2026年1月，一份落款为“湛江市笙欤房地产开发经营有限公司破产管理人”的《破产财产分配方案》在全国企业破产重整案件信息网公示，瞬间引发资本市场震动。
作为恒大集团出险后首家完成破产清算的全资子公司，这家前身为“恒大地产集团湛江御景置业有限公司”的项目公司，以0.69%的普通债权清偿率，创下近年来房企破产案的最低纪录。
这一数字意味着，141户普通债权人的1.54亿元债权，最终仅能收回约106万元，平均每100元债权实际回款不足7毛钱。“从业十几年，从没见过这么低的清偿率。”一位参与过十余起房企破产案的律师向记者坦言，即便在房地产行业风险集中爆发的2023-2024年，房企破产案的普通债权清偿率普遍在5%-15%区间，湛江项目的结果远超市场预期。
5984万关联资金被占用成导火索
工商信息显示，该公司于2020年11月23日完成名称变更，从“恒大地产集团湛江御景置业有限公司”更名为“湛江市笙欤房地产开发经营有限公司”，股东结构未发生变化，仍为恒大集团全资控股。破产管理人信永中和会计师事务所出具的专项审计报告显示，截至2024年10月21日法院裁定受理破产清算之日，该公司账面资产总额为4427.31万元，负债总额高达2.96亿元，净资产为-2.52亿元，资产负债率超过668%，已严重资不抵债。
审计报告特别指出，恒大系关联企业湛江龙潮房地产开发有限公司长期占用该项目资金5984.82万元，且该笔款项已形成实质性坏账。“这笔资金占项目公司总资产的135%，相当于项目的核心造血能力被完全抽空。”破产管理人在债权人会议上披露，项目公司成立后，通过土地抵押、预售资金等渠道筹集的资金，大部分被关联方以“资金统一调配”名义划转，导致项目后续建设资金断裂，已建成的商铺、车位长期滞销。
记者查阅资产处置明细发现，该项目可变现资产包括1栋幼儿园房产、1栋综合楼、少量剩余住宅、商铺及1044个产权车位，经公开拍卖后最终变现2381.61万元。在法定清偿顺序下，475.68元的职工债权和1044.15万元的税款债权获得全额清偿；3529.39万元的建设工程价款优先权债权通过车位处置款获得28.05%清偿，而普通债权因资产所剩无几，最终只能分得零头。
恒大系破产潮：数十家子公司排队清算
湛江项目的个案，是恒大集团整体危机的微观缩影。根据中国恒大（03333.HK）2022年年报，截至当年年末，集团总资产1.84万亿元，总负债2.44万亿元，净资产为-5990.74亿元，已处于技术性破产状态。证券时报援引境外重组顾问披露的信息称，若恒大集团最终走向整体清算，境外无担保债权人的平均回收率预计仅为3.4%，而湛江项目0.69%的清偿率，进一步凸显了三四线城市项目资产流动性枯竭的现实。
截至2026年1月30日，恒大集团已有超过50家直接或间接子公司进入破产重整或清算程序，覆盖广东、北京、上海、湖北、海南等多个省份。其中，核心资产管理平台天基控股有限公司于2025年2月17日被香港高等法院裁定清盘；恒大地产集团广东房地产开发有限公司、珠三角房地产开发有限公司、粤东有限公司等核心开发平台，均于2025年9月29日被广州中级人民法院裁定破产清算。值得注意的是，恒大童世界集团有限公司等37家关联企业于2025年12月26日被海南省第二中级人民法院裁定实质合并重整，成为恒大系首个实质合并破产案例。
为何恒大系选择“逐个破产”路径？
与协信远创、金科股份等房企采用的“实质合并破产”不同，恒大系多数子公司选择单独破产或程序合并破产，这一差异背后是政策导向与司法实践的双重考量。
最高人民法院2018年《全国法院破产审判工作会议纪要》明确规定，实质合并破产仅适用于“法人人格高度混同”的关联企业，适用条件极为严格。法院在审理关联企业破产案件时，需从资金来源、主营业务、财务管理、人员任职等多方面综合判定，避免不当采用实质合并损害部分债权人利益。恒大系部分子公司因资产独立、财务账册完整、主营业务可区分，不符合实质合并条件，只能单独进入破产程序。
