1.1 三道红线政策逐步退场
2026年1月28日，据财联社等多家媒体报道，监管部门不再硬性要求房企每月上报“三条红线”指标。
“三条红线” 政策回顾：2020年8月，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会。会议指出，人民银行、住房城乡建设部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。此管理规则后被市场称为“三道红线政策”。其中，对房地产融资的管理，主要以“三条红线”为标准，具体为：剔除预收款后的资产负债率大于70%，净负债率大于100%，现金短债比小于1倍不得融资。根据房企的“踩线”情况，分为“红、橙、黄、绿”四档，然后实施差异化债务规模管理。四档房企的年度有息负债增速上限也被依次设定为0、5％、10％和15％，“红档”房企将不能新增有息负债。
1.2 2026年以来地产相关政策梳理
2026 年房地产政策依旧“稳字当头”，2026年1月1日《求是》发文，其中提到“做好风险防范和应对预案，目前房地产企业债务仍然较高，不排除个别企业仍有破产重组的可能，要未雨绸缪，有效做好应对”。
针对居民部门，2026年地产政策继续以“减负”为主。1）财政部和税务总局宣布，2026年1月1日起，个人（不含个体工商户中的一般纳税人，下同）将购买不足2年的住房对外销售的，按照3%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。2）财政部、税务总局和住房城乡建设部发布了关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告，自2026年1月1日至2027年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。3）2026年1月1日，存量公积金贷款利率以及存量商业贷款利率将同步下调。其中，对于2025年5月8日以前已经发放的个人住房公积金存量贷款，个人住房公积金贷款利率下调0.25个百分点。
针对地产企业，2026年地产政策继续以防风险优先，避免行业硬着陆，防止风险向金融体系扩散，保障经济稳定。1）2026年1月9日，第一财经报道，已进入房地产融资协调机制“白名单”的项目，符合条件的可在原贷款银行进行展期，展期期限延长至5年。2）2026年1月21日，住房和城乡建设部党组书记、部长倪虹在接受采访时表示：在房地产开发上，做实项目公司制，项目公司依法行使独立法人权利，企业总部履行投资人责任，严禁企业总部在项目交付前违规抽挪项目公司资金、抽逃出资或提前分红，确保项目资金封闭管理、专款专用。在房地产融资上，推行主办银行制，一个项目确定一家银行或银团为主办银行，项目开发、建设、销售等资金存入主办银行，主办银行保证项目公司合理融资需求。3）2026年1月29日 ，澎湃新闻报道，监管部门不再要求房企每月上报“三条红线”指标。
总体来看，国家在房地产企业融资问题上十分重视，1月以来的表态全部都是针对融资问题，在防风险的大前提下，政策或将继续支持房地产企业合理融资需求。
2.1 近期地产债市场成交情况
回顾2026年1月的地产债成交情况，产业类城投债成交量逐步提升，城投类地产债成交量呈现区间震荡态势。从成交估值角度观察，无论产业还是城投类的地产主体，其高估值成交占比维持在60-70%区间内变化。
