上个月，合肥肥东一套54.54㎡二手房以9万元总价成交，单价仅1650元/㎡，引发市场广泛关注。这一案例折射出当前房地产市场的深度调整：一方面，部分房源价格回归居住本质；另一方面，政策松绑与城市更新为市场注入新活力。如何看待这种分化现象？
2025年末至2026年初，合肥二手房市场出现多宗低单价成交案例。除肥东义和家园1650元/㎡的房源外，瑶海城市驿站一套32.15㎡房源以3110.4元/㎡成交，包河安百苑68.93㎡房源单价为6238.2元/㎡，北城水岸人家毛坯房单价仅3545.4元/㎡。这些房源普遍位于远郊或老旧小区，户型偏小，装修简易，且多无电梯配套，反映出市场对非核心资产的价值重估。
从成交数据看，此类房源成交周期较长（如义和家园房源达257天），调价频繁，但最终以大幅低于挂牌价成交。
例如，义和家园房源挂牌12万元，成交价9万元，降幅25%。
瑶海城市驿站房源挂牌11万元，成交价10万元，降幅9%。
这种现象并非孤立，合肥多个区域均出现类似案例，如滨湖瑞园单价6834元/㎡等。
低价房源的涌现，与房地产行业整体调整相关。2020年8月实施的“三道红线”政策于2026年松绑，但监管部门仍对出险房企保持关注，推动市场逐步出清泡沫。此外，居民收入预期影响置业决策，国家发改委推进“城乡居民增收计划”，试图缓解购房者资金压力。低价房源的出现，实质是市场对房产金融属性减弱、居住属性增强的响应，也为刚需群体提供了入场机会。
尽管低价房源频现，合肥二手房市场整体表现强劲。2026年1月，合肥二手房成交活跃，截至1月25日已成交5675套，日均227套，预计全月突破7000套。同比2025年1月，涨幅达55%，位列全国第九；环比2025年12月，涨幅23%，排名第六。工作日日均成交近200套，周末超300套，签约中心晚间座无虚席，显示出需求释放的持续性。
这一现象与政策支持密切相关。2026年初，金融监管总局等部门明确房地产融资“白名单”项目贷款可展期5年，住建部推行主办银行制和现房销售制，防范交付风险。同时，城市更新加速推进：合肥首批30余个老旧小区改造启动，卫岗王卫片区新增学校及车位，政务区十八岗城中村改造提升土地价值。这些措施既改善了居住品质，也增强了市场信心。
市场分化特征显著。核心区优质资产价格坚挺，如滨湖双玺房源挂牌价达4万+/㎡，而部分非核心区房价调整明显。新房市场同样如此：金茂项目备案单价直逼7万/㎡，伟星等项目创新高，但同区域老规产品面临去化压力。这种分化源于产品力差距扩大，同一板块内，产品设计、配套服务成为定价关键因素，而非单纯地段优势。政策与市场互动下，合肥正从“普涨时代”转向“结构性调整阶段”。
当前市场环境下，购房决策更趋理性。2026年1月，合肥二手房涨价房源数量保持平稳：第1周306套、第2周306套、第3周339套、第4周294套，波动幅度有限，说明业主定价趋于谨慎。另一方面，部分房东因债务压力采取特殊措施，如包河南站附近新房业主提出“免费送房”，或中介推广“0首付+返现6.5万”房源，这类案例虽属个别，但反映出市场压力与机遇并存。
置业逻辑转向长期价值。住建部部长倪虹指出，房地产高质量发展潜力仍存，关键在“好房子”建设与新发展模式。主办银行制保障项目融资，现房销售制降低交付风险，这些政策助推市场从投机向居住回归。对购房者而言，核心考量因素包括：
产品品质：同一区域内，优质设计、绿建标准、智能配套的房产抗跌性更强；
配套成熟度：教育、医疗、交通等资源集聚区更具保值能力；
财务安全：避免高杠杆，选择资金链稳健的开发项目。
合肥作为“双万之城”（GDP破1.4万亿、常住人口超千万），以“芯屏汽合”产业吸引高收入人才，35岁以下年轻群体占比42%，为刚需和改善需求提供基础。未来市场将延续分化，核心资产有望稳步上行，非核心区需通过城市更新提升价值。购房者应依据实际需求、资金状况审慎选择，避免盲目追涨或恐慌抛售。
合肥二手房市场呈现“低价个案与整体回暖并存”的复杂图景。1650元/㎡成交案例是市场挤泡沫的缩影，而55%的同比涨幅则体现政策托底成效。2026年作为行业底部确认期，行政调控逐步退出，房企融资环境改善，为市场注入确定性。
未来，房地产将更强调城市单元特性，因城施策、精准调控成为主流。对购房者而言，与其聚焦短期价格波动，不如关注长期居住价值：核心区优质资产仍具潜力，非核心区低价房源为刚需提供机会。市场从未失去机会，只是机会换了形式存在。理性看待分化，把握需求本质，方能在变革中稳健前行。
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