投资性房地产的一生(6):转回固定资产,从市场又回归平淡

写在前面：当年乾隆多次下江南，为了接驾，扬州的盐商们集资建了一座极尽奢华的园林（假设归属盐商总会名下）。

平日里，皇帝不在，这园子闲着也是闲着，盐商们就把它对外开放，允许文人墨客买票进去喝茶听戏。

这时候，在盐商总会的账本上，这座园子是用来赚银子的，属于“投资性房地产”。

但突然有一年，乾隆下旨要长驻扬州督办漕运，将此园征用为临时行宫与理政之所。

圣旨一下，园子性质立变：不再对外经营（停止赚取租金），转而服务于皇家政务（自用）。在会计上，这就叫由投资性房地产转为固定资产。

之前写了自用的固定资产转为投资性房地产，今天再来看反向操作。

老板把楼租出去几年后，觉得泡沫差不多了，或者想收回来自己用了。主要就是：公允价值模式的投资性房地产 -> 固定资产。

注意，这时候准则突然“大方”起来了。 它规定： “无论涨跌，差额全部计入当期损益（公允价值变动损益）。

这个和上一篇文章里，成本模式自用固定资产转公允价值模式的投资性房地产的增值处理可不一样。

如果对上一篇文章还有印象的话，会记得成本模式的自用固定资产转为公允价值模式的投资性房地产，增值不计入当期损益，不进利润。

而是计入其他综合收益，暂时被封印起来了。封印的原因很简单，钱没落袋，不算真本事。暂时不能动花掉它的歪脑筋。

另一方面也是防止利润不好，转个两套房子增加利润的行为带坏风气。

有读者可能会问：哎？怎么现在转回固定资产又能进利润了？

此一时，彼一时。

这还是商业逻辑的体现。 当它是投资性房地产的时候，它存在的目的就是为了“搞钱”而存在的。 

它每年年底都要按市价调一次账，它的每一次波动本来就是进利润表的。 所以，在它变回固定资产的这一天，必须做最后一次清算。

注意了，之前第一次固定资产转为投资性房地产，增值计入其他综合收益的数字，是不会跟着第二次的转回悄悄转入损益的，它不能动。只能在该资产被处置的时候才能进利润。

不然就可以利用先转为投资性房地产，再转回固定资产这个BUG来人为做大利润，不受其他综合收益的限制了。

简单总结一下两条路径的待遇：

• 路径A（固→投，采用公允价值模式）：转换日增值 → 封印（进其他综合收益），处置时才解封。

• 路径B（投→固）：转换日差价（无论涨跌）→ 立刻结算（进当期损益）。

写到这里，大家也能看出来，会计准则的更新修订是监管与老板们不断升级攻防的产物。

它预判了老板们所有的预判，设置了不对称的规则：

• 想利用涨价操纵利润？封印进其他综合收益，不准出来。

• 想隐瞒跌价粉饰太平？立马认亏损进损益，不许藏。

• 想通过来回倒腾资产来给报表洗澡？此路怕是不通。