具体来看，产业类地产债的成交额的日度峰值为1月26日的93.32亿元，城投类地产债的成交额的日度峰值为1月13日的53.44亿元。产业类地产主体的成交活跃度在月内明显提升。一月第一周，产业类地产债成交金额为122.7亿元；一月第二周，产业类地产债成交金额增长至186.28亿元；一月第三周，产业类地产债成交金额增长至253.18亿元；一月第四周，产业类地产债成交金额增长至304.61亿元。我们认为在政策支持和万科获得深铁贷款后顺利展期的影响下，地产类主体的交易情绪或许得到了一定修复。
2026年1月，地产债成交量排名前十的产业类主体如表3所示，除万科外，都是中央直接控股或者地方国有控股有较好资质地产企业。其中成交金额排名第一的是保利发展，1月共计成交了77.53亿元，平均久期为2.22，略低于地产债成交量排名前十的产业类主体的平均久期约为2.25。2026年1月，地产债成交量排名前十的城投类主体如表4所示，大部分都是江浙沪地区的AAA级地方性平台。其中成交金额排名第一的是苏高新集团，1月共计成交了42.55亿元，平均久期为1.41。地产债成交量排名前十的城投类主体的平均久期约为2.48，略长于产业类主体的2.25。2.2 热门产业类地产主体交易情绪修复到哪里？
具体来看产业类主体，我们统计了2026年1月地产债成交量排名前十的产业类主体的YTM（%），成交久期和偏离估值情况。总体来看，除万科以外的热门主体的成交平均YTM（%）有所提升，例如保利发展、保利置业和华发股份等。通过观察交易的平均久期，发现部分主体的收益率和久期是同向变化的，即在1月出现了成交上拉久期的现象。这一现象或许可以解释平均成交YTM（%）的上行。
但这一现象也有例外，例如信达投资、和华发股份的平均久期在月末并未明显上升，但成交收益率却抬升明显。如果进一步观察成交偏离估值的数据，信达投资和华发股份这两个主体的成交均出现了大量偏离估值的情况。这可能说明仍有大量卖盘在稍弱资质的地产类主体流动性恢复之际选择卖出。
通过观察2026年1月成交数据，地产债尽管在成交量和平均成交久期上有所提升，但是高估值的比例仍维持在60%以上，尤其是资质偏弱的主体或仍面临相对集中的流动性释放压力。我们仍建议对地产类主体谨慎交易，尽量选择1Y内短久期的国央企，抓住高等级主体相关企业的高估值机会进行参与。
本周信用债市场交投活跃，成交量相比前一周提升至了1.74万亿元左右，具体来看隐含评级AA+的主体成交放量明显，城投债中隐含评级AA-及以下品种仍然活跃成交品种；二级市场城投债和产业债的平均成交久期较上周环比有所提升至2.56和3.47。一级市场方面，城投金融债等品种发行额环比减少。若资金继续维持均衡宽松以及考虑到二月有2年、3年和5年摊余债基开放期的的配置需求，各期限利差大概率维持低位震荡并有进一步收窄可能。
配置方案：1）基础配置层面：大仓位可以优先考虑信用风险相对可控、期限偏短的信用类品种，以获取较为稳定的收益来源。2）增强收益层面：依旧可以考虑5-10年期二永债，相比普信仍有性价比，或者是5Y的城投或者产业债，观察摊余债基配置需求导致的收益率下行机会。 部分5-10年期二永债券仍显示出一定的相对价值，同时也可关注5Y城投及产业类债券，若相关配置需求阶段性提升，或为其估值提供一定支撑。
目前2-3年AAA级普通产业债、城投债利差已压缩至历史个位数分位（甚至接近历史极值）。这意味着普信品种不仅缺乏票息防护，且在资金面或市场情绪扰动下极易出现净值波动，配置性价比相对不高。
3-5年二永债本周收益率走势分化，3年期较前一周上行了1-3bp， 5Y期却下行了1bp左右。相比普信债，二永债仍保留了一定的品种利差。从当前绝对收益率点位来看，3Y期的大行二级资本债收益率在1.92%附近，3Y期的大行永续债收益率在1.93%附近，5Y期的大行二级资本债收益率在2.13%附近，5Y期的大行永续债收益率在2.21%附近。10Y的二级资本债本周成交活跃，本周收于2.47%附近，较前一周下行4bp左右，依旧建议关注长端的配置价值。
