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2026年1月15日，香港高等法院一纸清盘令，为这家成立于1993年的上海老牌房企画上了句号。从"虹口王"到资不抵债，从港股上市到债务违约，景瑞控股的33年历程，折射出中国房地产行业转型期的阵痛与教训。

一、发展历程：从上海滩起步到港股上市

创业初期（1993-2012）：深耕上海的"虹口王"

景瑞控股的故事始于1993年。创始人闫浩与陈新戈两位高中同学在上海创立景瑞地产，首个项目"景瑞花园"落地虹口区。凭借对上海市场的深耕，公司在虹口区连续开发多个项目，三年时间便赢得"虹口王"称号。2004年，景瑞开始全国化布局，进驻重庆市场；2006年更名为上海景瑞地产（集团）股份有限公司，确立长三角战略；2009年进一步明确深耕长三角的发展方向。这一时期，景瑞以住宅开发为主业，规模稳步增长，但始终未能突破百亿销售大关。

上市与转型（2013-2017）：资本化与多元化探索

2013年10月31日，景瑞控股在香港联交所主板上市（股票代码：01862.HK），发行价4.45港元，募集资金约15亿港元。上市后，公司开启多元化转型之路。2015年，景瑞提出从开发商向"定制化生活服务提供商"转型，推出ePLUS定制体系；2017年确立"大资管"战略，旗下形成优钺资管、景瑞地产、悦樘公寓、锴瑞办公、合福资本五大业务板块，试图从重资产开发转向轻资产运营。这一阶段，公司开始大规模收购商办物业和长租公寓资产，2017年以12.7亿元收购北京三全公寓部分资产，成为转型的标志性动作。

危机前夜（2018-2021）：激进扩张埋下隐患

2018年成为景瑞的"收购狂飙年"。全年累计收购10个项目，包括北京程远大厦221套公寓（2.7亿元）、北京东直门内大街9号院商业大厦（2.8亿元）、上海浦东商业物业（2.3亿元）等，总收购金额超过20亿元。截至2021年，景瑞不动产在北京、上海、杭州、苏州等城市累计布局长租公寓11家、商办项目3个，资产管理规模接近90亿元。然而，这种"重资产、高杠杆"的转型模式，在行业下行周期中暴露出致命缺陷——资产沉淀严重、现金流承压、融资成本高企。

二、股东背景与股权结构：高度集中的创始人团队

景瑞控股的股权结构呈现出典型的家族企业特征。根据公开披露信息，公司实际控制人为创始人闫浩和陈新戈，二人通过境外持股平台合计控制约68.82%的股权。

核心股东结构（截至2024年末）：

• 闫浩
  ：通过Beyond Wisdom Limited持股42.19%，担任公司主席兼首席执行官
• 陈新戈
  ：通过Sunny King International Limited持股26.63%，担任非执行董事
• 其他高管
  ：执行董事徐海峰持股0.13%，陈超持股0.10%，均为创始团队核心成员

这种高度集中的股权结构，在企业发展初期有利于决策效率，但在行业转型期也暴露出治理短板——战略决策过于依赖创始人意志，缺乏有效的风险制衡机制。值得注意的是，景瑞控股的股权结构中，机构投资者占比较低，在债务危机爆发后，缺乏外部力量介入推动实质性重组。

三、债务暴雷时间线：从违约到清盘的三年挣扎

第一阶段：债务危机初现（2022年2月-2023年2月）

2022年2月：景瑞控股首次显露偿债压力。公司对旗下6笔美元债（总规模13.05亿美元，利率12%-14.5%）提出交换要约或条款修订方案，试图通过展期缓解流动性压力。当时公司账面货币资金仍有142.3亿元，但短期债务高达84.95亿元，且大量资金为受限存款，实际可动用资金有限。

2022年6月：景瑞控股未能支付4只美元票据到期应付利息，首次发生实质性违约。至此，公司存续的5只美元债（总规模9.2亿美元）全部违约，成为行业首批出险房企之一。

2023年2月：公司正式公告暂停兑付部分美元票据，债务违约成为既定事实。此时，公司境内债券也开始展期，存续的2只境内债（规模18.5亿元）全部进入展期程序。

第二阶段：债务重组失败（2023年-2024年）

2023年全年：景瑞控股持续与债权人沟通，试图达成债务重组协议。但受制于销售持续下滑、资产处置困难等因素，重组进展缓慢。2023年公司合约销售额仅24.66亿元，同比暴跌45.4%，现金回笼能力急剧恶化。

2024年10月8日：清盘呈请的导火索。中国中信金融资产国际控股有限公司（呈请人）向香港高等法院提交针对景瑞控股的清盘呈请，理由是公司作为担保人，其全资子公司Natural Apex Limited未能偿还约1.6亿美元贷款及相关利息。清盘呈请定于2024年12月18日聆讯。

