地产拐点实锤!两个季度见底的硬核逻辑

房地产的拐点基本上已经确认。

别再被“观望”“等一等” 的声音迷惑了，市场的真实信号从来都藏在冰冷的数据和微观的变化里。你有没有发现，中介朋友圈里 “急售”“挥泪甩卖” 的文案越来越少？那种房东主动降价 20 万求成交的场景，最近是不是很难看到了？这不是错觉，是 25 个重点城市二手房挂牌量连续两个月加速下行的直接体现，更是供需关系彻底逆转的信号。

我们总爱说“买房看周期”，但平均 20 个季度的行业周期从来不是标准答案 —— 有的国家 15 个季度见底，有的拖到 25 个季度，真正能判断拐点的，从来都是实打实的基本面变化。过去三年二手房价格下跌的核心，从来不是没人买，而是卖的人太多：高杠杆炒房客的爆仓、改善家庭的被动置换，把挂牌量推到了历史高位。但现在不一样了，当租金回报率反超理财收益 1 个百分点，当经营贷利率低至 2.2%，房东们突然算明白了一笔账：把房子留着收租，比卖了存银行划算多了。

从需求端看，更是出现了颠覆认知的反转：部分城市里，刚需买房的月供居然比租房租金还低。上海、杭州的二手房价格已经率先止跌转正，这绝不是偶然—— 当租客算清楚 “每月还 3000 月供，比交 3500 房租还省 500”，压抑了许久的刚需自然会转化为实际成交。数据不会骗人，最近两周全国二手房成交量比去年同期高出 30%，这就是需求端最直接的回暖信号，也是市场从 “卖方甩卖” 转向 “买卖平衡” 的核心标志。

当一二手成交占比从8:2 逆转到 5:5，当一手房供应比高点下滑 70%-80%，当二手房挂牌量持续下降、成交量稳步上升，这意味着市场终于回到了理性的供需平衡点。更关键的是，经历过一轮杠杆爆仓出清后，剩下的二手房持有者大多是低杠杆的稳健业主，大幅降价甩卖的动力已经消失 —— 毕竟，现在收租 2.4% 的回报，比存银行买理财的 1% 多香太多了。

房子的本质从来不是炒作品，而是承载家庭生活的容器。过去我们被“买涨不买跌” 的情绪裹挟，忽略了居住本身的价值；现在当租金回报、利率环境都回到合理区间，市场终于开始回归居住本质 —— 买房不再是投机，而是基于家庭需求的合理资产配置。