本案争议的焦点为案涉房产“先抵押后出租”，承租人李某不知情的情况下，房产拍卖成交后，新所有权人能否对抗原租赁关系，李某是否需腾退房屋？依据《中华人民共和国民法典》第四百零五条规定，“抵押不破租赁”仅适用于租赁权设立在先的情形。若抵押权已先设立且完成登记，后续成立的租赁权即便承租人是善意，也不得对抗该抵押权。同时结合《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关规定，房屋出租前已设立抵押权的，抵押权人实现权利时，租赁关系无法对抗执行，善意承租人也需配合房产拍卖及清户腾退。
首先，“买卖不破租赁”原则的适用有法定限制，核心在于权利设立的先后顺序。抵押权设立前，抵押财产已出租并转移占有的，原租赁关系不受抵押权影响；反之，若抵押权已在先设立且完成登记，租赁关系不得对抗该抵押权，这一规则是物权优先效力的体现。
其次，先抵后租情形下，租赁权是否需要涤除，关键看其是否影响抵押权实现。本案中，李某的租赁期限长达5年且已一次性支付部分租金，会降低房产拍卖吸引力、影响成交价格，实质阻碍债权实现，故需依法涤除。
再次，善意承租人的合法权益仍受保护。虽然租赁权不能对抗抵押权，但出租人未履行如实告知义务导致承租人损失的，承租人可通过另案诉讼主张违约责任，要求返还剩余租金，赔偿搬迁费等合理损失。
最后，提醒市场主体：被执行人不得通过隐瞒抵押事实出租财产规避执行；承租人签订租赁合同前，应主动核查房屋抵押登记信息，避免因权利冲突遭受不必要的损失。
