跟大家聊个重磅楼市消息，2月2号晚上，上海在浦东、静安、徐汇三个核心区正式官宣：由区属保障房国企出面收购二手房，改建成保障性租赁住房运营。消息一出来，整个楼市圈直接炸锅了。
以前各地救市收房，都是找开发商批量采购新房，B端对B端对接，谈价、打包都简单高效。这次上海偏偏选了操作难度最大的二手房，直接面对成千上万的个人房东，这真不是拍脑袋的单边决定，而是市场先筑底到位、落地条件实打实成熟，政策才顺势出手，属于给整个楼市定方向的关键动作。它释放的信号特别明确：房价深度下跌的阶段已经结束，市场开始企稳回升，未来楼市就是稳字当头，分化还会越来越明显。
可能有人会纳闷，二手房每套情况都不一样，房龄、楼层、朝向、装修、周边配套千差万别，本身就是非标资产，也没有统一的定价标尺，国资牵头批量收储，到底该怎么定规则、核价格才不出问题？这里有个不能破的硬规矩：国资采购必须守死标准化底线，要是全靠非标模糊操作，很容易留出利益寻租、灰色操作的漏洞。所以必须定一套刚性可量化的核算指标，用客观数据卡死选品和定价边界，让收储全程透明可追溯，当下市场刚好就有这样一套适配的硬指标，那就是租售比，完美解决了非标资产的操作难题。
之前地方政府救市，基本都是收开发商的库存新房，既能帮房企去库存，又能缓解资金压力，操作起来顺风顺水。上海这次非要啃二手房这块硬骨头，是精准戳中了楼市核心堵点：二手房连着无数家庭的置换需求，上海核心区七成以上的二手房，都是2000年之前建成的老破小，这类房源流通性差，直接卡死了800万到1000万价位的中产改善置换链。房东卖不掉老房子，就没资金置换新房，改善需求憋在原地，一二手房市场都陷入了流动性僵局。
上海的破局方案既合规又精准，拿浦东试点细则来说，只收70平方米以下、2000年前建成、总价不超400万的二手房，还优先对接有置换需求、且打算购买浦东新房的业主。说白了，就是国企搭了个官方以旧换新的平台，给市面上占比最高的老破小托底，让房东不用纠结报价，放心出手、顺利卖房，打通卖旧买新的链条，改善需求活了，整个楼市交易才能转起来。
更深层的逻辑是，这笔操作对国资平台来说，是兼顾民生、财政和市场的划算选择。依托租售比这套刚性量化指标核算，上海核心区符合收储条件的房源，租金回报水平能达到2.5%-3%。咱们对比一组数据：同期1年期国债收益率1.3018%，10年期国债也就1.8282%，现在银行存款利率都跌破1%了，把这些二手房改成保租房，能拿到长期稳定的正向现金流，这个收益空间是市场筑底后自然形成的，不是人为强行拉高的。
而且一线城市可开发的地块本就紧张，新建保租房至少要三五年才能建成投用，收购二手房就省事多了，不用征地报建，简单改造半年就能落地，既能快速完成保租房考核任务，还不会新增商品房供给冲击市场，顺带盘活存量房源，一举多得。
再看一线城市的成交数据，早就印证市场已经筑底完成，上海新政只是顺势落子。2026年1月，上海二手房成交22834套，同比上涨23%，连续三个月站稳2.2万套的市场荣枯线，多个交易日单日成交破千套，创下近五年同期最高水平，二手挂牌量还连续9个月回落，供需关系持续修复。
北京紧随其后，1月二手房网签15082套，同样创下近五年同期新高，楼市新政后，链家成交量环比上涨33%，带看量、购房客源都明显增多。深圳1月二手住宅网签5281套，环比涨6.9%、同比涨16%，创下2025年4月以来的最高纪录，热门片区业主报价也止跌回升。广州1月二手住宅网签8881套，核心区域成交量同比环比双双上涨，市场活跃度显著回升。就连股市地产板块，2月3号也强势拉升，多只地产股直接涨停，市场信心得到了实质性修复。说白了，正是市场供需、资产价值、交易情绪三重筑底到位，试点才有底气合规推进。
不过我必须提醒大家，别觉得市场企稳，房价马上就要大幅上涨，我们需要冷静面对。第一，1月成交走高，沾了春节前置换旺季的光，旺季过后成交增速大概率回归理性；第二，2025年924楼市新政后，市场也曾阶段性反弹，随后又出现回调，短期成交量回升不代表楼市趋势马上就彻底反转，还得靠长期需求验证；第三，房价上涨的核心动力是居民收入提升，现在大家的收入预期还没有明显改善，买房主力只有刚需和刚改，投机资金早已离场，房价没有马上就大幅冲高的支撑；第四，这套刚性指标对应的回报水平，还没达到国际公认的合理区间，资产估值也撑不起房价持续上涨。
放眼全国，上海这个试点绝不是孤立政策，意味着楼市调控彻底换了思路——从过去猛做增量，转向现在盘活存量。过去靠土地财政、新房拉动的模式已经走不通了，收购二手房做保租房，既能完善保障房体系、留住城市青年人才，又能靠标准化指标规范操作、堵住灰色操作漏洞，还能稳住房价、防范系统性风险。接下来各大核心二线城市，大概率都会跟进效仿，存量房时代的楼市治理新模式，真的要来了。
总而言之，楼市最艰难的时刻已经过去，恐慌性抛房、房价断崖式下跌的情况会越来越少。但房价普涨的时代，也彻底一去不复返了。未来楼市分化会非常清晰：核心城市核心地段有需求、有稳定收益，走势稳健；非核心区域依旧面临去库存压力。整体房价稳字当头，跌不动、也涨不起来，房子彻底回归居住属性，投资属性持续弱化。
最后总结一句：上海收二手房这件事，从来不是单方引导，而是市场筑底成熟，租售比具备可操作空间，实操条件完备，政策与市场同频共振的战略选择。房地产告别野蛮生长，进入稳健发展的新常态，这也是国内经济企稳复苏的重要信号。
