“树欲静而风不止，子欲养而亲不待。”几年前看过一部法国电影《如果我们生活在一起》和一部韩剧《我亲爱的朋友们》，里面的主角都是老人，或终身未嫁，或子女不在身边，有的丧偶、有的痴呆、有的身患绝症，年过古稀，他们都有一个共同的问题：如何度过晚年生活。
当然这种老人养老问题并不只是其他国家的特色问题，在我国，人口老龄化也已成严峻的社会问题。有数据显示，预计2025年，我国六十岁以上人口将达到3亿。
政府高度重视，频发政策鼓励养老产业的发展，特别“十三五”之后，养老产业经官方盖章批准进入快车道。而离住比较近的房企也是踊跃入局，发力养老产业，据不完全统计，目前已有万科、恒大、保利、泰禾、远洋、金地等发力养老板块。
房企做养老，是做地产+，还是转变开发思维做运营服务，如何盈利等都是入局需要做的考虑。小编将结合一些先行者的尝试谈谈以上问题。
要么卖卖卖
要么租租租或者租售结合
总有一款姿势适合你
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有数据预计到2020 年，养老产业市场规模将达到7.7 万亿元，复合平均增长率为11.4%，预计2030 年超过20 万亿。但在我国养老地产目前仍处于起步阶段，各类房企的养老盈利模式主要有以下几种：
二、挣租金或会员卡费
▲新壹城养老公寓室内空间图 图片来源：汇橙养老
又如中大房地产集团参与创建的朗和杭州国际医养中心，集朗和护理院和颐和长者公寓于一体。分别出租护理院的床位和公寓中的房间。
▲上图为朗和护理院床位出租模式 下图为房间出租模式 数据来源：中国指数研究院
▲上图为亲和源会员卡费用明细 下图为护理费明细 数据来源：CIA
这种模式有点像自持型长租公寓和联合办公的盈利模式，运营商持有物业，可以获得租赁费用和服务费，还可享受物业增值的收益，但是回收周期长，会员费过高，受众有限。
三、租售双拳出击
以往老讲养儿防老，而不是养女防老，大抵是觉得儿子在身边，女儿嫁离家，透露养老的一个特征近身养老。但现如今子女多外出工作，即便离得近也无暇顾及。而地产行业的一些创新方式让老人能近身养老的近身，不能近身也能老有所养，养有所乐。
一、居家、社区、机构、特色主题养老四面包围养老服务
目前房企提供的养老方式主要有四种：机构、特色主题、居家、社区养老，而不是一刀切的进养机构。
1、医养、康养、娱乐多面结合的机构养老
▲图片来源：公司官网
2、有特色的主题养老
▲乌镇雅园内的白马湖
3、在社区中嵌入养老服务的社区养老
▲智汇坊日托和入托的空间划分 图片来源：公众号vcbeat
4、不离巢的居家养老
二、除了医疗，老人的日常消遣也需关注，最好还能种种地消磨时间
1、医护紧贴养老
2、让长者不仅老有所养，也活有所乐
▲颐乐学院鸟瞰图 图片来源：绿城官网
▲颐乐学院课程表
3、享受归园田居的静谧
其实城市人也会有做农民的理想，享受“归园田居”的静谧生活。雅园内有几十亩的地，老人们每年花500元，就能有15㎡的小天地，自己耕种，享受劳动的欢愉和充实。
▲可租用的颐乐农场
养老地产作为一项长期而巨大的工程，需要持续的投资和特殊的管理运营，其模式与住宅开发有很大不同。在做与不做养老地产的问题上，各家房企态度各异。有老总表示，有钱的人没有老，老的人没有钱，为什么要做。远洋地产总裁李明则认为，未来可以替代房地产开发的业务，养老可能是一个。具体能不能干，怎么干，要多方考虑。
一、先看自己有没有钱
目前大多数养老项目的土地属于居住、商业、医疗用地，土地成本高昂；此外还要购买医疗、康复护理、娱乐等配套设施，前期资金投入量大，需要企业有雄厚的资金作为保障，千亿以上规模的房企可以大手笔布局，比如万科、恒大、保利等，产品线做得全，服务对象覆盖面大。很早尝试布局养老产业的万科，如今形成了随园、怡园、嘉园三条产品线，覆盖健康、半健康、失能老人，兼顾居家、社区、机构三类产品服务。
▲万科养老产业产品线 图片来源：同策养老事业部
而有的房企（1000亿以下规模），也可通过收并购、合作的方式进行养老地产的布局。以新城为例，2015年，公司通过增资控股持有金东方颐养园70%股权，正式进军养老地产行业。通过收购，不仅减轻新城控股前期的成本投入，也实现了资源互补。