对比来看，3Y的AAA的普通商金债收益率在1.78%附近，5Y的AAA的普通商金债收益率在1.81%附近；3Y期AAA级的城投产业债收益率大多在1.82%-1.85%附近，5Y的AAA级的城投、产业债收益率大多在1.95%-1.96%附近。5Y期限的城投产业债估值相比于前一周仍有所压缩，或许是摊余债基即将打开的配置压力所致。
从套息空间来看，本周R007均值在1.62%附近，由于跨月，资金价格提升，导致套息空间收窄，3Y期大行二级资本债与R007的息差有29bp，3Y期大行永续债与R007的息差有29bp；5Y期大行二级资本债与R007的息差有49bp，5Y期大行永续债与R007的息差有57bp；7Y期大行二级资本债与R007的息差有71bp，10Y期大行二级资本债与R007的息差有84bp。绝对收益方面考虑，5-10Y二永的票息价值仍比较高。
利差方面，二永的信用利差较上周走阔2bp左右，3Y期的大行二级资本债信用利差为52bp，5Y期的大行二级资本债信用利差为55bp，7Y的大行二级资本债信用利差为67bp，10Y期的大行二级资本债信用利差为67bp；3Y期的大行永续债信用利差为53bp，5Y期的大行永续债信用利差约为64bp。相比与3Y期AAA中短期票据的44bp信用利差、5Y期AAA中短期票据的39bp信用利差、7Y期AAA中短期票据的49bp信用利差、10Y期AAA中短期票据的53bp信用利差明显有性价比。
回顾历史利差数据，5-10年二永债仍有利差收缩的可能。在比价逻辑下，二永与普信利差仍有可能从高位收窄，二永债的收益率仍有一定的下行空间。同时建议关注5Y券商次级债，绝对收益好于同期限二级；另外继续关注10Y二级资本债的交易活跃度提升带来的流动性溢价的机会。
2025年上半年，美方发布“对等关税”措施而引发了全球经贸纠纷与关税问题。而在下半年中美两国领导人在釜山现场会晤之后，随后商务部也发布了相关措施，逐步缓和中美两国贸易紧张局势。随着双方高层官员互动频繁，这对于中美两国进一步缓和双边经贸问题或有较大裨益，也为2026年我国进出口形势的进一步向好发展，奠定了坚实基础。
鉴于上述宏观形势与政策陆续出台情况，对于全国各省市区县的城投平台，可以参考如下所示的投资逻辑，并重点关注不同区域城投债的相应投资策略。
第一，可重点关注发展动能与债务管控皆相对较好的“经济大省”，其省级、地级市与区县级平台皆较稳健，以经济基本面作为拉长久期的核心权重，可适当拉长久期至5年，例如广东、江苏、浙江、福建、安徽、上海与北京等。
基于“省负总责、市县尽全力化债”的基本原则，省级政府拥有较强的资源协调能力与资金分配权力，对于地市区县的债务管控能力已较强。即使未来可能出现利率债与信用债的估值波动风险，这些重要“经济大省”仍会具备较强融资能力，以及具备足够存量债券规模的交易灵活性，预计这些省市的中高等级平台债券的估值回落速度或将较快，可以适当关注。
第二，可重点关注当前化解债务出现重大利好政策或资金实质落地的区域，以化债政策作为短久期的核心权重，可以考虑久期在3年以内，如重庆、天津、广西、内蒙古、辽宁、吉林、黑龙江、甘肃、贵州及云南等省市，其省本级平台、省会级平台、省域副中心的城投平台。
全国人大常委会批准增加6万亿元地方政府债务限额置换存量隐性债务。2024年11月8日，十四届全国人大常委会第十二次会议表决通过了《全国人民代表大会常务委员会关于批准〈国务院关于提请审议增加地方政府债务限额置换存量隐性债务的议案〉的决议》，使得2024年末地方政府专项债务限额将由29.52万亿元增加到35.52万亿元。
