【银通风险透析】房地产行业:行业核心指标延续下行 政策转向长期制度重建

2025年12月22日至23日，全国住房城乡建设工作会议在北京召开。会议围绕“稳市场、建机制、提品质、防风险”展开，标志着行业从短期应急救市向长期高质量发展模式的系统性转型。会议表述将推进现代化人民城市建设置于首位，“着力稳定房地产市场”退居次位，明确2026年重点以因城施策控增量、去库存、优供给为抓手，结合城市更新、城中村改造盘活存量用地，推动存量商品房转化为保障性住房、安置房、人才房等多元供给，同时进一步发挥房地产项目“白名单”制度作用，支持房企合理融资需求。在制度构建上，会议明确搭建三大基础性制度：开发端做实项目公司制、融资端推行主办银行制、销售端推进现房销售制，实现“所见即所得”以根本防范交付风险，对继续实行预售的项目强化资金监管，切实维护购房人权益。此外，会议强调保交房任务已全面完成，后续将聚焦住房品质提升，以《住宅项目规范》为支撑，推进“好房子”建设，探索标准化建造体系，同步开展物业服务领域突出问题整治，一体化推进好房子、好小区、好社区、好城区建设。

从会议表述整体来看，房地产行业政策重心调整意味着高杠杆、快周转的旧模式彻底退场，房企需转向稳健经营与长期运营，项目公司制与主办银行制将从源头规范开发与融资行为，资金监管的强化会倒逼房企优化现金流管理，中小房企因资金承压能力弱，将加速被整合或出清，行业集中度进一步提升。现房销售制的推进虽短期增加房企资金占用压力，但能有效化解交付纠纷，逐步修复市场信心，推动行业从“拼速度”向“拼品质”转型。存量盘活与保障房扩容的导向，将改变市场供给结构，形成“保障房兜底、商品房提质”的双轨格局，既缓解刚需住房压力，也为房企提供新的业务增长点。“好房子”建设的推进则倒逼房企加大绿色建材、智能建造、装配式装修等领域的投入，产品力与服务力成为核心竞争力，叠加物业服务升级要求，房地产产业链将向精细化、高品质方向延伸。融资端白名单制度的持续发力，将实现优质房企与风险房企的分化，优质房企获得稳定资金支持，高风险企业有序出清，行业风险逐步缓释，为构建“人房地钱”要素联动的长效机制筑牢基础。

2026年1月1日《求是》发表特约评论员文章《改善和稳定房地产市场预期》，提到“我国房地产转型发展空间依然十分广阔、促进房地产市场健康稳定发展关系我国经济大盘稳定”，并指出要“保持政策力度、做好供给管理、加强信息和舆论引导”，其中在明确政策预期上，强调政策力度要符合市场预期，政策要一次性给足。

文章核心亮点在于提出“政策要一次性给足”的关键主张，直指此前“添油战术”导致的预期紊乱与市场观望，明确要求清理不合理购房限制、优化信贷税费支持、通过债务重组化解行业风险，旨在快速打破“越救市越观望”的恶性循环，重建市场信任。在形势判断上，文章客观指出我国房地产市场正经历供需关系转变带来的深度调整，住房已从“短缺”转为“总量基本平衡”，城镇化从快速增长期转向稳定发展期，城市发展从大规模增量扩张转向存量提质增效，传统“高负债、高杠杆、高周转”模式已走到尽头，这一判断为行业转型划定了历史坐标。

《求是》杂志是中国共产党中央委员会主办的机关刊物，是党中央指导全党全国工作的重要思想理论阵地。此次评论员文章中“政策要一次性给足”的表述在《求是》杂志中出现，具备强烈信号意义，体现了决策层对推动房地产市场企稳回升的决心和信心。同时文中也提到，要“持续改善和稳定房地产市场预期，尽可能缩短调整时间”。结合以上表述，政策端体现了对当前房地产市场问题的高度认知、促进市场止跌回稳的信心决心以及解决地产问题的历史紧迫感。从政策逆周期调节的角度来看，市场调整时间或短于预期，市场止跌回稳具备政策端支撑。

2025年12月31日住建部发布《关于提升住房品质的意见》，提出以让人民群众住上更好的房子为目标，实施房屋品质提升工程，兼顾增量建设与存量更新，完善标准规范，强化科技赋能，加强工程质量管理，加大安全舒适绿色智慧的“好房子”供给，为构建房地产发展新模式提供坚实支撑。

文件首次明确“到2030年，房屋品质提升工程取得显著进展，住房标准、设计、材料、建造、运维水平大幅提升，保障性住房率先建成“好房子”，商品住房更好满足刚性和改善性需求，老房子改造为“好房子”取得明显进展”。

从“好房子”首次写入2025年政府工作报告，到“十五五规划建议稿”明确“建设安全舒适绿色智慧的‘好房子’”，再到本次提出住房品质提升主要目标，这一系列政策表述明确了“好房子”建设已经成为构建房地产发展新模式的重要途径，预期未来在相关政策指引下，新一轮产品迭代周期有望加速推进。

政策明确构建“项目公司制、主办银行制、现房销售制”三大基础性制度，这标志着对高周转旧模式的彻底清算。其中，“推进现房销售制”虽能根治交付风险，但将从根本上改变行业现金流模式。开发周期拉长、资金沉淀加剧，将对严重依赖预售回款的房企，尤其是资金链本已紧绷的民营房企，构成巨大的流动性压力。

《改善和稳定房地产市场预期》一文提出“政策要一次性给足”，旨在快速扭转市场预期。然而，房地产涉及土地、财税、金融、住建等多个部门与地方政府，如何确保中央决心在各级、各部门间得到协同一致的快速落实，是一项巨大挑战。政策“组合拳”的力度、时点和透明度若出现偏差，可能削弱政策效果。同时，“因城施策”与“一次性给足”的全国性基调之间需要精妙平衡，部分库存压力巨大的三四线城市，可能面临政策工具箱不足、市场反应不及预期的困境。政策最终落地可能面临效果不及预期风险。

“好房子”成为政策核心导向，意味着行业竞争将全面转向产品品质。这要求企业在绿色建筑、智能家居、装配式技术等方面进行大量投入，直接推高建安成本与研发成本。对于利润空间已被严重挤压的房企而言，这是一场严峻的生存能力考验。同时，从传统的快周转开发转向对设计、材料、工艺、后期服务的精细化管理，对企业的人才结构、供应链管控和长期运营能力提出了颠覆性要求，部分传统房企可能因转型能力不足导致被迫出清。