2026年开年，半夏投资李蓓一则重磅研判炸响地产圈——中国房地产大拐点已正式确认！持续调整的地产市场，正从下行泥沼中挣脱，迈入企稳反转的关键窗口期。这一判断背后，藏着供需、资金、价格三大维度的硬核信号，读懂即把握市场新逻辑。
一、不是普跌！市场早已暗藏企稳密码
打破“地产全面下行”的固有认知，当前市场核心特征是分化加剧而非共振下跌，总需求早已筑牢底部。
从2023年初至今，全国一二手住宅成交总量始终保持稳定态势，看似平静的数据下，结构性变革已然发生：一手房成交占比从昔日的80%直接腰斩至50%，二手房则从20%逆袭抢占半壁江山，市场交易重心完成根本性转移。更关键的是，这份成交量是在房价下行、需求被持续压抑的背景下实现的，这意味着真实市场需求远高于当前成交表现，后续释放潜力充足。
二、供需大逆转！新房供应“腰斩”，二手房拐点已现
供需格局的颠覆性变化，是支撑拐点确立的核心基石，新房与二手房市场同步释放积极信号。
新房端：供应锐减，价格获强支撑
住宅新开工面积较2021年高点暴跌近80%，新房库存随之大幅去化，30城新房推盘量直接腰斩再腰斩（降幅达七八成）。供应收缩叠加结构优化，高线城市、核心地段优质房源占比持续提升，反而推动新房销售均价逆势走高，形成“少而精”的新格局。
二手房端：供减需增，量价拐点显现
二手房市场更具风向标意义：过去3年成交量连年刷新历史峰值，近两周同比增幅更是突破40%，需求端热力尽显。更关键的变化在于供给——此前持续攀升的二手房挂牌量，近两个月开启“加速回落模式”，供过于求的压力正快速缓解，供需平衡拐点正式到来。
三、核心逻辑闭环：租售比+利率，重构房产价值
房价与资金成本的双重变化，让房产的资产属性重新凸显，成为市场反转的“隐形推手”。
一方面，租售比优势持续扩大：2021年以来房价大幅回调，但租金跌幅有限，25城平均租售比从2.0%攀升至近2.4%，房产现金流回报能力显著提升。另一方面，利率下行形成强力助攻：按揭利率从5%+的高位降至3%左右，经营贷利率低至2.2%，而银行理财、存款利率仅1%出头，理财收益与房产租金回报差距拉大。
如今市场已形成关键共识：对租客而言，买房月供竟低于租房成本；对房东而言，房产租金回报远超理财收益，持有意愿大幅增强，市场抛压进一步减弱。
四、价格止跌！核心城市率先“破冰”
价格信号是市场最直接的反馈，当前全国地产价格跌幅持续收窄，局部城市已率先见底回升。
全国二手房价格周环比跌幅从0.3%-0.4%的高位，稳步收窄至0.11%，止跌趋势明确。上海、杭州等核心城市更是率先“破冰”，二手房价格实现环比转正，市场反转已从优势区域启动，后续有望逐步向全国传导。值得注意的是，此前二手房价格的深度下跌，主要源于杠杆炒房需求的集中爆仓出清，当前剩余持有者普遍杠杆低、财务稳健，抛售压力已基本释放完毕。
尾声：三大关键问题，静待深度解读
人口下滑是否会压制地产长期需求？中国地产调整周期为何短于日本？地产股是否迎来历史性布局机会？针对这三大市场焦点，后期如有后续动态我们将持续关注！