近期，各省密集发行地方政府专项债来做隐性债务的置换工作，能够获得较大规模置换额度的省市及地市区县，我们预计或将在一定程度改善城投平台的现金流状况，也使得地方政府能够腾出较多的资源与资金，来化解其他“经营性债务”，或将有利于化解更多的非标与定融。
下一阶段，在化解债务出现重大进展、有效降低全省债务率及调整至合理的债务结构之后，上述省份或将重新提升项目基建规模及新增融资规模，其高等级平台债券的估值或将持续修复与回落，后续须密切关注。
第三，可重点关注目前各个省市拥有较强产业基础与金融支持的地级市，以省级战略支持与产业基础实力为短久期的核心权重，尤其是具有重要产业链地位与产业集群的地级市及其下辖区县。可以选择期限为3-5年，但是也不宜久期过长，以防范未来利率债与信用债大幅波动对估值的冲击。
例如，湖南省以“湘江新区”及“长沙市域国土空间发展格局”为核心的经济轴心，正在加快建设步伐。首先是“湘江新区”的直管区与统筹区，其中部包括了岳麓区与长沙高新区，而向西拓展至宁乡高新区、益阳高新区，向北拓展至长沙麓谷、望城区、岳阳湘阴片区及虞公港，向南拓展至长沙智谷、大王山、湘江科学城及湘潭九华片区，这些区域的发展速度较快，园区进驻率、企业质量及产业集群皆较好。其次是“长沙市域国土空间发展格局”，其西部即是湘江新区，而东部则涵盖了马栏山中国V谷、长沙经开区（星沙）、雨花机场及浏阳经开区，南部从长沙雨花经开区逐步拓展至株洲云龙新城、株洲经开区，北部则是长沙金霞经开区与霞凝新港，亦可向北继续延伸至望城铜官循环经济工业园、铜官港、湘阴虞公港及岳阳城陵矶港。再次是湖南省发展潜力与增长速度较快的地市区县，包括了北部的岳阳与常德，南部的郴州与衡阳，以及中部的株洲市、益阳赫山区及邵阳邵东市，或有机会在未来成为新兴制造业发展带及跨省联动地带。
又如，湖北省以长江流域沿线城市为核心的“沿江发展带”，作为人口密集中心及经济发展主轴，自西向东分别以宜昌、荆州、荆门、潜江、仙桃、孝感、武汉（江夏区与“光谷”）、鄂州、大冶、黄冈为发展核心，遍布磷化工、石油化工、数字经济、光电子信息、生物制药及科创孵化等产业集群。
其次，以“汉十发展走廊”为核心的区域地理范围，逐步向武汉扩展，这是湖北省的另一条经济发展主线，自西北向东南分别以十堰、襄阳、枣阳、随州、京山、孝感、云梦、汉川、武汉经开区（汉南区）“车谷”、黄石为发展核心，这也是东风汽车从十堰逐步向武汉扩展过程中，逐渐发展起来的各类整车产业集群及诸多汽车零部件生产基地与交易中心。
值得重点关注的是武汉“湖泊-大学-产业-商圈-科创”生态链，已经形成了独特的区域经济地理发展模式，围绕诸多湖泊而在其周边不断形成各类细分产业集群，加之以众多大专院校来提供源源不断的人才红利，并通过“种子基金-天使基金-风险投资基金”等诸多“耐心资本”进行长期孵化培养并迅速产业化，目前还从武汉“光谷”进行东拓而至鄂州华容区葛店及黄石大冶湖，未来增长空间依然不可限量，是“新旧动能转换”、新质生产力及区域融合发展的典型代表。
再如，河南省以“郑州都市圈产业链”相关城市为核心发展轴，即以郑州为中心而遍布于四周的核心城市，城市之间有城乡融合现象及产业集群趋势，并以南北中轴线为核心而形成了产业链分布集群，包括了北部的新乡、焦作，西部的巩义、荥阳、孟津、新安及三门峡，东部的开封、兰考、商丘，南部的航空港、许昌、平顶山、漯河及南阳，上述城市获得省级政府的各方面支持力度也较大。
