房企多元化境外融资提供保障；三是政策明确与财政贴息、担保分担等政策协同发力，放大政策效能，形成“货币+财政”的合力支撑格局。
对于民企的差异化支持工具，也能使地产行业有所受益。从2020年四季度开始，民企地产公司境内信用债单季度均是净偿还状态，修复民企地产融资也迫在眉睫。
③丨下一步关注：存量市场流动性
- 后续中国房地产成交将由存量主导
主持人：
政策明显向存量市场倾斜，二手房增值税新政和商业地产首付比例下调，这两大举措能激活存量流动性吗？普通投资者和购房者该如何把握机会？
随着行业从增量扩张转向存量优化，2026年初政策对存量市场的支持力度显著加大，重点聚焦二手房交易与商业地产去库存两大领域，通过针对性举措激活存量资产流动性，与住宅开发市场形成互补，共同推动行业平稳转型。
3.1 二手房市场：政策组合拳激活流动性，成为需求释放主阵地
二手房市场作为存量市场的核心组成，已成为政策发力的重点领域，一系列举措从交易成本、流程效率等维度全面激活流动性：
从政策工具看，2026年1月1日起施行的住房增值税新政实现重大突破，不仅将个人销售不足2年住房的增值税率从5%降至3%，还打破区域壁垒，实现全国范围内满2年住房销售免征增值税（含北上广深）。以一套200万元的未满2年二手房为例，新政后卖家增值税成本从10万元降至6万元，直接提升卖家挂牌积极性，同时为买家创造了更大议价空间，“卖旧买新”的置换通道进一步顺畅。
从市场表现看，克而瑞数据显示，2025年全国重点30城二手住宅成交面积已达2.14亿平方米，为新房成交面积的1.85倍，同比微增0.2%，呈现“量稳价缓”的筑底特征。进入2026年1月，多地核心区域二手房带看量明显增加，优质次新房议价空间收窄，市场企稳信号显现。政策层面的持续加码，将进一步巩固这一趋势，使二手房市场成为2026年住宅需求释放的核心阵地。
3.2 商业地产：首付比例大幅下调，精准破解去库存困局
本次货币政策的重要突破之一，是针对商业地产的精准调控——央行会同金融监管总局将商业用房购房贷款最低首付比例统一调整至30%，终结了自2007年起商业用房首付比例不低于50%的长期规定，力度空前。
考虑到政策推出的背景，政府推动商业经营用房去库存的意图尤为明显。2025年2-12月，统计局商品房中的住宅待售面积下降2938万平方米，但是商业经营用房待售面积下降仅有277万平方米。
从成本影响看，降低商业经营用房购房贷款首付比例，直接降低了商业地产的投资门槛：以一套200万元的商业营业用房为例，原需支付100万-120万元首付，新政后最低仅需60万元，资金压力直减40%-60%，将有效激活此前因首付压力受限的中小投资者和初创企业需求。
从市场背景看，近年来商业地产库存压力突出，部分城市甲级写字楼空置率长期高于20%，首付比例下调将加速这类资产的流通周转，缓解商业地产项目去化压力，同时为住宅开发企业转型持有型商业物业提供了流动性支撑。
值得注意的是，此次政策为全国统一执行的最低标准，明确商业银行不得随意提高首付门槛，同时将与财政贴息、担保分担等政策协同发力，进一步放大政策效能。
这一举措并非孤立存在，而是与整体货币宽松环境形成呼应，标志着监管层开始构建住宅与商办市场协同发展的调控框架，为存量市场的全面激活提供了政策保障。
非常感谢王嵩老师！
2026开年的地产政策，已经形成清晰的 “导向 - 赋能 - 落地” 逻辑：以 “重申金融属性 + 一次性给足” 定调，给市场信心托底；以全方位货币宽松为抓手，降低全链条资金成本；以二手房、商业地产为核心，激活存量市场流动性。对购房者来说，低利率 + 交易成本降低的窗口期已经打开，刚需和改善型需求可把握置换机会；对投资者而言，存量市场的流动性改善正在创造新的价值空间；对行业来说，政策底部已经明确，市场预期进入修复通道。后续重点关注政策落地效果与存量市场流动性改善节奏，2026 年房地产行业有望在政策护航下平稳转型、逐步企稳。本周的嵩山论市到此结束，感谢您的收听，期待下周与您再会。
风险提示：货币政策宽松不及预期、房价下跌超预期、居民收入增速修复不及预期。
分析师声明
作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格，保证报告所采用的数据和信息均来自公开合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，本报告清晰准确地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响。研究报告对所涉及的证券或发行人的评价是分析师本人通过财务分析预测、数量化方法、或行业比较分析所得出的结论，但使用以上信息和分析方法存在局限性。特此声明。
免责声明
本研究报告由方正证券制作及在中国（香港和澳门特别行政区、台湾省除外）发布。根据《证券期货投资者适当性管理办法》，本报告内容仅供我公司适当性评级为 C3 及以上等级的投资者使用，本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户。若您并非前述等级的投资者，为保证服务质量、控制风险，请勿订阅本报告中的信息，本资料难以设置访问权限，若给您造成不便，敬请谅解。 在任何情况下，本报告的内容不构成对任何人的投资建议，也没有考虑到个别客户特殊的投资目标、财务状况或需求，方正证券不对任何人因使用本报告所载任何内容所引致的任何损失负任何责任，投资者需自行承担风险。 本报告版权仅为方正证券所有，本公司对本报告保留一切法律权利。未经本公司事先书面授权，任何机构或个人不得以任何形式复制、转发或公开传播本报告的全部或部分内容，不得将报告内容作为诉讼、仲裁、传媒所引用之证明或依据，不得用于营利或用于未经允许的其它用途。如需引用、刊发或转载本报告，需注明出处且不得进行任何有悖原意的引用、删节和修改。
评级说明：
方正证券研究所联系方式：
北京：朝阳区朝阳门南大街10号兆泰国际中心A座17层
上海：静安区延平路71号延平大厦2楼 深圳：福田区竹子林紫竹七道光大银行大厦31层
广州：天河区兴盛路12号楼隽峰苑2期3层方正证券
长沙：天心区湘江中路二段36号华远国际中心37层
网址：https://www.foundersc.com
E-mail：yjzx@foundersc.com
