二手房活跃与房地产大势

2026-01-31 10:08:59

明天，我们将发布分析文章《牛市走到哪一步了？》。

经济政策，是国家的核心政策。我们在过去的高增长时期，为了做大中国经济，向西方学习了一些经济政策，这个在当时看来问题不大，但如果从后面向前看，就是如果我们回顾过去，就能发现好些问题，而且有些问题的影响是不小的。

前天我们翻了翻香港上市的股票，光主板就有2547只，结果没有翻完。因为太多了。我大概翻了一两个小时吧，感受依然很深。

香港地产基建板块一共有59只成分股，其中香港本地的地产股反弹有一段时间了。像新世界发展，最低4.01，最高12.45港元，且已经涨了一年。新鸿基地产更牛一些，2024年7月最低58.75，昨天最高126.7港元，关键是创了历史新高。内地地产股，比如融创，前期最低0.97港元，它的历史最低价是0.87港元，碧桂园最低0.25港元。

讲这个是啥意思呢？

内地房地产的模式当初是照抄香港的，而香港的模式，是让底层百姓住笼屋的。因此，资本天然地就是要炒高房价和地价。香港地产商经历过熊市，因此没有大跃进，负债率比较低，内地则高举高打，只要能弄到钱，再贵的资金也敢要，结果一个二个负债率奇高无比，然后这一跤很多就再也起不来了。

2020年夏天我们有文章讲地产商脖子上的四道绳索，后来一个个都兑现了。

一套房子从1990年前后四五万，1998年前后十几万，到现在动辄一线城市五六百万，二线城市一两百万，这就只能是掏空6个钱包才能付得起首付，而且套牢了百姓未来30年的收益。所以就出现了什么结果呢？2021年有181930亿元，就是从老百姓向开发商转移了这么多钱。如果追溯历年的销售数据，我们只从2007年次贷危机前一年算起，2007年到2021年，中国房地产销售收入为143.65万亿，其中2007年为29604亿，2008年为25608亿，2015年为8.73万亿，2016年大涨到11.76万亿，且后面连续6年增长。

对这个数据，大家可能没什么概念。2025年三季度，全国住户存款为164.5万亿（2007年底为17.95万亿），也就是2007年到2021年，全国老百姓为房地产贡献了143.65万亿，如果加上2022年到2025年这4年的数据，一共有186.72万亿。这个数据比2025年三季度的住户存款还要多出22.22万亿。就是老百姓为住房问题，一共花了这么多钱，把2025年三季度全部的住户存款填进去都不够。

剔除掉2023年到2025年的数据，因为这三年多数房企亏损，那么总计有156.98万亿的销售。按10%估算净利润，则总共贡献了15.7万亿的净利润。当然，2007年到2025年这186.72万亿的销售中，按65%估算银行贷款，为121.37万亿，按60%估算为112.03万亿。也就是有110到120万亿银行贷款，66万亿到76万亿是老百姓的现金支出。而这些贷款按平均3个点算利息，去年老百姓向银行支付3.3万亿到3.6万亿，总之3万亿大致没有问题。

前面讲了，2007年到2022年，地产商总盈利了15.7万亿，就算他们按40%的水准分红，也支付了6.28万亿的红利。然后市值呢对吧？当初利润最高的时候，股价也是很高的，有相当一部分资本从股票上挣钱走了，对吧。

所以最后的结果是什么呢？老百姓付出了66万亿到76万亿现金买房，每年再付出3.3万亿到3.6万亿的利息，银行背了110万亿到120万亿的贷款，以在香港和内地上市的地产商为代表的股东分走了6.28万亿的红利，还有资本在高位套现走人的收益。然后现在留下了年年亏损的地产公司，以及股价在几毛到几块的地产股，还有被套的银行和上游供应商。

讲这些是什么意思呢？就是资本是血腥的，纯粹放纵资本，最后一定会出问题，而且是由全社会来承担代价。当年在万科论坛上，我们发表过很多言论，比如反对内地引进李家的城的资本进来，反对香港地产模式，当然，我们的反对无效。可是中国人要解决住房问题，解决城镇化问题，这都是历史上没有过的，当初是摸着人家的石头过河，这个也可以理解。

只是我们想说的是，内地应该调整房地产的发展模式，从民生的角度，从可持续发展的角度来解决未来的房地产问题。

因为有些猛兽的笼子，是一定要有的。

经过2021年到2025年这四年地产大熊市，中国人估计应该弄明白了，知道地产涉及到民生，不能不重视民生问题。

所以，我们看到，中国在调整利率，解决老百姓的贷款利率问题，包括发展保障房。然后我们看到近期地产股有活跃的迹象，然后一线城市的二手房成交也活跃了起来，房地产销售这第一波的大调整，大概率走稳了。希望大家都好，也希望国家稳定发展。

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