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房地产行业的重要拐点

2026-09-08 10:29:58

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昨晚8点，中国房地产报公众号更新了《房企“三道红线” 终结！房地产行业负债水平趋向健康》文章。这意味着，房地产行业的政策底已经出现。过去5年，由于有“三道红线”的限制，很多房地产企业想进行贷款扩张银行也不被允许放贷。如今紧箍咒解除，银行可以基于房地产企业的底层资产质量和现金流情况来发放贷款了。

选择在2026年1月放开，其实也意味着监管层认为地产行业去杠杆的目标已经阶段性达成，不需要再通过政策限制来强力去杠杆了，后面将选择权交还给市场。

这对于地产行业来说，必然是一个重大利好，有利于估值修复，大家也可以看到今天地产股出现不同幅度的大涨，万科+6%，保利+5%。

那接下来，地产行业怎么走呢？

跟很多困境行业一样，出现拐点后先是一波估值修复，然后就横盘震荡等待业绩基本面的真正修复。如果明年财报数据出来非常不错，真的是业绩反转了，那参考电池、化工、有色等行业。如果财报数据出来很一般，业绩并没有明显修复，那参考猪肉、光伏等行业。

昨晚有个朋友的提问非常不错。最近我经常给大家分享“资本周期”的投资方法论，他举一反三，问我地产是不是也能用资本周期那套方法来分析？这几年房地产开发商不怎么盖新房子，房子供给逐渐减少，未来需求回升，那些存活下来的房地产公司就可以起死回生了。

逻辑是对的，无论是曾经紧缺的碳酸锂，煤炭，还是最近紧缺的白银、铜，亦或是未来可能紧缺的房子，本质都是“大宗商品”，都会满足《资本回报》里面提到的资本周期👇

但供需修复的时间不确定。我这几年听了不少内资、外资机构对房价触底的判断，没有一个对的。正如它们预测金价一样，都是涨了就上调目标价，跌了就下调目标价。

如果你觉得房价即将回升，那么当下投资房地产龙头股是非常合适的，比买房要更好，对，就是买房不如买地产股的意思。

复盘曾经产能过剩的锂矿股、煤炭股、有色股，我们就会发现，股票会在商品价格下行的时候，跌得更惨，股票本身的PE估值被压缩，企业净利润也在下降，双杀。但反过来，当商品价格上涨的时候，股票本身的PE估值被修复，企业净利润也在回升，双涨。典型例子就是最近的黄金股ETF和黄金ETF，年初以来，金价只涨了22%，但是黄金股ETF已经涨了52%。

而且，股票的交易门槛也更低，更快。某龙头股700块就可以参与，而一线城市老破小起步也得200万吧。交易股票，今天买入，明天就能卖出。交易房子，除非是流通性极好的小区，否则起码半年吧。

除此之外，我估计有部分朋友会认为，即使未来房价上涨，也不是那种普涨行情了，就跟A股一样，可能都是某个区域经济好，景气度高就涨得比较多，某个区域经济比较差，人口净流出，景气度低就涨得少甚至还小跌。那你买房子投资就太麻烦了，还得选址。而选股就容易多，打开AI，问一句，2025年全国房地产销售额前4的房企分别是谁？ABCD选一个就行，跟做高考题一样。实在不会，你还可以全选嘛。

当然，这一切的前提是，你觉得房价即将回升。

但不管怎样，地产行业最困难的阶段算是过去了。

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补充其他信息：

1、嘴上嫌弃黄金，背地里却狂揽4000吨实物白银！巴菲特曾凭一己之力买断全球25%的年产量，让整个华尔街的空头背脊发凉

更离谱的是，他在白银暴涨前夕突然离场，卖飞了足足10倍收益。是股神看走眼，还是他在下一盘更大的棋？今天带你复盘巴菲特职业生涯唯一的贵金属战役👇

2、受地产刺激叠加春节旺季销售影响，白酒今天暴涨，茅台+8%，五粮液、老窖封涨停板。这下子，你们总该知道白酒和地产是一伙的了吧

我之前说很多遍了今晚再说一遍，白酒需求差不是年轻一代不喝白酒，也不是老登们没钱了，是因为地产基建新项目持续减少。白酒是地产基建的销售费用，政务商务应酬时用的润滑剂。所以，地产起，白酒就会起。

3、国际金价继续往上突破，逼近5600美元，银新高，铜新高，铝新高，但今天黄金股和有色股都没继续大涨了，主要也是昨天涨太猛了，短期股价又需要技术调整一下等均线了。昨晚有个朋友也提了一个很有价值的问题，黄金价格不断上涨，需求不会被抑制么？

请大家看👇面这张图，这是来自世界黄金协会的数据。黄金的用途，主要分成两类，消费需求（金饰、工业等）和投资需求（金条、黄金ETF、央行储备等）。随着黄金价格上涨，消费需求确实是被抑制的，2025年3季度的金饰消费同比-19%。但随着价格上涨，投资需求是越来越旺盛的，黄金ETF的需求同比+134%。最终的结果是，黄金需求依然是同比增长3吨的，相当于40亿元。