地产链的变化对今年的宏观经济依然重要，为了高效、全面捕捉全国地产销售热度，并做到分城市的高频跟踪，我们创建了地产政策、新房销售、二手房销售跟踪体系。欢迎大家持续关注，具体数据下载链接请见文末。1）周度：二手房成交同比表现持续强劲
二手房市场成交维持高位震荡，同比表现持续强劲。二手房市场活跃度在经历前两周的连续攀升后回调，本周（1月23-29日）15城二手房成交面积录得235万平，环比小幅下滑8%，成交规模仍处于过去四周214万-256万平区间，持平于12月周均成交235万平，显示二手房市场相对平稳。同比维度上，继上周成交增长10%并终结连续十四周的下跌态势后，本周因去年同期为春节周的低基数效应，同比大增150%；剔除春节错位影响，与2024年同期相比亦录得22%的增长。
新房市场受月末效应提振，创年后新高，但复苏成色仍待观察。本周38城新房成交面积录得225万平，环比增长21%，或主要受月末房企集中冲量效应驱动，绝对量虽创下元旦后新高，但仍明显低于12月的263万-524万平。同比维度上，受去年春节低基数影响，本周新房成交录得51%的增长，但若与2024年同期相比，成交仍下滑27%，显示新房复苏力度弱于二手房。
2）月度：二手房市场相对平稳
1月1-29日，高频数据显示二手房市场相对平稳。月初以来，15城二手房成交实现同比8%的增长（去年春节在1月）；若剔除春节错位因素，较2024年同期（春节在2月）增长22%。这一表现显著好于2025年四季度的下滑20-25%，主要是2024年924之后，二手房销售放量导致基数偏高。从成交面积来看，1月周均成交234万平，相对去年12月的225万平，小幅增长4%，相对平稳。
新房市场降幅依旧走扩，筑底过程尚未结束。新房市场表现依旧疲软，38城新房成交同比下滑23%，与2024年同期相比，降幅仍达29%。1月新房成交表现与2025年四季度24-36%的降幅水平相当，尚未出现反弹信号。
3）一线城市表现：新房成交延续复苏
一线城市二手房成交小幅回调，同比维持高增态势。京沪深三城本周二手房合计成交环比下滑4%，虽较上周10%的增幅有所回落，但绝对量仍处于2025年成交高点的85%，且98万平的周成交量超出12月周均94万平，显示市场热度依然处于高位。分城市看，三城均出现不同程度的成交缩量，深圳、上海和北京环比分别下滑10%、3%和2%，当前成交量在2025年高点的81-82%。同比维度上，一线城市整体表现强劲，较2024年同期增长41%（2025同期为春节周），其中深圳以86%的涨幅领跑，上海和北京也分别录得39%和31%的增长。
一线城市新房成交延续复苏，深圳低位反弹力度显著。一线城市新房市场本周成交增长15%，当前成交规模恢复至2025年周度高点的47%。分城市观测，深圳从前期低位反弹，环比大幅增长106%，带动绝对量恢复至2025年高点的58%；北京和广州环比分别增长20%和8%，上海则小幅回调6%，北上广三地成交量目前处于2025年高点的32-46%区间。同比来看，一线城市整体仍下滑20%，但结构性亮点突出，深圳同比翻倍增长103%，广州和上海增8%和2%，北京则下滑57%。
4）二三线城市表现：新房成交均显著回升
二线城市新房成交显著回升，二手房受个别城市波动影响回调。二手房方面，本周二线城市成交环比下滑12%，当前成交规模回落至2025年高点的70%，但较2024年同期仍增长6%。结构性因素是导致回调的主要原因，其中南宁在上周大涨205%后本周大幅回撤63%，成都和苏州小幅下跌7%和4%。新房方面，本周成交环比增长24%，但较2024年同期仍下滑33%。分城市看，杭州表现亮眼，环比大幅增长112%，不过绝对量仅恢复至2025年高点的20%，青岛和成都环比也分别录得40%和30%的增长。
三线城市二手房韧性优于新房，新房成交绝对量有所修复。二手房方面（以4城为样本），本周成交环比下滑11%，但绝对量仍维持在2025年成交高点的92%高位，较2024年同期也增长25%，显示出较强的市场韧性，但需注意样本局限性可能带来的偏差。新房方面，本周成交环比增长24%，带动绝对量升至去年成交高点的55%，不过较2024年同期仍下滑28%，降幅略小于二线城市。
