北京二手房市场2026年现状解析：结构性回暖与分化加剧
北京二手房市场在2026年呈现“难以想象”的活跃态势，具体表现为交易量激增、价格剧烈分化及政策驱动下的结构性回暖，核心逻辑如下：
1. 交易量“淡季逆袭”，创近年新高
数据表现：2026年1月北京二手房网签量达15,082套，同比增长20.8%，连续3个月稳定在1.4万套以上，为2022年以来同期最高水平。对比2025年1月（12,480套）和2月（11,876套）的淡季低谷，2026年1月成交量实现“淡季不淡”，甚至接近旺季水平。
驱动因素：2025年底出台的“史诗级松绑”政策（如非京籍五环外社保年限降至1年、商贷利率统一降至3.05%、二套公积金首付降至25%）加速需求释放，叠加春节较晚（交易高峰前移）及“卖旧买新”置换链条激活，推动成交量超预期增长。
2. 价格分化加剧，核心区“抗跌”与远郊“调整”并存
核心区域稳健：西城、东城、海淀等核心区房价保持高位且部分逆势上涨。例如，西城均价约11.9万元/㎡（同比微跌0.01%），东城约8.9万元/㎡（同比上涨0.04%），海淀约7.9万元/㎡（同比微跌0.01%）。学区房、优质次新房及产业聚集区（如中关村、金融街）因资源稀缺性，价格支撑力强。
远郊区域承压：房山、密云、平谷等远郊区县均价较低（如房山约1.9万元/㎡），且跌幅较大（部分区域同比下跌超5%）。库存去化周期长（超18个月）、配套较弱及需求外溢，导致价格调整压力显著。
3. 政策精准刺激，需求结构优化
刚需释放：非京籍家庭五环外购房门槛降至1年社保，直接激活新市民、年轻群体置业需求。五环外刚需楼盘（如昌平、顺义）访客量、成交量双增，部分项目单周成交超百套。
改善型需求扩容：多子女家庭五环内可多购1套（京籍最多3套），叠加二套首付降低，推动“卖小买大”置换链条。核心区大户型、高品质住宅（如海淀三居、朝阳四居）成交热度攀升。
成本优化：商贷利率统一至3.05%（较此前首套35%、二套60%-80%大幅下降），贷款100万元30年等额本息月供减少220元，总利息节省7.9万元，直接降低购房成本。
4. 市场信号与未来展望
筑底信号显现：政策后市场活跃度提升，带看量、新增客源量分别增长18%、14%，挂牌量回落（如2025年12月挂牌量1.3万套，较10月下降28%），业主预期从“降价抛售”转向“分化博弈”，部分区域“一口价”房源减少。
结构性修复：市场呈现“核心区企稳、非核心区调整”的分化格局。核心区（如西城、海淀）预计2026年二季度完成筑底，年底前小幅上涨5%-8%；远郊区域需通过“以价换量”消化库存，价格上涨动力不足。
长期逻辑：在“房住不炒”基调下，政策以“稳定预期、缩短调整时间”为目标，市场将回归理性平稳。刚需可关注五环外地铁沿线现房，改善群体可瞄准核心区“竞高品质”新房或优质次新房。
总结：北京二手房市场的“难以想象”主要体现在政策刺激下的交易量激增、核心区与远郊的价格剧烈分化，以及市场从“调整期”向“修复期”的结构性过渡。政策精准发力、需求结构优化及区域分化加剧，共同塑造了当前市场的复杂态势，既非全面回暖，也非全面低迷，而是围绕核心需求与优质资源的结构性修复。
