一、筑底：市场触底企稳的关键信号

1. “量”的维度（核心指标回落见底）

• 房地产开发投资：2021年峰值14.76万亿→2025年1-11月7.86万亿（降幅超40%），回落至2013年水平。
• 商品房销售：2021年销售面积17.94亿㎡/销售额18.19万亿→2025年1-11月7.87亿㎡/7.51万亿（面积降幅超50%），回落至2009年水平。
• 新开工面积：2019年峰值22.72亿㎡→2025年1-11月5.35亿㎡（降幅超70%），回落至2004年水平；竣工面积回落至2007年水平。
• 供需关系：新开工+竣工＜销售面积，企业拿地连续下滑→未来新增供给＜需求，局部或供不应求。

2. “价”的维度（价格调整到位）

• 二手房价格：重点30城较峰值整体跌39%（一线37%/二线38%/三线40%），其他三四线跌幅更深。
• 新房价格：统计上未明显跌，但核心优质地段高品质住宅供应增加（层高/得房率提升）→支撑价格。
• 租售比：多数城市进入合理区间（租金收益率2%+，部分5%+），对比存款利率（1.3%且将下调）→投资价值凸显。
• 房价收入比：全国连续多年下降（较2019年降近3成），100城中80%城市＜10（三四线平均7.4，接近合理）。
• 周期规律：我国下行周期已持续4-8年（三四线更早），量价跌幅与发达国家历史调整期（5-7年）基本匹配→调整到位。

二、出清：风险加速释放的攻坚阶段

1. 房地产金融风险

• 历史问题：4年调整中60+品牌房企债务违约，21家出险房企化债方案获批（规模1.2万亿/总负债近2万亿），短期偿债压力缓解但部分龙头（如万科）仍存风险。
• 2026年重点：化解存量债务（市场化/法治化重组）+ 防范新增违约（融资协调机制+“白名单”满足合理融资）。

2. 地方政府债务风险

• 问题根源：前期隐性债务多+土地出让收入锐减（部分城市停供住宅用地）。
• 化解路径：从“救急排雷”转向“长效机制”（中央强调“主动化债”），2026年核心举措：债务置换（低利率地方债置换隐性债）+ 平台公司经营性债务重组（展期/降息+资产盘活/经营收入偿还）。

3. 存量资产出清

• 问题：商品房库存高（“十四五”年均待售6.54亿㎡，库销比历史高位）、闲置土地多、“烂尾”项目待处理。
• 政策支持：2024年5月起已出台专项债、保障房贴息等政策，2026年聚焦“因城施策控增量/去库存/优供给”，强化财政/货币/规划协同（如“债贷组合”撬动贷款，完善土地-住房联动数据库）。

三、分化：多维度市场格局的深化

1. 城市与区域分化

• 都市圈核心城市（核心地段）：经济/产业/公共资源优势→人口流入→房价调整后企稳甚至上涨。
• 都市圈非核心城市：受益于核心辐射→长期向好（短期库存压力）。
• 人口流出型三四线/欠发达地区：库存决定企稳节奏（库存小则率先筑底）。

2. 产品需求分化

• 新规影响：新版《住宅项目规范》实施→“好房子”（高品质）主导新建市场（满足改善需求），旧标准存量房竞争力下降。
• 刚需满足：主要通过存量房/二手房市场（价格杠杆调节供需）。
• 租赁/保障房：需求依赖政策力度（配套支持决定规模）。

3. 企业格局分化

• 行业洗牌：从“规模扩张”转向“高质量发展”，竞争维度扩展至财务健康/商业模式/核心能力。
• 优势方：央企国企+优质民企（低融资成本+健康资产负债表→战略主动）。
• 劣势方：高杠杆/出险房企（债务重组压力大，部分退出市场）。
• 路径分化：传统开发模式难以为继，高品质开发商/不动产运营商/轻资产服务商（运营能力）胜出。

四、转型：模式升级的关键突破

1. 供需关系再平衡

• 控增量：严控住宅用地供应（源头避免过度开发）。
• 去库存：加速存量商品房转保障性住房/安置房。
• 优供给：“人房地钱”联动机制（需求导向精准匹配）。

2. 基础性制度重构

• 制度变革：项目公司制（开发商）、主办银行制（再融资）、现房销售（商品房销售模式）。
• 公积金改革：深化制度调整（支持合理住房需求）。

3. “好房子”建设

• 核心抓手：未来竞争聚焦品质/技术/服务（非规模/速度）。
• 进展：相关国标/地标/企标加速落地→2026年从试点到全面执行。

4. 城市更新引擎

• 模式升级：从“拆建”转向“综合提升”（完善基建/优化公共空间/改造老旧小区）。
• 作用：消化存量房产+催生改善需求，连接“短期稳市场”与“长期建模式”。

总结分析

• 购房者：购房应更关注居住属性（品质/长期价值/舒适度）。
• 房企：分化为三类——高端改善型开发商（核心城市）、不动产运营商（开发+运营）、轻资产服务商（代建）。
• 地方政府：放弃“土地财政”依赖，转向“人房地钱”联动规划者/监督者（长期健康发展）。