二、养老用地性质过于麻烦
有的养老项目土地性质较为单一，属于居住、商业、医疗卫生中的一类，但是有的大体量养老社区用地性质就比较复杂，三者可能都涵盖。以乌镇雅园来看，其用地性质包括居住、医疗卫生、科教文卫、商业等用地。
因此绿城拿地时采用用地性质分割以及分期拿地策略。首先用地性质分割，此外，在建设国际健康生态产业园时对不同的地块进行了分期拿地。这样的拿地模式既使地价延期投入，减少资金周转压力，其次又解决了综合性质的拿地政策障碍问题。
三、产品开发中缺乏资源
布局养老地产可发挥房企建住宅的优势，但是养老地产并不简单属于地产+，更多应该是提供养老服务，特别是医疗服务，护理服务，房企并不擅长，因而可以和一些国内外的医疗机构和养老机构合作。
比如上文提到的恒大养生谷和哈佛布莱根医院合作建设的博鳌恒大国际医院，可供养生谷住户医治疑难杂症；保利旗下各“和熹会”项目与北大医院建立合作，北大医院将为和熹会项目提供医疗绿色通道合作单位，为“和熹长者”提供优先预约挂号、住院就诊服务、特需诊疗等服务，并为各“和熹会”项目提供医护技能培训及指导。
此外还可以和相关养老机构合作开发，比如远洋与投资商CPM、美国最大的养老运营商之一Emeritus合作开发了首个项目椿萱茂·凯健(亦庄)，双方各投资50%成立合资公司，并共同监督项目的运作。
四、建好了没有运营管理经验
有的房企有钱做前期开发，开发完了之后想做长期不动产运营，但是苦于没有运营经验，那这一类房企可以选择和优秀的运营商合作，把物业托管，或者直接租给运营商，房企依然可收获租金或服务费。
比如美国Ventas采用“出租+委托经营”模式。截止2016年底，Ventas将219处养老物业以租赁模式租赁给三大运营商Brookdale、Kindred和Ardent 219处；266处以委托经营模式委托与Atria和Sunrise 。其租赁和委托经营模式在2016年为Ventas带来53.6%的营业收入，达18.46亿美元，占总收入的68.4%。
五、有的房企前期投入大，资金流紧张
跨界养老，前期就是个现金流游戏，资金要求高。但是医养类资产证券化具备现金流稳定、回报率高等诸多优势。因而可以利用资产证券化，打通资金通道，实现轻资产化经营，缓解资金压力。
借鉴美国资产证券化发展过程不难发现，美国在过去几年回报率最高的10家REITs中，有8家和医疗养老有关。其中养老金、社保基金、保险资金都是医疗养老地产REITs非常强大的购买方，而借助低成本的REITs也是国内诸多开发医养类地产项目企业的诉求，比如中信启航资产管理计划在深交所的成功挂牌。
六、产品同质化严重
各房企先后进入养老行业，竞争白热化，截止到2015年底，已经有10余家保险企业，80多家中大型地产开发企业，因而找准细分领域，形成特色经营模式。比如远洋的椿萱茂定位于高端养老，其老年公寓已经具备了国际水准的失智照护专业能力;复星则是尝试寻找机构型养老的效率，以及社区、小微、居家型养老服务客户体验之间的平衡等。
后续进入的房企不必追求片面多而全的产品线，需要根据自身实力找准一个细分点进行纵深切入，当然养老最根本的是把服务做好。
小结
在政策利好，社会有迫切需求的背景下，房企进入养老地产是必然，但应根据自己的实际情况选择合适的参与方式。且逐利无过，也要带人文关怀，如宋卫平所说，做养老项目，得有点理想主义，有点耐心，有些人文关怀。
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3月21-22日 上海
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大会配套考察路线同时进行：
CCRC路线:昆仑邸康养社区，梧桐人家
地产转养老路线:路劲隽芳华、天地健康城
医养认知症路线:国药康养泗泾照护中心、椿萱茂(康桥)老年公寓
银发商业路线:上海第一百货百联繁花里银龄俱乐部，中海环宇城
疗愈抗衰路线:阿纳迪酒店，音昱水中天