2024年10月-2025年：景瑞控股多次申请聆讯延期，试图争取时间。公司先后采取裁员、资产处置、寻求新融资等自救措施，但收效甚微。2025年上半年，公司现金余额仅2.31亿元，而总负债高达298亿元，已严重资不抵债。

第三阶段：清盘终局（2026年1月）

2026年1月15日：香港高等法院法官夏利士作出清盘裁决。判决书指出，景瑞控股"未能证明存在实质性抗辩理由"，法院将作出常规清盘令。破产管理署署长成为公司临时清盘人，公司股份自当日起暂停买卖。

2026年1月28日：安永企业财务服务有限公司的苏洁仪、刘韵文获任为公司共同及各别清盘人，正式接管公司事务。景瑞控股33年的发展历程至此终结。

四、债务暴雷的深层原因：三重压力叠加

1. 融资结构失衡：高息美元债的"毒药"

景瑞控股的债务危机，首先源于其畸形的融资结构。公司长期依赖高息美元债融资，截至违约前，存续的5只美元债总规模9.2亿美元，年利率普遍在12%-14.5%之间，远高于行业平均水平。以2021年上半年为例，仅利息及汇兑亏损就达12.07亿元，同比增幅28%，高额财务成本持续侵蚀企业利润。

更致命的是，这些美元债多为短期债务，2021年一年内到期债务占比超70%，债务期限严重错配。当2021年下半年行业融资环境收紧时，境外再融资渠道基本关闭，公司无法通过"借新还旧"周转债务，流动性危机全面爆发。

2. 转型战略失误：重资产模式拖垮现金流

景瑞控股2017年启动的"大资管"转型，在行业下行周期中成为沉重负担。公司斥巨资收购商办物业和长租公寓，这些资产沉淀了大量现金，但租金回报率远低于融资成本，形成"负现金流"循环。以北京三全公寓为例，2017年收购成本12.7亿元，年租金收入约1亿元，扣除运营成本后净收益率不足5%，远低于12%的美元债利率。

更关键的是，这些资产流动性差，在市场下行期难以快速变现。当公司急需现金偿债时，资产处置周期长、折价率高，无法及时"输血"。截至2025年6月，公司总资产283.76亿元，但多为在建工程和土地储备，实际可变现价值可能仅为账面价值的30%-50%。

3. 销售端失速：造血功能衰竭

债务危机的根本，是企业自身"造血"能力丧失。景瑞控股的销售端从2021年下半年开始持续恶化：2021年合约销售额270亿元，2022年暴跌至119亿元，2023年仅24.66亿元，2024年20.77亿元，2025年进一步降至9.33亿元，五年时间销售额缩水96%。

销售失速的背后，是行业深度调整与公司项目布局失误的双重打击。景瑞在三四线城市布局过多，这些区域去化压力大、价格下行明显；而一线城市核心资产又多为持有型物业，无法通过销售快速回笼资金。当融资端收紧、销售端失血时，企业现金流迅速枯竭。

五、清盘后的影响与启示

对债权人的影响：清偿率或不足10%

清盘程序启动后，景瑞控股的资产将进入强制处置阶段。但根据业内估算，在房地产市场持续低迷的背景下，公司资产实际变现价值可能仅为账面价值的30%-50%，扣除优先债权（工程款、税款、员工工资等）后，普通债权人的清偿率可能不足10%。中信金融资产作为清盘呈请人，其1.6亿美元债务能否收回，也存在较大不确定性。

对行业的影响：出险房企清盘加速

景瑞控股是2026年首家被裁定清盘的上市房企，但并非个例。此前已有华南城、阳光城等多家房企收到清盘令。这一趋势反映出债权人对债务重组的耐心耗尽，以及司法清盘成为风险出清的重要路径。对于其他出险房企而言，景瑞的案例警示：缺乏实质性重组方案、资产质量持续恶化的企业，最终可能难逃清盘命运。

对购房者的影响：保交楼挑战加剧

虽然"保交楼"政策要求项目资产优先用于工程建设，但清盘状态下，项目交付将面临更多不确定性。景瑞控股在全国多地有在建项目，这些项目的后续建设、交付、产权办理等，都需要在清盘程序中统筹协调，过程可能更加复杂。购房者权益保障，成为清盘程序中的关键议题。

结语：一个时代的缩影

景瑞控股的清盘，是房地产行业深度调整期的必然结果。高杠杆、高周转、高负债的"三高"模式，在行业上行期可以快速扩张，但在下行期却成为致命枷锁。从景瑞的案例中可以看到，企业战略决策的失误、融资结构的失衡、现金管理的薄弱，在行业系统性风险面前被无限放大。

对于仍在行业中的房企而言，景瑞的教训值得深思：转型不能盲目，现金流比规模更重要，稳健比激进更可持续。而对于整个行业来说，景瑞的清盘或许只是开始，如何平稳度过调整期、实现高质量发展，仍是待解的难题。

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