作者/echo
来源/迈点
图源：摄图网（ID：401753241）
最近两天，上海房地产市场被一则新闻搅热——2月2日，上海第一批收购二手房用于保租房项目签约，浦东、静安、徐汇三区率先试点，由各区公租房公司作为收购主体，中国建设银行提供金融支持。
这些收回来的房子，经过标准化装修后，将变身为保租房，定向供应给新市民、青年人才等群体。
简单来讲，政府开始下场收购二手房了！
有人将其解读为“稳楼市”的配套动作，有人认为这是楼市回暖的一个缩影，也有人觉得二手房这波稳了。
站在住房租赁产业的角度来看，这波操作不是小打小闹，是同时给二手房市场和保租房市场“开了天窗”——房东的“老破小”有了出路，租客的刚需房有了补给，全国城市还能抄作业。
在上海，握着老旧小房子的房东，过去几年可以说是处境尴尬：想卖，买家嫌房龄老、户型不合理，中介压价，挂盘后成交难度大；想置换新房，上海大多是“先卖后买”，老房子卖不掉，新房首付就凑不齐，置换链条直接卡死；想出租，要么被二房东低价收走改成群租房，房子受损严重，要么空置期长，遇到不靠谱的租客还得扯皮，费心费力赚不到几个钱。
好好的房子，就这样成了“卖不掉、租不好”的闲置资产。
现在试点一落地，这些房东终于熬出头了。
以前收购存量房源用作保障房，基本都是找开发商批量收购库存新房，以整栋、整层的物业为主，而现在个人房东的零散二手房也能够有机会被收购。
以浦东新区为例，该区优先聚焦内环内、2000年以前建成、单套建筑面积70平方米以下、总价不超过400万元的产权清晰个人二手房源。
这意味着，只要房子符合标准，就能自愿卖给保障房公司。
同时，政府下场主导收购也保证了价格透明、流程规范。
一方面，官方兜底收储稳住了这类房源的价格预期，房东不用再“以价换量”贱卖；另一方面，官方收购也相当于给这类产品画了条“价格基准线”，房东不用跟中介扯皮，不用跟买家磨价。
最重要的是，官方的这个动作，加强了房东信心，这在当下的情况下是最难能可贵的。房东敢于卖房、放心置换，“卖旧换新”的堵点被彻底打通，一二手房市场的流动性就会明显提升，不仅利好房东，也能带动新房市场的需求释放。
数据显示，这类老破小，占据了上海二手房市场70%以上的份额。一旦试点成功，这对整个二手房市场来说，影响将是颠覆性的。
从保租房的角度来看，上海此番动作，也不是简单增加几套房源，而是精准供给优质房源。
上海地少、房价高，不少初入职场的年轻人都是靠租房来解决居住问题。
近年来，为了解决这一居住难题，上海一直在大力发展保租房。数据显示，“十四五”期间，上海保租房筹措达47.7万套，超额完成了既定目标。
不过，从区位分布上看，这些保租房约八成规模位于中环以外区域。
换句话说，位于市中心的保租房，其实占比不高。
这就导致，租客想租到合适的房，依然难度不小。很多年轻人在核心商圈、产业园区工作，却只能选择远郊的保租房，通勤成本居高不下，这也让保租房的“保障价值”打了折扣。
同时，现有保租房大户型占比偏高，而上海租赁市场中，小户型需求占比高，低价房源缺口明显。根据市场监测数据，2025年上海整体对于一室和两室小户型的租赁需求占比高达78.2%，其中徐汇和浦东新区更是占比达到85.4%、80.2%。与此同时，上海3000元/月/套以下价格房源的需求占比达到67.7%，显著高于市场供应占比。“大户型租不起、小户型没房源”成了显著痛点。
此外，上海以前主要靠规划新建、非居住房屋更新转化等方式来供应保租房，通常周期较长。面对刚毕业的大学生、来沪就业的年轻人的即时租房需求根本等不及，往往要先租高价民房过渡。
而上海此次收购二手房做保租房，正好精准破解了这些痛点。先看其收购条件：以片区式收租为主、零散收购为辅，对成本较低、交通便捷、居住配套成熟的区域优先选购、集中推进。
换句话说，收储的多是内环内、轨交周边的核心地段，解决了“职住平衡”难题；小户型房源，更贴合年轻人的租房需求；二手房不用大规模改造，简单标准化装修后，短期内就能入市。
还有一个值得提的亮点是，以前保租房多为“集中式”，现在加入了“零散式”，房源分布更均匀，保障覆盖范围更广。
随着保租房进一步发挥保障作用，其住房租赁市场“压舱石”的作用也将进一步凸显。
放眼全国住房租赁市场，上海此次收购二手房作为保租房，更具有标杆意义。
《2025中国城市长租市场发展蓝皮书》指出，当前全国租房人口已接近2.6亿，其中四大一线城市租房人口规模接近4000万人，占比近50%。而在我国住房租赁市场中，供应主体90%以上是个人出租。全国超6000万套潜在用于出租房源亟待提质改造、激活价值。
可以预见，接下来更多城市，大概率会跟着上海的脚步。
当然，这波操作不是“完美无缺”，落地过程中也面临不少现实挑战。
首先是房源改造难，不少二手房存在设施老化、户型不合理等问题，改造时既要控制成本，又要保证居住品质，还要符合保租房的配套标准，难度不小。
其次是运营压力大，零散分布的房源，不像集中式公寓那样容易管理，后期的维修、保洁、安保，以及租客沟通、合同管理等，都需要更精细化的运营体系，否则容易出现“重收储、轻运营”的问题，影响租客体验
最后是资金可持续性，虽然有建行专项金融支持，但收购二手房是一次性大额投入，后续还有装修、运营等持续成本，如何平衡投入与收益，形成可持续的资金闭环，是长期要解决的问题。
这件“难而正确的事”，具体成效如何，还需时间验证，但至少，上海给全国打了个样。
总的来说，上海这一创新举措，打通了二手房和保租房的双向通道，既给房东解了套，又给租客补了位，还为全国城市提供了可复制的样本。
上海已经打响了第一枪，住房租赁行业的新故事，才刚刚拉开序幕。