在西南区域，四川省的3条发展脉络主要分布在“成都平原经济区-川南沿江带-成渝中线”。①发展最为成熟的是以成都平原经济区为核心的“南北纵贯线”，自西南向东北方向，包括了攀枝花、凉山、乐山、眉山、彭山、新津、双流、温江、成都高新区、郫都、新都、青白江、绵竹、什邡、德阳、绵阳与江油。②发展较为成熟及未来潜力较大的是以宜宾为核心的川南沿江发展带，可涵盖周边的泸州、内江、自贡与重庆永川区、江津区。③正在积极规划与较多项目建设的“成渝中线区域”，自西向东包括了成都龙泉驿、淮州新城、东部新区、资阳、射洪、遂宁、南充以及重庆的潼南、铜梁、璧山及高新区。④成都平原经济区与川南沿江发展带，属于“西部陆海新通道（昆明-成都-重庆-贵阳）”的核心动力点，未来会获得国家与省级层面的项目支持与资金助力，且上述城市未来或将推出较多产投平台与产业债，可重点关注。
特别要注意的是，对于市场关注度较高的四川省成都市所谓“三圈层”各个区县，主要包括了成都市的主城12区、3个市本级新区、5个县级市及3个县级，它们的发展现状、政府布局、产业实力、未来潜力、债务规模皆存在较大差异。例如，发展较为成熟的是位于上述以成都平原经济区为核心的“南北纵贯线”区县，包括了新津、双流、温江、郫都、新都及青白江，也包括了锦江、武侯、成华、金牛、青羊等主城区及天府新区、成都高新区等“市本级新区”。而目前处于正在发展或尚在规划区域，仍需高度关注其债务化解情况及未来产业增长潜力。
在重庆，与“西部陆海新通道”相关城市的重庆各区县，包括了核心中枢的两江新区与重庆高新区，中枢西部的沙坪坝、九龙坡、璧山、铜梁与合川，东部的长寿、涪陵与万州，南部的永川、江津与巴南。上述区县的作用与前景较为广阔，其所获得的产业支持力度与金融扶持力度也较大，可重点关注。
在陕西，“关中先进制造业走廊”以西安高新区、西安经开区为核心，向西南方向拓展至长安区、鄠邑、周至、武功、杨凌示范区与宝鸡，向东北方向拓展至临潼、富平与渭南，向北则是依次延伸至泾河新城、西安高陵区、咸阳三原县、铜川耀州区，以及最北部的延安与榆林“渭北能源化工产业带”，获得省级与省会政府的支持力度都比较大，可重点关注。
在广西，“平陆运河物流枢纽及产业链城市”，即“省会都市圈”三市的南宁、百色、贵港与北部湾三市的“钦州、防城港、北海”等6个南部轴心城市，以及崇左与玉林等2个东西轴心城市，形成了“6+2”的“大北部湾”区域城市协同产业集群。而对于广西北部的两个省域副中心城市柳州与桂林，未来或可通过正在兴建的、客货兼顾的区域性干线铁路“柳梧铁路”，藉由西江航运干线“梧州-桂平-贵港-横州-南宁”与平陆运河进行衔接，使得桂柳皆能受益于未来平陆运河及北部湾经济的外溢效应；亦或可通过梧州来向东融合广州、珠海与深圳，使得桂柳也能够受益于大湾区产业集群的外溢效应。
在山西，“晋中盆地”核心地带及汾河流域区县，具有较强发展动能及能获得省级战略重点支持，主要覆盖了自北向南的忻州、定襄、太原、晋中、太谷、平遥、汾阳、介休、孝义及临汾等。尽管有“太行八陉”的复杂山脉横亘晋东以及浩瀚黄河流经晋西，但是，晋中盆地东缘的阳泉、长治、晋城以及西缘的吕梁，依然凭借其较多矿产资源及开采能力而拥有了较好发展前景，且债务率也相对不高，也值得重点关注。
与此类似的还有江西省的“赣江区域产业集群”及正在兴建的“浙赣粤大运河”，将会对沿线城市有所裨益，自北至南包括了九江、景德镇、南昌、宜春、丰城、樟树、吉安及赣州等城市。
上述城市，或承担国家级重大战略项目，或成为省级的物流枢纽与产业集群城市，或能够将自然资源进行产业化整合及形成产业集群，或以较多产业基金来培育新兴产业与孵化未来产业，或能够获得国开行、农开行以及国有大型商业银行“银团贷款”进行项目贷款支持及化解债务支持。
由于上述城市的经济发展规划与债务管控机制，仍与省级政府密切相关，因此也会在一定程度上受到省级层面债务因素及化债进展的影响。鉴于此，上述城市的城投平台债券期限，可以选择期限为3-5年，但是也不宜久期过长，以防范未来利率债与信用债大幅波动对估值的冲击。
10个月宝宝每天需要喝多少奶粉？