5）房价观察：各线城市二手房挂牌价回暖
我们主要观察二手房价，因新房价格受推盘区域影响，波动往往较大。本周更新的是Wind披露的二手房出售挂牌价指数（周度）。
各线城市挂牌价呈现普涨态势，一三线城市连续两周反弹。本周（1月19-25日）数据显示，各能级城市挂牌价均录得环比上涨，一线、二线及三线城市挂牌价分别环比上涨0.34%、0.76%和0.10%。值得注意的是，一线和三线城市已连续两周维持上行通道，上周分别上涨0.92%和0.04%，显示价格端出现修复迹象。同比维度上，受前期调整影响，各线城市均未转正，二线城市回撤幅度最大，同比下跌9.41%，一线及三线城市分别下跌6.64%和7.54%。
历史数据显示1月挂牌价上涨或具季节性特征，趋势确立尚需观察。复盘2016年以来历年1月二手房挂牌价环比表现，2016-2019年市场均录得上涨0.1-0.7%。而2022年以来的调整周期内，也有2025年上涨0.44%。因此2026年1月0.1%的涨幅，可能包含季节性修复成分，仍需观察后续价格走势。
一线城市内部延续分化走势，沪深两地价格韧性凸显。上海和深圳延续上周回暖态势，本周挂牌价分别环比上涨1.24%和0.42%（上周涨幅分别为0.54%和1.18%），显示出较强的市场韧性。相比之下，北京和广州仍处于磨底阶段，本周分别微跌0.13%和0.49%。同比来看，上海抗跌属性最强，同比跌幅仅为3.77%；而广州价格调整最为充分，同比跌幅高达15.43%，深圳和北京同比跌幅在10%左右。
二线城市复苏节奏并不均衡，青岛领涨而杭州仍受压制。青岛本周表现最为强势，挂牌价环比大幅增长2.67%，但在长期维度上同比仍下滑8.48%。西安和大连也出现企稳回升迹象，环比分别增长0.93%和0.71%，其中西安受累于前期深度调整，同比跌幅仍高达15.21%，大连同比下跌9.03%。反观杭州，市场调整压力尚未完全释放，本周挂牌价环比继续下跌1.18%，同比跌幅为5.97%。
1月23日 深圳市明确了配售型保障房申请条件、配售方式、封闭管理等内容《深圳市配售型保障性住房管理办法》
1月23日，深圳市明确了配售型保障房申请条件、配售方式、封闭管理等内容。配售型保障性住房实行现房配售；申请需要满足深户、在本市无且在3年内未在本市转让自有住房；配售型保障性住房实施严格封闭管理，签订合同起满三年，可进行封闭流转。
1月24日 南京市库存商品房全部纳入房票超市，放宽公积金直付条件并提高限额，延长公积金贷款期限
《关于加快培育新质生产力推动高质量发展的若干政策（2026年版）》
1月24日 南京市库存商品房全部纳入房票超市，提高公积金直付限额并延长贷款期限。推动既有库存商品房全部纳入房票超市；扩大提取住房公积金直付房租范围，无住房的多子女家庭公积金支付房租限额提高20%；购房人父母、子女符合提取条件的均可申请提取住房公积金用于支付购房款；延长存量房公积金最长贷款期限至30年。
1月26日 天津市提高公积金贷款限额并延长贷款期限
《天津市个人住房公积金贷款管理办法》
1月26日 天津市提高公积金贷款限额并延长贷款期限。贷款额度不高于职工住房公积金账户余额的20倍；购买首套住房的，贷款最高限额120万元；购买第二套住房的，贷款最高限额100万元；养育两个及以上子女且至少一个子女未成年的，贷款最高限额在前述贷款最高限额基础上上浮20%；住房公积金贷款最长期限30年。
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分析师：肖金川
分析师执业编号：S1120524030004
分析师：黄晓曦
分析师执业编号：S1120524040002
联系人：洪青青
证券研究报告：《二手房挂牌价回暖》
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