辽阳市山友特种纸厂在灯塔农商银行处有贷款未能归还，2006年4月，通过抵债协议将案涉房产抵偿贷款。灯塔农商银行接收案涉房产以及相应房产证书后，一直未查询过房产档案。根据阿里拍卖平台截图显示，2021年12月11日，小帅通过阿里拍卖平台竞得灯塔农商银行对外公开拍卖的位于西马峰镇岳家村建筑面积563.70平方米，产权证号××号四层砖混综合楼，并支付了380300元购房款和760.60元软件服务费。2024年3月份，被告协助原告办理产权变更登记过程中发现该房产无档案无相应登记信息，故无法办理产权变更登记手续。根据阿里拍卖平台显示，辽阳市山友特种纸厂拍卖信息中竞买须知中有如下表述：部分拍卖标的为集体土地上房产按照相关法律规定，竞买人资格须为标的所在地同一集体经济组织内成员。本案在审理过程中，小帅撤回在立案时的利息诉求。
小帅向一审法院起诉请求：一、请求法院依法判令拍卖无效，被告返还原告购房款380,300元、软件服务费760.60元。二、本案诉讼费、保全费等一切费用由被告承担。
事实与理由：原告于2021年12月11日通过阿里拍卖平台竞得某公司对外公开拍卖的位于西马峰镇岳家村建筑面积563.7平方米，产权证号××号四层砖混综合楼。之后原告向被告申请共同到有关部门办理房屋过户手续，被告工作人员以各种理由推脱至今。原告无奈诉至法院，请求法院依法判令被告返还原告购房款380300元软件服务费760.60元。
赚大钱公司一审辩称：案涉房屋2021年12月11日于淘宝拍卖平台拍卖，房屋产权信息已经进行公示，房屋为农房以及存在的瑕疵买受人应当知晓，农房本就存在户籍地限制等因素无法办理过户，在此情况下买受人经多次竞价后最终获得案涉房屋，应承担相应的风险，买受人获得案涉房屋后，银行方已将该房屋交付，不能办理产权变更登记的原因是该房屋的档案信息缺失，主要责任不在银行方，买受人提出的利息等额外费用应由买受人自行承担。同意返还购房款，利息等费用我们不同意给付。
一审法院认为：拍卖是以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。本案小帅以竞买方式合法购得本案标的物--位于灯塔市西马峰镇岳家堡村建筑面积563.7平方米四层砖混综合楼，该标的物所占用的土地性质为灯塔市西马峰镇岳家堡村的集体土地，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地,土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。
另根据《中华人民共和国土地管理法》第九条，农村宅基地属于农民集体所有，村民个人只有使用权而没有所有权，因此不能将其卖给城市居民。无论案涉拍卖标的物所适用的土地是集体经营性建设用地亦或是农村在基地，其土地的性质均为集体土地，小帅作为城镇居民不能因竞拍行为而获得相应的土地使用权，故双方之前所订立的拍卖协议因违反法律的强制性规定而无效，赚大钱公司当庭同意全额返还小帅拍卖款项予以认可，而其竞拍所支付的拍卖费用，赚大钱公司作为拍卖方亦应当给予相应的某某。
综上，判决：一、小帅与赚大钱公司于2021年12月11日所订立的有关辽阳市山友特种纸厂的拍卖协议无效；二、某公司于本判决生效后十日内向小帅返还购房款380,300元、软件服务费760.60元。
赚大钱公司上诉请求：1.请求法院依法撤销一审民事判决；2.请求法院将上述案件发回重审或在查清事实的基础上改判驳回原告的诉讼请求；3.请求法院判决一、二审诉讼费由被上诉人承担。
事实和理由：一审法院在认定事实不清、适用法律错误的情况下就认定拍卖合同无效，判令上诉人返还购房款及软件服务费无事实和法律依据，具体理由如下：一、拍卖协议为双方真实意思表示，应为合法有效。案涉房屋于2021年12月11日在淘宝拍卖平台公开拍卖，房屋产权信息已经公示，房屋产权性质被上诉人知晓。被上诉人在明知房屋为土地为集体土地，因存在户籍限制等因素无法进行过户的情况下仍进行多次竞价购买案涉房屋。该拍卖协议为双方真实意思表示，拍卖协议为合法有效的。现不能办理产权变更原因为房屋档案缺失，过错不在上诉人。同时被上诉人在明知房屋存在瑕疵的情况下低价购买房屋，应承担相应的风险。
二、被上诉人在拍卖获得房屋后，上诉人已经将案涉房屋交付，即使一审法院因无法过户判令上诉人返还购房款，也应扣除被上诉人占有使用案涉房屋期间的房屋使用费。综上所述，一审判决在认定事实不清的情况下，认定双方签订的拍卖协议无效，要求上诉人全额返还房款无事实和法律依据，请求二审法院发回重审，或者在查明本案事实的基础上依法改判，以维护上诉人之合法权益。
小帅辩称，案涉房屋我们一直没使用过，也没进去过。关于上诉人主张房屋使用费问题，一审时上诉人并未提及，一审中上诉人只同意返还房款。我方在一审时还主张了房款利息，但法院做工作说上诉人只同意返还房款，我们就放弃了利息的请求。多年来我们一直要求上诉人协助过户，因案涉房屋在房产部门没有档案造成无法过户，所以我认为不应支持上诉人的上诉请求。
二审期间，当事人未提交新证据。二审对一审法院查明的事实予以确认。
二审认为，案涉房屋虽有产权证，但在房产部门没有登记档案，故标的物存在瑕疵，上诉人在拍卖时未予以说明。另，涉拍卖标的物所占用的土地性质为集体土地，小帅作为城镇居民不能因竞拍行为而获得相应的土地使用权，一审法院认为双方所订立的拍卖协议因违反法律的强制性规定而无效并无不当。因在一审审理时上诉人同意全额返还小帅拍卖款项，故一审法院判令上诉人返还房款并无不当，因竞拍所支付的拍卖费用，判令上诉人给予相应的某某亦并无不当。
综上所述，上诉人赚大钱公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
