曾经的低价急售正在消失，万柳的二手房业主们开始集体撤回待售房源，等待更好的时机…
“去年底还能谈下50-100万的空间，现在业主一口价，少一分都不卖。”一位在万柳看了大半年房子的改善型购房者感慨道。2026年初的万柳二手房市场，正悄然发生转折。
最新数据显示，万柳板块待售二手房从449套减少至383套，但新增房源远不及撤牌以及成交房源的速度。与此同时，仍然有不少业主选择连夜撤牌，宁愿下架也不愿在当下市场环境下交易。
市场天平正在从买方市场向卖方市场倾斜。
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01 市场回暖迹象
与2025年下半年相比，万柳二手房市场在2026年初呈现明显回暖。2026年1月，万柳商圈二手房合计成交29套，平均每天有近1套成交。
成交结构呈现多元化特征：1000万以下的房源13套，1000-2000万房源12套，2000-3000万房源3套，3000万以上豪宅1套。
品质改善盘表现尤为抢眼。以碧水云天为例，一套178.28㎡的四居室以2024万成交，单价达11.35万元/㎡；锋尚国际一套154.32㎡的四居室成交价1833万，单价11.88万元/㎡。
购房决策周期明显缩短。多位同业反馈，去年需要1-2个月甚至更久才能成交的房源，现在最快当周就能达成交易。买方不再像去年下半年那样可以从容对比、大幅压价。
02 买卖双方心理博弈
随着市场回暖，买卖双方的心理预期发生微妙变化。
卖方信心增强直接表现为撤牌行为增加。除了万柳，像世纪城以及上地等地也出现类似情况。这些撤牌房源多为核心地段的学区房或地铁次新房。
议价空间收窄是另一个显著标志。链家数据显示，2025年北京二手房平均成交周期从9个月压缩到5个月，降价幅度反而收窄。以我所在的万柳为例，某房源2025年8月份挂牌价1600万，吐口底价1500，在此基础上依然有10%的议价空间；2026年同户型挂牌价依旧是1600万，但整体议价空间已不足10%，业主在关注同类型成交的同时，认为房价已经开始筑底，并且开始收回之前的吐口底价。
买方内部也出现分化。一部分有紧迫需求的购房者逐渐开始接受市场价，而另一部分不着急购房者则转向租赁市场，以租代买，开始观望。
03 万柳市场的结构性分化
万柳板块内部正经历着明显的价值重估与结构性分化。
顶级豪宅市场表现稳健。以万柳书院、万城华府为代表的终极改善产品，价格展现出极强的韧性，成为高净值人群在市场动荡期的“资金避风港”。这部分资产已脱离短期市场波动与学区属性，具备“收藏品”属性。
品质改善盘成为市场主力。万泉新新、涧桥泊屋、碧水云天等社区的优质三居、四居，构成了万柳成交的绝对主力。这些房源完美契合“优质学区+宜居品质+稳定圈层”的复合需求。
小户型学区房价值重构。蜂鸟社区等超小户型“占坑房”的市场逻辑发生根本转变。随着入学人口趋势下行及教育均衡化政策深化，其“学区溢价”持续被挤压，投资属性极大弱化。
万柳板块凭借“中关村三小”顶级学区加持、纯改善圈层纯度，以及昆玉河、颐和园周边的生态稀缺性，抗跌性堪称翘楚。2025年万柳片区全年成交327套二手房，板块成交均价稳定在12.45万/㎡。
04 未来趋势与操作建议
从政策层面看，2026年房地产市场政策环境趋于宽松。中央已明确2026年将“着力稳定房地产市场”，并采取“因城施策控增量、去库存、优供给”的组合策略。
这意味着一线城市过严的限制性措施有望优化，为万柳这类高端市场注入流动性。
对于不同需求的购房者，当下市场需要采取不同策略：
对有明确学区需求的家庭，应优先选择兼具学区和居住功能的品质两居/三居，这类资产长期看更具抗风险能力。若预算严格受限，仅考虑“占坑房”，则需彻底放弃投资增值预期，将其视为一笔确保教育机会的“消费支出”。
对于“卖旧买新”的改善客群，策略核心是“以质换质，果断升级”。应趁2026年上半年市场情绪初步修复时，果断出清非核心地段的普通房产或老旧资产，回笼资金置换万柳品质改善盘中的标杆房源。
对于投资者而言，万柳的“炒房时代”早已终结。当前仅存的机遇属于基于深度研究的“价值投资”，即精确识别出被严重低估的品质房源，并准备持有5-8年以上的超长周期。
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未来一段时间，随着政策暖风频吹和市场信心修复，万柳板块有望先于北京大多数区域完成筑底，并在2026年第一季度呈现结构性温和复苏。
已经有敏锐的买家开始行动。一位刚刚签约光大花园的购房者表示：“相比去年底，同样的户型总价已经涨了50万，再等可能连谈判的资格都没有了…”
以上内容，均为近期市场真实反馈，无意博取眼球，只为帮买卖双方能够更清晰的了解市场形势，把握住市场的瞬息万变，通过综合分析，让买卖双方在做决策时能够更加轻松、省心！
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