1.引言：融合养老金融与存量盘活的时代命题
在人口老龄化持续加深（2024年我国60岁及以上人口占比已达22.0%）与房地产市场深刻转型的双重背景下，如何有效盘活庞大的存量不动产，并将其转化为可持续的养老资源，已成为重大的经济与社会议题。2026年1月22日，上海金融监管局印发《上海银行业保险业养老金融高质量发展行动方案》，明确提出“开展不动产信托盘活存量地产”。此举体现了上海建设全球资产管理中心、深化金融改革的重要举措，更是将地方实践主动对接国家“大力发展养老金融”顶层战略的具体行动。本报告围绕“开展不动产信托盘活存量地产，以支持养老金融”的命题进行分析。
2.国家养老地产与养老金融的政策导向
国家层面已将养老金融提升至战略高度，为不动产信托盘活存量地产提供了清晰的“导航图”。
顶层设计明确方向：2025年初发布的《中共中央 国务院关于深化养老服务改革发展的意见》明确提出“大力发展养老金融”，并支持符合条件的养老项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs），同时要求拓展养老服务信托业务。这为金融工具创新支持养老地产发展提供了最高层级的政策依据。
金融“五篇大文章”提供框架：国务院办公厅在《关于做好金融“五篇大文章”的指导意见》中，将“养老金融”列为重点之一，并发出常态化推进养老项目发行REITs的明确信号，标志着养老地产的金融化支持已进入制度化、常态化阶段。
REITs范围扩容打开通道：2024年国家发展改革委已将“养老设施”正式纳入基础设施REITs的申报范围，为持有型养老资产对接公开资本市场、实现“投融管退”闭环扫清了关键障碍。
3.上海政策的核心亮点：不动产信托登记试点
上海方案最具突破性的实践在于同步推进“不动产信托登记试点”，此举源于上海2025年《关于开展不动产信托登记试点的通知》。该试点由多部门联合推动，旨在破解长期以来不动产作为信托财产“确权难”的核心堵点，构建覆盖“多场景+全流程+多部门协同”的创新体系。
尤为关键的是，试点政策明确鼓励信托机构围绕“养老助老”等场景设计服务模式。这意味着，以养老为目的的家族信托、家庭服务信托、特殊需要信托等，可以更顺畅地将存量住宅、商业物业等不动产装入信托架构，通过专业化管理产生稳定收益，用于支付老年人的照护、医疗等长期费用，真正实现“以房养老”的金融化、规范化升级。
4.不动产信托盘活存量养老地产的主要模式
依托信托制度的灵活性和破产隔离优势，结合上海的政策环境，可演化出多种盘活模式，以满足不同资产属性和养老需求：
5.对市场参与主体的影响分析
对开发商与资产持有方：提供了存量资产“出表”、轻资产化或高效退出的多元化路径。尤其鼓励国有企业、事业单位盘活闲置资产开展养老服务。政策倒逼企业从“开发销售”转向“长期运营”，专注提升养老资产的现金流创造能力。
对信托公司与金融机构：迎来从“融资通道”向“真正的受托资产管理人”转型的机遇。业务重心将转向资产甄别、交易结构设计、运营商遴选及现金流管理等核心能力。养老金融将成为其服务信托和财富管理业务的重要增长点。
对养老运营机构：获得更丰富的资本合作方（如信托、保险）和资产来源（受托管理信托资产）。市场将更青睐具备标准化、连锁化运营能力和良好口碑的专业运营商。
对老年群体与家庭：增加了以不动产补充养老资金的合法、安全渠道。通过信托架构，可以有效隔离风险，实现财富的定向、持续支付，提升晚年生活的财务安全感和品质。
6.面临的挑战与推进建议
尽管前景广阔，但成功落地仍需克服以下障碍：
7.结论和启示
上海此类政策推进，对于存量土地盘活和养老服务发展都具有较好的意义。其对于探索各大城市养老服务、养老金融等都有较好的启示。
从存量土地盘活角度看，该政策为上海盘活闲置与低效利用的存量土地及物业提供了关键的金融工具和创新路径。通过不动产信托的结构化设计，难以流动的存量资产得以实现证券化、资本化与专业化运营，有效化解了传统模式下资产沉淀、资金占压的困境。这不仅有助于释放存量土地价值、优化城市空间资源配置，也为城市更新和存量改造注入了长期、稳定的金融活水，推动房地产业从“增量开发”向“存量运营”模式深度转型。
从养老服务发展角度看，该政策将存量资产的盘活与养老服务的有效供给进行了创新性联结。信托机制可将存量物业改造为养老社区、护理机构等设施，并通过持续运营产生稳定收益，从而为养老服务提供可持续的资金支持。同时，家庭通过设立养老信托，可将自有不动产转化为未来养老生活的长期支付来源，显著增强居民自我养老保障能力。这不仅有助于扩大普惠型养老服务供给、培育银发经济新动能，也为构建多层次、市场化养老服务体系提供了重要的金融基础设施。
