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远哥聊房产:国家收储保障房的底层逻辑,藏着核心资产的投资密码

2026-01-31 08:32:21

哈喽大家好，我是远哥，深耕北京房产这么多年，今儿个跟大伙好好唠唠当下楼市的核心事儿——国家收储新房做保障房，这招到底咋玩才能形成正循环，还有这背后藏着的房产投资底层逻辑，尤其是咱北京现在房价回调到2016年水平，这节点到底该咋看、咋选。

大家都知道，现在解决楼市库存高企的核心办法，就是国家收储新房改保障房，但收储只是个动作，关键是怎么让这事持续正循环，核心还是钱怎么赚的问题。现在楼市就是两头难：开发商盖好的房子卖不掉，想安家的年轻人又买不起，政府只能出手把开发商手里难卖的新房买过来，改成便宜的公租房、保障房，这话听着简单，实操起来门道可太多了。从全国来看，房子库存总量虽在降，但冰火两重天的情况特别明显，像杭州这类城市房子还好卖，库存去化大概15~18个月，可很多三四线甚至二线城市，库存要卖到30个月以上，压力大到没边。所以现在只能抓重点，先解决库存压力最大的核心城市，而想做好这事，必须迈过三道坎，把三笔账算明白。

第一笔账，收购价怎么定？政府去买房，价格绝对是最头疼的。出价低了开发商不干，他们等着卖房的钱还债、活下去；出价高了，政府自己背锅，毕竟这些房子以后要低价租、低价卖，搞不好就亏本。这里的核心矛盾是，市面上超一半的库存，都是2022、2023年建房成本最高时盖的，开发商心理价位肯定高，卖一套可能亏一套，但房子变成保障房后，价值和赚钱逻辑就彻底变了。

第二笔账，这生意怎么赚钱？不管是政府、老百姓还是开发商，做这事得盈利，这是最要命的一环。政府买房的钱，大多是发债券来的，就算利息再低，也有成本，年化至少2%以上。而保障房的租金，按规定只能是市场价的6~9折，参考新加坡的7折算，市场租金5000的话，保障房就只能收3500。这么一算，一年整体的租金回报率也就1.2~1.8%，连付利息都不够，这买卖单看租金根本赚不动。

第三笔账，这房子谁来管？买了房子绝对不是结束，而是开始，维修、收租、小区管理，这是长期的专业苦活累活。过去地方政府都熟门熟路做快钱生意，卖地、盖楼、再卖地，可现在得转型做个“好房东”，这对能力的挑战可不是一星半点。

三笔账算完，难点一目了然，那咋破局？核心就是把金融搞活，不能光靠政府往里贴钱，得让全社会资本参与进来，还得让钱能进来、能退出，这关键工具就是REITs，今儿个远哥再给大伙把这事掰扯透。REITs说白了就是大家一起当房东的金融产品，分四步走：第一步，政府把收购来、已经稳定出租的保障房打包成资产包；第二步，把资产包80%甚至90%的股权拿到公开市场、股市上卖，变成大家都能买的基金份额；第三步，买了这基金的人，就成了保障房的小股东，能按份额分享年租金收益；第四步，对政府来说最关键，卖股份能收回最初大部分投资本金，这笔钱再拿去买新的库存房，盘活下一轮，这就形成正向循环了。

那这收益到底咋样？这类基金给投资者的年化分红率在2.68~4.11%之间，比现在的银行理财、1.8%的十年期国债高多了，而且关键是稳。咱就说核心城市的保障房，出租率基本都在95%以上，甚至能满租，尤其是咱北京这样的城市，人口密集、住房需求摆在这，根本不愁租。而且市场已经给出了答案，2025年6月全国首个保障房REITs完成扩募，说白了就是这条路走通了，还能越做越大，就连咱北京的华夏北京保障房REITs，上市三年累计分红1.28亿，复权收盘价较发行价涨了95.1%，这数据就是最好的证明。对普通白领、刚毕业的学生来说，这是个超棒的选择，不用真买房，租房的同时，还能买这类基金分享房产的稳定租金收益。

说到这，肯定有朋友问了：远哥，你刚才说租金回报只有1.8%，咋就能给投资人分出来3.5%的红利？这钱到底咋变出来的？这就是最关键的点，咱必须把项目的账和REITs的账彻底分开，这可不是骗局，是标准化的资产评估市场操作，远哥给大伙拆解开。

首先，单看保障房项目本身，确实是死结。假设政府花1000万买一栋楼做保障房，扣除物业费后年租金收益18万，回报率就是1.8%，而银行贷款利息2.0~2.5%，每年至少亏七八万，这账单算肯定不划算。

