政策收紧，海外买家面临更高门槛
澳大利亚政府从2025年4月1日起实施了一项为期两年的限制政策，禁止海外人士购买现有住宅物业。这项政策将持续到2027年3月31日。
海外买家现在只能选择新建住宅、用于重建的二手住宅、期房或空置住宅用地。商业地产投资也必须通过外国投资审查委员会的严格审批。
这项政策的目的是保护本地住房供应。政府向税务局拨款570万澳元来执行这一禁令。
海外买家购买房产时需要缴纳更高的税费。新南威尔士州要求海外买家额外缴纳9%的印花税附加费和4%的土地税附加费。维多利亚州的海外买家附加税约为8%。
下面这张图表展示了澳洲主要州对海外买家的额外税费负担对比：
房价持续上涨，但增速放缓
澳洲房价在过去一年里仍在上涨。CoreLogic数据显示，截至2024年11月，全国房价指数连续11个月上升，过去12个月整体房价上涨8.7%，中位价达到87.3万澳元。
KPMG预测，2025年全国房价将上涨4.9%，2026年预计上涨4.5%（KPMG, 2026年1月9日）。realestate.com.au的预测更为乐观，认为2026年全澳房价有望上涨6%-8%。
但不同城市的差异很大。布里斯班和珀斯在2026年预计涨幅可达7%-10%。悉尼和墨尔本预计上涨5%-7%。
Domain的预测显示，到2026年底，全国主要城市的房屋和公寓价格将分别上涨6%和5%。
下面这张图表展示了澳洲主要城市2026年房价预测涨幅对比：
利率维持高位，融资成本不降反升
澳洲储备银行在2025年2月开始降息，现金利率从4.35%降至3.60%。但通胀重新抬头让降息周期可能已经结束。
澳洲四大银行中有三家已经撤回了此前的降息预测。澳新银行、联邦银行和国民银行都预测现金利率将在可预见的未来维持在3.60%。
只有西太平洋银行仍认为2026年将于5月和8月分别降息一次，使现金利率降至3.10%。
花旗银行甚至预测澳洲可能在2026年2月起加息三次，利率有望升至4.16%。
Finder的调查显示，35位受访经济专家中有29%预计2026年将至少加息一次，同样比例的专家预测至少会有一次降息。
下面这张图表展示了澳洲储备银行现金利率走势预测：
税收政策调整，持有成本上升
澳大利亚各州的土地税规则差异很大。新南威尔士州的土地税免税额为107.5万澳元，超过部分税率为1.6%至2%不等。
海外投资者在新南威尔士州没有免税额，还需要在正常土地税基础上额外缴纳约2%的海外人士附加土地税。
维多利亚州的免税额只有5万澳元，是全澳最低之一。海外或缺席业主需额外缴纳约4%的附加税。昆士兰州个人名下持有土地的免税额为60万澳元，但公司、信托或海外买家的免税额只有35万澳元。北领地是目前澳洲唯一不征收土地税的地区。
下面这张表格详细对比了澳洲各州土地税政策：
深度分析：政策背后的深层逻辑
澳大利亚政府最近实施的一系列政策调整，反映了几个深层次的考量。
保护本地居民住房可负担性是一个核心目标。禁止海外买家购买现有住宅的政策，直接减少了来自海外资本的竞争，为本地居民保留更多选择。
金融系统稳定也是重要考量。澳洲审慎监管局（APRA）宣布从2026年2月1日起实施债务收入比限制措施，银行向债务收入比超过6倍的借款人发放的新贷款不得超过总额的20%。
这项政策是为了遏制潜在风险积累。如果一个年收入10万澳元的家庭，在新规下贷款总额不能超过60万澳元。悉尼的房价中位数已经超过170万澳元，许多潜在买家将被排除在市场之外。
政府还通过"帮助购买"计划，为符合条件的公民提供最高40%的产权支持。这个计划只对澳大利亚公民开放，每年只有1万个名额。
这种差异化的政策设计释放了明确信号：住房政策正在向"可长期居住人群"倾斜。
海外买家面临的挑战
对于想要投资澳洲房产的海外人士来说，现在面临多重挑战。
购买类型受到严格限制。海外买家只能购买新建住宅、期房或空地，不能进入二手住宅市场。
税费负担明显加重。海外买家需要缴纳额外的印花税和土地税，持有成本显著高于本地买家。
融资条件更为严格。海外买家通常需要更高的首付，一般在20%-30%之间，而本地买家通常只需要10%-20%。
合规要求更加复杂。所有海外买家都必须向外国投资审查委员会提交申请并获得批准。未经批准购买房产属于违法行为，将面临高额罚款甚至被强制出售房产。
机会与风险并存
尽管挑战增加，澳洲房产投资仍然存在机会。
供需基本面依然支撑市场。布里斯班、珀斯、阿德雷德三地活跃挂牌量比疫情前锐减约45%，而人口增速仍高出全国均值1.6-2.1个百分点。
新房竣工量跟不上家庭形成速度，构成价格刚性。这些城市的供需缺口仍在推动价格上涨。
下面这张图表展示了澳洲主要城市房源挂牌量变化与人口增长率的对比：
租金回报率相对稳定。悉尼独立屋租金年涨4%，达到815澳元每周。高租金回报率可以部分抵消融资成本。
