数据资产化,让商业地产拥有＂第二份可持续收入＂

   当商业地产从业者还在为高空置率、租金下滑、招商难、去化难而焦头烂额时，一场静悄悄的革命已悄然来临。国家发改委等部门在2025年底推动商业不动产REITs试点，证监会同步发布公告支持，为行业提供了全新的资本通道。

   与此同时，国家数据局等部门出台政策，明确支持将闲置商业楼宇改造为数据创新创业载体。这意味着，商场的价值不再仅仅取决于它能租出去多少平方米，更在于它能从每一平方米中挖掘、创造出多少数据价值。

一、行业困境

   商业地产正经历前所未有的寒冬。数据显示，部分城市群优质写字楼的平均空置率已突破30%大关，购物中心的平均空置率也长期徘徊在警戒线之上。

   租金水平与吸纳能力持续走低。昔日一铺难求的核心商圈，如今也面临租户流失、租金议价的压力。供大于求的格局短期内难以逆转，行业从“增量扩张”全面进入“存量搏杀”阶段。

   传统的“二房东”收租模式，在这个时代显得笨重而低效。高企的空置成本、僵化的空间设计、与租户需求的脱节，让许多商业地产项目陷入“投入越来越大，回报越来越薄”的恶性循环。

二、从“空间出租”到“数据运营”

   困境往往孕育着新的模式。一些先行者已经意识到，物理空间只是价值的载体，真正核心的是空间中流动的“人、货、场”数据。商业模式必须从单纯的“空间出租”，升级为“空间服务+数据运营”。

  零租时代通过“租金入股+数据资产+生态共建”的商业模式，激活空置空间、降低创业门槛、重构消费价值，推动商业地产从「空间租赁」向「数字生态运营」进化。

   通过数据分析，精准预测租金走势、优化招商策略、提升运营效率、增加收入来源，直接助力业主盈利能力提升。

   决胜未来的关键，不再是拥有一座多么炫目的建筑，而是能否构建数据驱动的智能决策系统，从依赖经验的“经验主义”转向预见未来的“数字先知”。

三、数据资产化：将“流水”变为“资产”

   然而，仅仅拥有数据还远远不够。数据必须完成从资源到资产，再到资本的“惊鸿一跃”。《企业数据资源价值化资产化实施指引》，清晰地勾勒出了这条路径的五个阶段：业务数据化、数据资源化、数据产品化、数据资产化、数据资本化。

   对商业地产而言，这意味着可以将每日产生的客流数据、消费数据、销售数据、消耗数据等，形成标准化的“数据产品”。例如，针对商圈消费趋势的季度分析报告，可以给品牌方作为选址参考；精准的客流预测模型，可以服务政府进行城市治理。

更关键的一步是“资产化”。当数据资产能够稳定产生收益预期，并完成合规的确权登记后，它就能在资产负债表上被认定为“无形资产”。数据的价值，第一次被标准化衡量并获得了真金白银的认可。

四、资本破局：REITs与RWA打开价值释放通道

 数据资产化为商业地产注入了新的价值内涵，而REITs（不动产投资信托基金）和RWA（真实世界资产代币化）则为其拓宽了价值释放和流动性提升的关键通道。

   2025年底，中国证监会正式推出商业不动产REITs试点，明确优先支持商业综合体、办公楼、酒店等业态。这为持有优质物业的业主提供了宝贵的退出渠道和融资工具。一个运营良好、数据资产清晰的项目，不仅能靠租金产生稳定现金流，其数据资产的未来收益预期也能显著提升其在REITs市场的估值和吸引力。

   另一条更前沿的路径是RWA。香港在2025年推出《数字资产发展政策宣言2.0》，允许代币化不动产通过持牌平台交易。这意味着，一栋价值数十亿的写字楼，可以被拆分为数百万份数字权益凭证（代币），向全球投资者发售。这不仅能极大降低投资门槛、提升资产流动性，更能让商业地产项目直接链接更广阔的资本海洋。已有香港的写字楼项目通过拆分NFT凭证，成功融资数十亿港元。

五、转型路线图：三步走向“数字地产商”

   面对零租时代，商业地产的转型路径已然清晰。企业可以遵循“夯实基础-数据运营-资本放大”的三步走战略，逐步蜕变为“数字地产商”。

第一阶段（1年内）：完成数据基建与资源化。

   核心任务是打通内部系统，实现招商、运营、租赁、物管等全环节数据的实时采集与汇聚。建立数据治理体系，确保数据质量与合规，为后续价值挖掘打下坚实基础。

第二阶段（1-2年）：实现数据资产化与运营智能化。

   基于业务场景，开发实用的数据产品，如精准招商匹配系统、动态租金定价模型、消费者画像平台、商家数字化营销系统等。将这些应用于实际运营，真正实现开源增值，开启新的收入模式。

第三阶段（2-3年）：推动数据资产化与资本化。

   将数据资产进行合规确权和价值评估，完成资产化登记。在此基础上，积极筹备参与公募REITs发行，或探索通过RWA等创新金融工具，将实体资产与数据资产的价值一并证券化，实现价值的最大化释放和流动性提升。

   空间是固定的，但空间内生长出的数据价值是无限的。在零租时代，最大的风险不是空置，而是让数据在服务器里“沉睡”。最大的机遇，则是将每一份客流、每一笔交易、每一次交互，都转化为可运营、可定价、可融资、可增值的数据资产。