从政策层面看，2024年中央将“保交楼”升级为“保交房”，一字之差意味着处置标准从“完成建筑封顶”提升至“交付验收合格、可办产权证的完整房屋”。这一政策导向迫使地方政府对项目进行分类处置：资产优质、续建成本可控的项目纳入“白名单”获得融资支持，而湛江这类剩余货值不足以覆盖续建成本的项目，只能通过破产清算实现市场化出清。
住房城乡建设部2024年12月公布的数据显示，截至当年11月底，全国297个地级及以上城市均已建立房地产融资协调机制，“白名单”项目贷款审批通过金额达3.6万亿元，同期全国已交付保交楼住房324万套。“324万套交付的背后，是对‘可救’与‘不可救’项目的精准筛选。”一位地方住建部门官员表示，地方财政压力下，必须集中资源优先保障民生属性强、盘活可能性大的项目。
此外，央行2024年设立的3000亿元保障性住房再贷款，为优质项目重整提供了低成本资金支持。通过规划条件调整，部分滞销商业项目可转为保障房或租赁住房，实现资产价值再造。而湛江项目因资产类型单一、变现难度大，既无法进入“白名单”，也难以引入战略投资者，最终只能走向清算。
中国式风险处置的制度创新
湛江项目的极低清偿率，看似残酷，实则体现了中国房地产风险处置的核心逻辑。与2008年美国金融危机后对“两房”采取的“国家兜底”模式不同，中国对恒大系的处置采用“结构性隔离”策略，以项目公司为法律防火墙，将集团整体风险切割为独立单元，避免系统性风险扩散。
这种处置方式既尊重了《公司法》规定的“公司独立法人”原则，又通过市场化出清淘汰低效资产，让有限的政策资源流向更具价值的项目。最高人民法院相关负责人此前在公开场合表示，房企风险处置应坚持“多重整、少清算”原则，但对于确无挽救价值的项目，依法清算也是维护市场秩序的必要手段。
对于债权人而言，极低的清偿率虽令人失望，但破产程序提供了追溯关联方责任的法律途径。记者了解到，已有部分债权人通过破产管理人向占用资金的关联企业提起代位权诉讼，试图追回被转移的资产。而对于市场而言，这一案例释放出清晰信号：房地产行业“高杠杆、高周转”模式已难以为继，投资者需重新评估项目风险，政府不会为所有不良资产兜底。
截至发稿，恒大集团仍有多家子公司处于破产审查阶段，湛江项目的处置经验或将为后续案件提供参考。“0.69%的清偿率不是终点，而是房地产行业风险出清的必经之路。”业内专家指出，随着政策工具的不断完善和司法实践的逐步成熟，房地产行业有望在“盘活存量、优化增量”的导向下实现健康发展。
附：恒大系主要破产重整/清算企业明细（截至2026年1月）
1. 境外融资平台：天基控股有限公司（2025年2月17日香港高等法院裁定清盘）
2. 核心开发平台：恒大地产集团广东房地产开发有限公司、珠三角房地产开发有限公司、粤东有限公司（2025年9月29日广州中院裁定破产清算）
3. 区域子公司：湛江市笙欤房地产开发经营有限公司、广州凯隆置业有限公司、衢州恒大盛建置业有限公司等
4. 实质合并重整企业：恒大童世界集团有限公司等37家公司（2025年12月26日海南二中院裁定实质合并重整）
5. 汽车板块：恒大新能源汽车（天津）有限公司（2025年11月12日天津滨海新区法院受理破产清算）
备注：本文核心事实及数据均源自权威信源：湛江市笙欤房地产开发经营有限公司破产财产分配方案、信永中和会计师事务所审计报告（破产程序公示文件）；恒大集团财务数据引自中国恒大2022年年报；“白名单”贷款、保交房套数等政策数据来自住房城乡建设部2024年12月公开通报；破产企业明细取自全国企业破产重整案件信息网及各地法院裁定公告。
