北京二手房市场现状 + 后期预判刚需
- 2026-02-06 10:46:37
北京二手房市场现状 + 后期预判🔥刚需
家人们！刚扒完北京最新二手房数据📊 从海淀核心片区到全市成交全貌，刚需、改善党看完直接理清市场脉络，赶紧码住，避免踩坑！
📍 片区标杆：海淀学院路（核心参考）
当前均价57142元/㎡，环比微涨0.2%，同比大幅回落22.7%；2021年10月曾达96402元/㎡的历史高点，如今距高点下跌40.7%，价格彻底回归理性。90天成交72套，量价同步走稳，无大幅波动，是核心区市场的缩影。
📈 全市成交：量稳价缓，回暖信号初显
近7日成交2101套，较上一周期微降2.3%，但整体维持高位；1月1日-29日累计成交8209套，较上月同期上涨6.8%，成交端持续回暖。近三年来看，7日成交均值触底后回升，当前日均300套，虽较2024年8月峰值507套回落，但已脱离低位，市场信心逐步修复。
🔍 市场核心现状总结
✅ 价格端：核心区价格企稳，环比止跌微涨，非核心区仍有小幅调整空间，整体以稳为主。✅ 成交端：近3个月累计同比上涨，刚需盘（小户型、低总价）成交占比最高，改善盘逐步跟进。✅ 供需端：挂牌量居高不下，议价空间1%-3%，买方市场占优，捡漏机会仍在。
🚀 后期发展预判（2026上半年-全年）
1. 短期（1-3个月）：刚需窗口期
核心区价格横盘微涨，非核心区止跌企稳，整体涨幅≤2%；成交量维持高位，春节后小阳春或提前，刚需盘成交进一步放量，小户型、地铁盘议价空间可观，适合入手。
2. 中期（3-6个月）：改善接力，分化加剧
海淀、西城等核心区价格稳步回升，非核心区跟随上涨但幅度有限；改善型房源、学区房成交占比提升，热度逐步回归，“核心区涨、郊区稳”成为主流，优质房源稀缺性凸显。
3. 长期（全年）：政策托底，温和复苏
若出台降首付、降利率等利好，复苏节奏将加快；全年整体涨幅预计3%-5%，核心区或达5%-8%，难现2021年暴涨行情。市场从“普涨普跌”转向“品质分化”，房龄新、学区优、近地铁的房源成硬通货。
💡 买房人必看建议
刚需党：趁议价空间还在，优先选核心区小户型、地铁盘，春节前后是最佳窗口期。改善党：可观望至3-4月，等改善盘放量后再入手，重点盯次新房、学区房。投资党：谨慎入场，聚焦核心区稀缺房源，避开远郊板块，以长期持有为主。
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