但接下来，政府会做启动输血和包装，让项目能吸引投资人，主要做三件事：第一，注入资本金，1000万的项目政府出300万本金，不要利息，只贷700万，利息负担直接大减；第二，给特殊租户租金补贴，确保租金收入稳定；第三，协调政策性银行给低息贷款，把2.5%的商业贷款换成2.0%的低息贷。这么一操作，利息成本大幅下降，年现金流能提升到25万，回报率到2.5%，但离3.5%还差1%。

这1%的差距，就靠最关键的强制搭配——商业和公寓捆绑，这也是远哥一直说的，房产投资，配套决定价值。政府规定建保障房必须配套一定比例的商铺、停车场，这些商业设施的租金是市场化的，利润率高。假设1000万的资产包里，150万是商铺，商铺年净收益15万，回报率近10%，那资产包总成本还是1000万，收入却成了保障房租金18万加商铺租金15万，一共33万，整体回报率就到了3.3%。大伙记住，买REITs从来不是买孤零零的住宅，而是带商业的整体资产包，商业的高收益弥补住宅的低收益，这是结构设计，不是单纯补贴。

最后一步，就是金融逻辑的加持，基于稳定现金流做资产溢价评估。33万的年现金流，离3.5%的分红就差0.2%，评估师不是按政府买房子花的1000万算，而是按资产包未来几十年的稳定现金流算。如果市场对这类稳定资产的回报率要求是3.5%，那资产评估值就是33万除以3.5%，大概943万。发行REITs时按943万估值募资，基金每年有33万净现金流，33万除以943万，正好是3.5%的分红。所以这3.5%的分红，是微利住宅租金+高利商业租金+财政初始补贴，再除以基于稳定现金流的资产市场估值，这账就这么算明白的。

聊到这，远哥再解答大伙最关心的三个问题。第一，为啥大家愿意信3.5%的稳定收益？因为投资的不是单一的、租金1.8%的住宅，而是精密重组、自带商业补血、现金流极稳的资产包，相信的是这个资产包持续产生现金流的能力，尤其是核心城市的资产，根本不愁基本面。第二，是否依赖国家永久补贴？绝对不是！国家补贴只在项目启动和收购阶段，比如资本金、低息贷，目的是让项目达到可融资标准，一旦REITs上市，资金实现退出，后续运营全靠资产包自身的住宅+商业现金流循环，不用财政年年贴钱。第三，这模式的底层逻辑是啥？就是把核心城市分散的、低收益的保障房资产，和高收益的商业配套捆绑，通过金融工具做成信用等级更高、现金流更稳的标准化金融产品，吸引追求长期稳定回报的社会资本。

而这背后，藏着远哥一直跟大伙强调的观点：我坚定看多中国经济，而普通人能跨越周期的最好资产，依然是核心城市的核心资产。现在咱北京的房价，已经回调到2016年的水平，这在我看来，就是核心资产的布局窗口期。2026年的楼市，结构化分化会特别明显，三四线和远郊还在去库存，可北京这样的一线城市核心区，已经出现成交量回升，机构预测下半年就能企稳，金融街、国贸这些核心板块，后续还有不小的上涨空间。外资都在回流中国核心城市的商业地产，看中的就是核心资产的长期价值，咱普通人更得拎清主次。

国家收储保障房做REITs，这事儿的长远意义，远不止去库存。对政府来说，是从卖地快钱转向资产收租慢钱，是财政模式的健康转型，这也是发展中国家到发达国家的必然；对房地产市场来说，把市场分清楚，贵的商品房归市场，便宜的保障房归政府，商品房市场能更健康，还能抑制炒作；对咱普通人来说，一方面有了更多租金可承受、管理好的保障房选择，尤其是刚工作的年轻人和新市民，安家门槛变低了，另一方面也多了REITs这样稳健的投资渠道，能分享核心城市房产的红利。

而最关键的是，房地产市场的新旧模型正在切换，核心城市的市场稳住了，对整个经济和就业都是天大的好事。远哥深耕北京房产这么多年，一直跟大伙说，别被市场的短期波动带偏，楼市的底层逻辑从来没变：人口往核心城市聚，资源往核心板块集中，核心资产的价值就永远有支撑。现在北京房价回到2016年水平，正是大伙看清趋势、选对资产的关键节点。

如果你现在纠结该不该买房、该买北京哪个板块的房子，或者想出手房产却摸不准市场节奏，买房卖房尽管找远哥，我来给你梳理思路、出专属解决方案，帮你在楼市里选对方向、踩准节奏，抓住核心资产的红利！