泰和资讯|夫妻一方擅自抵押共同房产,银行抵押权能否成立?
夫妻一方擅自将夫妻共同房产作为抵押进行贷款
另一方主张自己不知情而利益受损
诉至法院要求判决抵押合同无效并撤销房屋抵押登记
法院会如何认定？
李某与孟某系夫妻关系，二人于2006年登记结婚。2015年，孟某与案外人签订《房屋买卖协议》，购买房屋一套（以下简称案涉房屋）并登记在其个人名下。2022年2月14日，甲银行作为贷款人、孟某作为借款人，双方签订《小额贷款额度借款合同》，约定授信额度96万元，额度存续期最长120个月。同日，甲银行作为抵押权人、孟某作为抵押人，签订《小额贷款最高额抵押合同》，约定双方于2022年2月14日签订小额贷款额度借款合同，担保债权最高额138万元。抵押财产清单载明抵押财产为案涉房屋、权利人孟某等。后甲银行依约放款，双方就案涉房屋办理了抵押权登记。现李某将甲银行、孟某诉至济南市槐荫区法院，请求判决两被告签订的《小额贷款最高额抵押合同》无效，并撤销抵押登记。原告李某主张，案涉房屋系夫妻共同财产，孟某无权处分且未征得其同意；银行未审慎审查婚姻及房屋权属状况，轻信虚假材料，存在重大过失，不构成善意取得。被告甲银行辩称，已尽审慎义务，孟某提供的证件材料（离婚证、离婚协议、房屋权属证等）形式完备、相互印证，房屋登记为孟某单独所有；其善意签订合同、足额放款并办理抵押登记，构成善意取得。法院经审理认为，本案系抵押合同纠纷。本案争议焦点为：1.甲银行与孟某签订的《小额贷款最高额抵押合同》效力如何；2.甲银行是否取得案涉房屋的抵押权。关于争议焦点一，孟某与甲银行签订的《小额贷款最高额抵押合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律规定，合法有效。案涉房屋虽然登记在孟某个人名下，但系其与李某婚内取得，系夫妻共同财产。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》第十九条第一款规定，孟某对案涉房屋的处分中，存在无权处分的部分，但不能以此当然否定案涉抵押合同的效力。李某亦无证据证明双方存在恶意串通等无效情形，故对其确认合同无效的诉请不予支持。关于争议焦点二，李某主张甲银行未尽到审查义务，不应善意取得抵押权。甲银行在抵押设定过程中注意到孟某向银行提供的个人征信报告中婚姻状况一栏为未婚，与其所称离异不符，并进一步要求孟某提供离婚证件，结合户口本信息可能滞后的客观情况，对孟某提供的形式完备、相互印证的证明材料产生合理信赖。不动产以登记为准，房屋权属证书对外具有物权公示效力。银行在办理抵押登记过程中对房屋权属信息、孟某是否为该房屋唯一所有人进行审查，案涉房屋仅登记在孟某个人名下，以现有证据无法使甲银行认识到李某在该房屋中享有份额；其与孟某所设定的抵押权亦已经法定登记机关登记公示，应认定甲银行尽到了审查义务。离婚证、离婚协议虽有瑕疵，但与孟某提供的其他证据相印证，足以使甲银行产生孟某确已离异并取得案涉房屋所有权的认识。甲银行在签订合同时对孟某提供的个人信息、房屋所有权信息、离婚信息均进行了审查，基于孟某提供的材料，信任该房屋权属登记状况，依约向孟某发放款项，双方办理了抵押登记，根据《中华人民共和国民法典》第三百一十一条规定，甲银行已善意取得案涉房屋的抵押权。李某如认为孟某隐瞒事实、擅自处分夫妻共同财产损害己方权益，其可依法另行向孟某主张权利。最终，法院依法驳回原告李某的诉讼请求。判决作出后，原告提起上诉，二审法院审理后判决：驳回上诉，维持原判。关于无权处分与合同效力的关系，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》，无权处分并不必然导致合同无效，关键在于合同是否系双方真实意思表示、是否违反法律强制性规定。本案中抵押合同无恶意串通等无效情形，故应认定合法有效，这一认定既尊重了合同自由原则，也为交易稳定性提供了保障。根据《民法典》及相关司法解释，除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：受让人受让该不动产或者动产时是善意；以合理的价格转让；转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。当事人善意取得其他物权的，参照适用。受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。对于孟某提供的虚假材料，银行已针对征信报告与婚姻状况不符的疑点进一步核查，且材料形式完备、相互印证，结合户口本信息可能滞后的客观现实，银行的信赖具有合理性，无重大过失。同时，银行已依约放款并完成抵押登记，符合善意取得的构成要件。需要注意的是，夫妻一方擅自处分共同财产损害另一方权益的，另一方不能以否定抵押合同效力、撤销抵押登记的方式对抗善意第三人，但其可依据侵权责任相关规定，向无权处分的配偶主张损害赔偿，实现权利救济与交易安全的平衡。《中华人民共和国民法典》第三百一十一条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》第十九条第一款 以转让或者设定财产权利为目的订立的合同，当事人或者真正权利人仅以让与人在订立合同时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持；因未取得真正权利人事后同意或者让与人事后未取得处分权导致合同不能履行，受让人主张解除合同并请求让与人承担违反合同的赔偿责任的，人民法院依法予以支持。