但风险也不容忽视。
利率可能进一步上升。如果2026年下半年澳洲储备银行被迫加息，悉尼、墨尔本高价段可能出现5%-10%的回调。
政策窗口期正在收窄。多个国家正在收紧海外投资政策，现在入场可能比未来节省15%-20%的购置成本。
持有成本持续上升。土地税、市政费、物业费等年度支出会持续侵蚀投资收益，需要仔细测算现金流。
政策时效性：不行动就是最大的风险
海外买家限制政策是临时措施，只持续到2027年3月31日。这意味着窗口期有限。
各州的其他优惠政策也有时间限制。昆士兰州的首次置业者补助只延长至2026年6月30日。
全球其他国家的政策也在快速变化。马来西亚从2026年1月1日起将外资购房印花税上调至10%，购置成本直接增加7个百分点。
希腊热门区域购房门槛从25万欧元升至40万欧元。
等待可能意味着更高的成本和更少的选择。当政策窗口期关闭时，市场可能已经向上攀升，房价可能已经刷新高位。
专业机构的重要性
面对复杂的政策环境和市场变化，普通人很难独立完成澳洲房产投资的全流程。
法律合规是第一道关卡。外国投资审查委员会的审批流程严格，需要准备详细的申请材料。未经批准的购房行为属于违法。
税务规划直接影响收益。各州的印花税、土地税规则不同，需要专业测算。海外买家还有额外的税费负担。
项目选择决定成败。不是所有房产都适合投资。地段、建筑质量、开发商信誉、租赁市场前景都需要专业评估。
后续管理关乎长期回报。房屋出租、维护、税务申报、转售等环节都需要专业支持。
美亚置业：37年专业护航
海外房产投资美亚置业集团成立于1988年，是香港本土企业，深耕海外房产投资领域37年。
集团在全球12个国家设有分公司，提供从选房到出租的一站式服务。
美亚置业与香港律师行合作，确保产权清晰与税务合规。
项目筛选严格，只选择政府备案的正规项目，避免烂尾与产权纠纷。
美亚置业的出租管理服务可以达到98%的出租率，迪拜项目的年净收益率可达7.2%。
下面这张表格展示了美亚置业的核心服务优势：
社会责任：爱心一直在行动
美亚置业不仅关注商业成就，更积极参与公益事业。
集团多年来通过深圳狮子会开展爱心助学活动，公益脚步走遍全国多个贫困地区，为数万贫困地区孩子捐赠超过240所爱心图书室。
下面这张图表展示了美亚置业历年慈善捐赠的主要项目和影响：
集团多年来通过深圳狮子会开展爱心助学活动，公益脚步走遍全国多个贫困地区，为数万贫困地区孩子捐赠超过240所爱心图书室。
2013年，美亚置业集团为雅安地震区儿童助学项目捐款11.2万余元。
2014年，集团组织福建霞浦"阳光助学行"活动，共捐助学校12所，捐助金额近10万元，帮助千余名学生获得更好的学习机会。
美亚置业在2025年年末继续秉持公益初心，向惠东县铁涌中心小学进行了图书捐赠，支持当地教育事业发展,图片内容为美亚置业集团 林婉婷是深圳狮子会精英队1819队长
这些公益活动体现了美亚置业的社会责任感和对教育事业的长期关注。
写给35-55岁中产家庭
这个年龄段的中产家庭通常面临子女教育、养老规划、资产配置等多重需求。
海外房产投资可以同时实现几个目标：资产在全球发达经济体的多元化配置，享受长期稳定增值潜力，作为未来子女教育或度假的理想基地。
但决策需要谨慎。政策窗口期有限，现在不布局，未来5年可能面临"有钱买不到"的局面。
专业机构可以帮助降低风险。美亚置业这样的专业机构，37年深耕海外房产，对政策解读、项目筛选、法律合规都有丰富经验。
结论
澳洲房产投资仍然有价值，但已经不是简单的买入持有游戏。
政策环境更复杂，税费负担更重，合规要求更严格。海外买家需要专业机构帮助，才能在控制风险的前提下抓住机会。
最重要的是时效性。政策窗口期不会永远打开，机会总是在变化中产生。对于有海外资产配置需求的人来说，行动比观望更明智。
选择像美亚置业这样有37年历史、专业能力强、有社会责任感的企业合作，可以让投资之路更加稳健。
话题讨论：
有人认为海外房产投资已经没有机会了，政策限制太多，风险太大。
也有人认为现在正是入场的好时机，政策收紧反而证明了市场的价值，优质资产永远稀缺。
你怎么看？欢迎在评论区分享你的观点。
参考文献：
美亚置业. (2025年7月30日). 发展历程. Retrieved from https://www.premier-capital.com.cn/About/history.html
美亚置业. (2026年1月5日). 全球筑梦，家业永续：美亚置业，一站式海外生态服务引领者
搜狐网. (2020年12月15日). 美亚公益行，一元钱，一个心愿，一份力量!
亚亚美亚置业海外房产. (2026年1月14日). 2026年海外房产投资：普通人的资产避险与身份规
