2026年2月2日，上海收购二手住房用于保障性租赁住房项目工作实质性启动。上海市住建委有关负责人在签约活动上表示，上海开展收购二手住房用于保障性租赁住房工作，是精准对接新市民、青年人、大学毕业生、各类人才等群体的租赁需求，助力构建青年发展型城市的有力举措。上海市浦东新区、静安区、徐汇区作为首批试点区。第一批拟收购房源将着重房型匹配、布局合理、配套成熟、交通便捷等特点，尽量精准匹配各领域人才“职住平衡”需求，为更多青年人提供优质居住选择，为城市核心产业发展筑牢人才支撑。目前上海二手房市场面临老破小或地段尚可但总价较高的房源挂牌量大、流动性减弱的问题。另一方面，新市民和青年人对核心区、交通便利的租赁住房需求极旺盛。这时候政府介入，相当于在低流动性的二手房市场和高需求的租赁市场之间架起了一座桥梁。对于上海这样的超大城市，人才流失的最大风险是生活成本过高。通过政府收储并提供低于市场价的保租房，本质上是将高昂的居住成本转化为对城市核心产业的人才补贴，降低了企业的间接用工成本。而且，房东卖掉旧房后，获得的现金流往往会流入改善性住房市场或消费领域。这种以旧换新的政府版本，能有效拉动房地产全产业链的循环。所以，上海政府亲自下场二手房，是一次看得见的手做出的主动的“资源错配”到“效率优化”的调控。为了实现通告中提到的“职住平衡”，收储的房源必然不会像新建保租房那样成片分布，而是会嵌入到现有的成熟社区中。这意味着保租房将不再是偏远郊区的孤岛，而是分布在静安、徐汇、浦东等核心区的各个角落。这意味着保障性住房的收储目标在物理意义上会非常分散，但逻辑上是高度集中的。虽然房子是分散的，但管理是集中的。这些房源通常由国资背景的租赁平台（如上海地产、各区城投等）统一收储、统一装修、统一管理。这解决了过去散户租赁中存在的“随意涨租、赶客、设施陈旧”等痛点。甚至从某个角度上说，还可以稳定特定区域的二手房价格。政府的收储价通常会参考评估价。当政府开始批量入市收储，实际上为该区域同类房源提供了一个价格锚点，能有效抑制因恐慌性抛售导致的房价非理性下跌。再者，“有价无市”是房价下跌的先兆。一旦二手房被转化为保租房，它们就从待售市场彻底消失，转入了租赁市场。市场上流通的二手房供应量减少，供需关系会随之改善，从而起到稳价作用。政府的入场本质上增加了市场的成交量（流动性），流动性的回归本身就是对资产价格最有力的支撑。当政府通过国资平台大量收购二手房并转化为“保租房”后，政府的身份直接从“监管者”变成了该社区的“大业主”和“专业运营商”，因此还会一个顽疾产生影响：物业。政府的这种身份的转变，会产生强烈的“鲇鱼效应”，甚至可能重塑整个社区的物业管理标准和治理逻辑。国资保租房平台（如上海地产、城投等）通常有极严苛的运维标准（如维修响应时间、安全巡检频次、智能化配置）。当一个老旧小区里有20%的房源被政府收储并统一管理时，这些房源的维修和保养水平会显著高于平均值。在法律意义上，政府收储房源后，国资平台就成了该小区的业主。在中国，更换不作为的物业需要业主大会表决。过去散户业主很难凑齐人数，但国资平台作为持有大量房源的大业主，拥有集中的投票权。更重要的是，国资平台有专业的法务和工程团队。如果原物业管理不达标，国资平台可以利用其专业能力，依据合同条款甚至法律诉讼，推动物业整改或直接推动解聘流程。即便原物业彻底烂烂尾、不作为，导致保租房项目无法正常运行（如漏水没人管、电梯常年坏），影响了政府引进人才的安居计划，政府会通过街道办事处实施应急接管。很多情况下，政府会引入具备“保基本、保公益”属性的国资物业公司进场。这些公司不单纯以盈利为目的，更带有基层治理的任务。它们进场后，不仅管保租房，往往也会顺带承接整个小区的公共区域管理，从而提升整个片区的物业标准。
上海通过收储二手房做保租房是一次非常智慧的宏观调控，是在通过市场手段来实现行政目标，也许可以做到一鱼三吃：注入二手房流动性、稳定二手房房价和提升老破小的物业管理水平。
